Amortización inmueble alquilado - Usufructuario y Nudo Propietario

¡Hola!

Hoy soy yo quien os pide consejo, especialmente a @bacalo y @cachilipox (quienes para mí han demostrado ser absolutas eminencias en el tema fiscal), sobre la amortización a realizar en un inmueble en una situación "un tanto peculiar" y sobre la cual no he conseguido encontrar respuesta (ni en DGT, ni en la web de la AEAT, ni en el resto de páginas dónde he consultado).

La situación de propiedad del inmueble en cuestión es la siguiente: Don A es pleno propietario de una mitad indivisa y nudo propietario de la otra mitad, siendo la usufructuaria de dicho inmueble doña B. El inmueble se adquirió por herencia y se valoró en su totalidad en 75.000€ (así consta en escritura de partición y en ISD). Por tanto, debido a que doña B (usufructuaria) tenía una edad de 59 años cumplidos a la fecha de fallecimiento del antiguo propietario, el reparto fiscal de dicho valor corresponde a doña B en un 30% del 50% (esto es, 11.250€) y en un 50% (plena propiedad) + un 70% del 50% (nuda propiedad) a don A (63.750€).

Dicho inmueble se encontró arrendado en 2022 y, por ello, esto se debe declarar en la declaración de la renta de dicho año (que comenzará en las próximas semanas). Tanto los ingresos como los gastos derivados del alquiler se reparten por partes iguales entre A y B.

Las dudas, cómo expongo en el título del tema, son acerca de cómo se debe proceder a calcular la amortización del inmueble. Así ¿el valor de adquisición de don A, a la hora de calcular su amortización (V. Adq. * Núm Días/Días Año * V.C. Suelo / V.C. Total) es igual a 63.750€ o solo correspondería aplicar la misma sobre el 50% de 75.000€ (37.500€), ya que es en esa proporción en virtud de la cual se deriva el título (plena propiedad) por el que se tiene derecho a recibir las rentas? En caso de que os decantéis por la última opción, en ese caso, ¿se quedaría parte del valor de adquisición del inmueble sin amortizar (el 70% del 50% que corresponde a la nuda propiedad)? Esto lo expongo porque creo que el valor de adquisición del usufructo debe ser 11.250€ (el 30% del 50%), en todo caso. Cualquier otra alternativa para calcular las bases sobre las que amortizar, si opináis que ninguna de las expuestas son correcta, son bienvenidas.

Muchas gracias de antemano,
Un saludo.

Creo que te es de directa aplicación la siguiente consulta vinculante:
https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V3012-20

Los rendimientos del alquiler se deben declarar (imputar), en relación a los títulos "fiscales".
50 % para el nudo propietario, 50 % para la usufructuaria.

Como gastos deducibles, el nudo propietario puede deducir el mayor de:
3 % sobre el valor de la edificación a efectos catastrales
3 % sobre el valor de la edificación a efectos de sucesión (50 % s/75.000 €)

Como gasto deducible, la usufructuaria puede deducir:
El 3 % del coste de adquisición satisfecho (que sería en el caso el impuesto, la parte proporcional de notaría, y de registro).

No obstante, esta amortización "capada" de la usufructuaria es MUY discutible, y la propia AEAT, en sus manuales del IRPF, lo desmiente y matiza:
Por ejemplo, en IRPF 2019, Amortizaciones especiales
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-ayuda-presentacion/irpf-2019/7-cumplimentacion-irpf/7_3-rendimientos-derivados-inmuebles/7_3_7-cumplimentacion/7_3_7_1-arrendamiento/7_3_7_1_1-amortizacion.html

Por ejemplo, en IRPF 2021, Coste de adquisición satisfecho
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-4-rendimientos-capital-inmobiliario/gastos-deducibles/cantidades-destinadas-amortizacion.html

Así que en cumplimiento del espíritu de la ley (que es lo que determinó la sentencia del TS), se debería aplicar como gasto por amortización, un 3 % respecto de la parte proporcional del valor del "vuelo", al total del valor de adquisición (valor a efectos del ISD + gastos inherentes).

¡Muchas gracias por tu rápida contestación!

Sí, estaba al tanto de la sentencia del TS, por tanto, sé que la base para calcular la amortización ya incluye el valor a efectos del ISD y no sólo los gastos.

Por lo que entiendo de tu respuesta, es que el pleno y nudo propietario podrá amortizar el inmueble según un valor de adquisición del  50 % s/75.000 € . Y el usufructuario, por un valor del 30% del 50% s/75.000€. Sumando a dichas cantidades los gastos procedentes.

Y por tanto (esta era mi duda, pido disculpas si no la he expuesto de manera clara) el 70% del 50 % s/75.000 € (el valor de adquisición de la nuda propiedad), se queda sin asignar a nadie, impidiendo que forme parte de ninguna base sobre la que calcular la amortización.

¿Es en este sentido en el que va tu respuesta?
Muchas gracias de antemano por la confirmación.

Exactamente, es correcta esa interpretación.
El 70 % sobre el 50 % que es mera "nuda propiedad", no sirve de base de amortización para nada.
No le sirve a Don A (pleno propietario del 50 %), porque la nuda propiedad no le da "titularidad fiscal" sobre el rendimiento.
No le sirve a Doña B (usufructuaria), porque su "título fiscal" sobre el rendimiento tiene un valor propio y específico.

¡Entendido!

Era lo que suponía, pero quería corroborarlo ya que no encontraba acomodo exacto en la legislación/doctrina/jurisprudencia y una consulta a la DGT en estas fechas próximas a la campaña no se si sería atendida con la suficiente rapidez para que llegara a tiempo.

Reiterarte mis agradecimientos,
Un saludo y buen día.

Hola

Al realizar declaración de renta con inmueble en alquiler me salen los siguientes datos:

Valor catastral  . 24.082,82€
Valor catastral de la construcción  15.210,43€
% (Valor catastral construcción/valor catastral)   63,16   Casilla 125
Importe adquisición   42.450€
Base amortización     26.811,42
La amortización se aplica sobre el mayor valor entre valor adquisición y VC de construcción (sería sobre 42.520€), por qué El programa Renta Web tiene en cuenta el valor 26.811,42 (63,16% de precio del valor de adquisición)? Que cálculo hace?
Gracias y un saludo

Es que no es el valor de adquisición, es el valor de adquisición de la construcción. 
El terreno no se amortiza. Porque no se gasta. Nunca. Ni porque apliques la amortización sobre el valor de adquisición ni porque lo apliques sobre el catastral. Siempre es sobre la construcción.

Tenía entendido que se aplica sobre el valor mayor de VC de la construcción o el valor de adquisición y así lo ha calculado Renta web, tan solo que la base de amortización es el 63,16% del valor de adquisición

Ese porcentaje es la parte del valor de adquisición que corresponde a la construcción.
La legislación dice que, si en la escritura, no viene separado el importe que corresponde al terreno del de la construcción, se tomará la proporción entre los valores catastrales total y de la construcción para calcular el que corresponda.
Por eso se aplica en RentaWeb, porque es el más alto entre el valor catastral DE LA CONSTRUCCIÓN o el valor de adquisición DE LA CONSTRUCCIÓN.

Agradezco tu aportación, duda aclarada!!
Me había hecho un lío, claro, el calculo del porcentaje (que hace de forma automática) es para aplicarlo al valor de adquisición que indica las escrituras y así descontar el valor del terreno.
Un saludo y gracias

Lo que complica es que el inmueble sea al 50%. Se entiende mucho mejor si dividimos el inmueble en dos mitades: Supongamos que "un inmueble" sea MITAD A y "otro inmueble" sea MITAD B

MITAD A 
Propietario "DON A", con un coste de 37.500 más gastos inherentes (amortizará la proporción que corresponda a la construcción sobre ese coste, al 3%)

MITAD B
Nudo Propietario "DON A", con un coste de 26.250 mas gtos inherentes  ( no amortiza NADA, no percibe ingresos)
Usufructuaria  "DOÑA B", con un coste de 11.250 más gtos inherentes (amortizará el 3% de ese coste)   (OJO, lo que amortiza DOÑA B es un derecho, no un inmueble y en esta amortización no hay construcción, ni valor catastral, ni valor del suelo, ni nada de eso)

La operativa es muy fácil:
          INGRESOS
Si el alquiler que se cobra son 8.000, pues son 4.000 para la MITAD A (propietario) y otros 4.000 para la MITAD B (usufructuaria)
          GASTOS
Y si los gastos, sin la amortización (es decir, IBI, comunidad, etc) son 3.000, pues para 1.500 para la MITAD A y 1.500 para la MITAD B. Y, además, cada mitad deduce su amortización y ya está.

Hola! tengo dudas con respecto a la amortización de un inmueble alquilado. Os expongo mi caso:
Mi madre es propietaria del 50% de un inmueble y usufructuaria del otro 50% (usufructo vitalicio adquirido tras el fallecimiento de mi padre). El inmueble está alquilado.
Por lo que he leído hasta ahora, tengo que declarar la amortización de dicho inmueble en el apartado de casos especiales y sería la suma de la amortización de la parte de propiedad+la amortización de la parte de usufructo.
- La amortización del usufructo sería el 3% del importe pagado en ISD. No me queda claro si ese 3% se aplica sobre el valor del inmueble a efectos del impuesto o sobre la cantidad que ha pagado por ISD (que ha sido 0€)  
- Por otro lado, la amortización de la propiedad sería 3% sobre el 50% del valor catastral de la construcción ¿sería correcto?
Rogaría que alguien me lo aclarara porque se me acaba ya el plazo para presentar la declaración... Muchas gracias!!

para la parte adquirida por herencia, es sobre el valor declarado en el ISD para el usufructo (ojo, no todo el valor del inmueble, que a tu madre le calcularían el usufructo como un porcentaje con la fórmula (89-edad) con el mínimo del 10%; es decir, si tu madre tenía 69 años, el usufructo se valoró en el 20% del valor asignado al inmueble);
 hasta no hace mucho era sobre los gastos efectivamente soportados, pero cambió por una sentencia del Tribunal Supremo. Por eso a lo mejor te estás liando y estás encontrando información contradictoria.
Para la otra parte, 3% del mayor entre valor de adquisición de la construcción y valor castastral de la construcción. 

Creo que Nali373 lo hace bien y su única duda sería el valor amortizable del usufructo.

 

Si en lugar de haber heredado el usufructo lo hubiese adquirido por compra mediante pago de un precio, el valor amortizable del usufructo sería el importe pagado más los gastos inherentes de la compra y sobre ese valor aplicaría el 3% para calcular la cuota de amortización deducible.

 

Como lo ha heredado, el valor del usufructo sería el valor declarado en la escritura de herencia más los gastos inherentes, tales como el Impuesto sobre Sucesiones, la minuta del notario por la escritura de testamentaría, el Registro de la Propiedad, etc.

Si la herencia total fuese 200.000 € y el valor del usufructo incluido en esa herencia fuese 20.000 €, los gastos inherentes relativos al usufructo serían, el 10% del Impuesto de Sucesiones, el 10% del notario y lo que corresponda de la minuta del Registrador.

 

Por lo que respecta al otro 50% del piso del que es propietaria, yo estimo que es correcto lo que hace Nali373.