Amortización de un inmueble heredado y alquilado

Hola a todos:

En primer lugar, perdón si este tema ya está repetido en otro hilo del foro pero no he encontrado ninguno que se asemeje en su totalidad.
Os comento mi caso.

En abril de 2007 murió mi madre y heredé su parte de la vivienda valorada en su totalidad por 80.500 €.
En enero de 2011 murió mi padre y heredé su parte valorada en este fecha en 139580 €
En ambos casos, valorada así tanto en la aceptación de la herencia como en el ISD.
La vivienda ha estado alquilada en parte del 2022.

Mis preguntas son:
1) ¿Cuál es la fecha de adquisición a indicar en la declaración?
Creo que es la primera de ellas, es decir, abril del 2007
2) ¿Cuál es el valor de adquisición?
Creo que será el 50 % de la primera valoración (80.500/2) + el  50 % de la segunda valoración (139.580), es decir, 40.250+ 69.790=110.40 €

Tanto a la primera como a la segunda valoración, hay que sumarle gastos de registro, plusvalía y el ISD. Pero el valor del ISD, ¿es el total o hay que hacerlo por la parte proporcional de la masa hereditaria?
¿Se puede sumar los gastos de testamentaría que se pagan al banco?

3) Y por último, ¿sabéis por qué mi padre, de avanzada edad, pagó ISD solo por el 10 % de la masa hereditaria y yo por el 90 % restante?

Muchas gracias a todos por vuestra atención y ayuda.

1) tendrías que indicar dos fechas de adquisición, una por cada parte heredada. En la parte del alquiler, creo que daría un poco igual porque lo que quieren controlar que no te pasas de años con la amortización (al amortizarse la construcción al 3%, serían 33 años máximo, así que aunque pongas solo la más antigua, no se ha llegado a ese tope de ninguna manera; por tanto, yo pondría solo una entrada con una fecha y todo el valor).
2) puedes sumar el ISD en la parte proporcional que corresponda a la vivienda sobre el total de la valoración de lo que heredaste, igual que los gastos de notaría o gestoría, más todo el gasto de registro de la Propiedad, que imagino estará desglosado. Los gastos de testamentaria diría que no, es una comisión que se inventa el banco para gestionarte la herencia de los bienes que tuvieráis con ellos, no por la vivienda.
3) Al fallecer tu madre, tu padre se quedaría el 50% de la vivienda por su parte de gananciales, y el usufructo del resto, que fue la herencia propiamente dicho; y tú la nuda propiedad de esta parte heredada de tu madre. El usufructo se valora como un porcentaje: (89-edad del usufructuario) con el mínimo del 10%, eso es lo que has visto en los documentos. Luego, al fallecer el usufructuario, habrás consolidado el usufructo y tendrás que haber presentado otra declaración del ISD por esta parte y lo habrás inscrito en el registro de la Propiedad, además del ISD, notaría, registro,etc por la parte de  padre.  Por tanto, también puedes incluir los gastos/impuestos de esta consolidación de usufructo, aparte de los otros 2 trámites por herencia inicial de madre y padre.

Gracias Bacalo por tu respuesta, pero sigo teniendo alguna duda
1) Entiendo que la vivienda se puede amortizar durante 33 años, ¿pero son en 33 años a partir de la fecha de adquisición, digamos, 2007 o se puede empezar en cualquier momento, como en este caso, en 2022 y a partir de ahí, 33 años?
2) Aclarado lo que puedo sumar al valor de adquisición y lo que no, como es la testamentaría.
Pero, ¿cuál es el valor exacto?, ¿son buenos mis cálculos del valor antes de sumar impuestos, según lo valorado en el ISD?
El 50 % de la primera valoración (80.500/2) + el  50 % de la segunda valoración (139.580), es decir, 40.250+ 69.790=110.40 € 

Gracias una vez más.

yo creo que el criterio es que la suma de amortizaciones de una vivienda alquilada no supere el 100% del valor, con independencia de los momentos en que alquilas. De hecho, uno de los cambios que ha metido Hacienda no hace muchos años diría que va en la línea de ir controlando esta suma en sus sistemas informáticos.
El cálculo que haces para estimar el valor, creo que es correcto, ya que por cada herencia has recibido la mitad del inmueble (al consolidar el dominio, se toma el mismo valor que cuando se falleció el primer progenitor para liquidar el ISD, por tanto no influye en la valoración si se recibió la plena propiedad e un acto, o primero nuda propiedad y en otro momento se consolida).

Buenos días:

Los años de adquisición son 2007 y 2011, que es cuando se hereda la propiedad, nuda  (50 %) y después completa del 50 % de tu madre. 

Sobre la plusvalía municipal podrías comprobar si lo tuvieron más de 20 años, cada una de las partes, ya que en ese caso, la plusvalía municipal es cero. 

Por otra parte, puedes amortizar hasta el límite del valor de adquisición. Pero esa no es la mejor de las soluciones, sino que lo que podrías hacer es incluir el coste la inflación, si generas beneficios por el alquiler.

Regla de la contabilidad internacional NIC 12. Con ella se puede ir incrementando el valor del inmueble, pasando ese coste de la inflación anualmente como capital, que incrementa el valor del inmueble y a la vez se puede desgravar si generas los correspondientes ingresos.

Documento de la NIC 12:

En vez de amortizar por depreciación, lo más conveniente es amortizar el coste de la inflación, con lo que rebajaría la capitalización al nivel de adquisición.

Saludos.