Alquiler con opción a compra, punto vista arrendador

Buenas, ya abrí en otro subforo un tema parecido https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/6685940-alquiler-opcion-compra-como-propietario?notificacion=LJCMW9W49Ttq--Z%2B6No2gZmVMMM3Sk--kC4AzJ5R9WfM5pZWiubkCw%3D%3D&page=1#respuesta_6713343

 Es sobre un alquiler con opción a compra desde el punto de vista del arrendador y mis dudas fiscales

Si alquilas con opción a compra en los siguientes términos: 3 años de alquiler a razón de 500 euros mensuales (18000 euros de alquiler en 3 años por tanto) y fijando un precio en la opción de compra de 80.000 euros, fijando también una fianza o más bien "prima por la opción de compra" de 6000 euros y fijando en el contrato que de la opción de compra se descontará el 50% de la prima/fianza y el otro 50% es no descontable, y todos los meses de alquiler (es decir, serían 80.000 euros - 18.000 euros de alquiler = 62.000 euros pero ya te habrían entregado a cuenta 3.000?):

Mis dudas serían:

- Los 6000 euros que te entrega inicialmente el arrendatario como prima por la opción de compra y que a la vez sirven de fianza... ¿cómo los tienes que declarar, ese año en la Renta? es una ganancia patrimonial de 6000 y ya? Tiene un tratamiento diferente el 50% que se descontaría del precio final?

- Imagino que para el alquiler mensual, como arrendador tienes que darte de alta en 036 y emitir una factura mensual al arrendatario, que lleva 21% de IVA y 19% de retención. Ese IVA lo debes ingresar trimestralmente en Hacienda?

- Al final de los 3 años, si el arrendatario ejerce la opción, y te entrega "únicamente" 59.000 euros porque los otros 3.000 se cogen de la fianza.... cuál es el precio de venta de cara a declarar la venta a Hacienda y demás? es bastante confuso, lo sé.

Muchas gracias por cualquier ayuda

Es una bonita forma de complicarse la vida. 
Tal como lo cuentas 3.000 euros es la opción de compra y 3.000 euros la fianza. Cuando ejerza la opción de compra le devuelves los 3.000 de la fianza descontándolos del pago, que no del precio. 
Los primeros 3.000 euros recibidos como verdadera opción de compra tributan como ganancia patrimonial en el año que se reciben.
Las cantidades ya percibidas y tributadas se descontarán del precio en el año que se ejercite la opción de compra. Esta cantidad minusvalora la ganancia patrimonial en la venta.
El problema es si no ejercita la opción de compra, ¿te quedas con los 3.000 euros de fianza? En ese caso, en ese momento se produciría una penalización de 3.000 euros por no haber ejercido la opción(???) de compra. Esa penalización sería nuevamente una ganancia patrimonial del ejercicio en curso.
Salvo mejor opinión.
Problema: ni ejerce la opción de compra ni te paga el alquiler. Redacción en un folio a dos caras.
@mivisa si lo vas a meter en ChatGPT avisa antes, no vaya que nos quedemos sin luz. 😮

gracias por tu opinión. Mi mayor duda es:

 "Los primeros 3.000 euros recibidos como verdadera opción de compra tributan como ganancia patrimonial en el año que se reciben. 
Las cantidades ya percibidas y tributadas se descontarán del precio en el año que se ejercite la opción de compra. Esta cantidad minusvalora la ganancia patrimonial en la venta. "

entonces cuando vendes, el precio considerado de venta de cara a hacer la declaración y el itp y demás (aunque eso a quien afecta es al arrendatario) cuál es? 80+3de la fianza no recuperable-18 de alquiler -3 de la fianza que sí recupera y se descuenta del precio de venta?

El precio de venta es el que es, no está afectado por los acuerdos sobre la opción de compra o el alquiler. Tu comprador así pagará sus impuestos por ese precio. Tu incrementarás en el precio de adquisición (tuyo) la opción de compra (si así lo acordasteis) y el 50% de los pagos del alquiler recibidos a la hora de hacer tu IRPF una vez se haya producido la venta. El te pagará el precio menos la opción de compra, menos la fianza y menos el 50% de lo abonado en alquileres. 
Recuerda que la ganancia patrimonial a la firma en el primer año tributará en la base general al no ser producto de una transmisión. 

 "El precio de venta es el que es, no está afectado por los acuerdos sobre la opción de compra o el alquiler. Tu comprador así pagará sus impuestos por ese precio. Tu incrementarás en el precio de adquisición (tuyo) la opción de compra (si así lo acordasteis) y el 50% de los pagos del alquiler recibidos a la hora de hacer tu IRPF una vez se haya producido la venta. El te pagará el precio menos la opción de compra, menos la fianza y menos el 50% de lo abonado en alquileres. 
Recuerda que la ganancia patrimonial a la firma en el primer año tributará en la base general al no ser producto de una transmisión. "

no termino de entenderlo entonces. Para el arrendador entonces, lo recibido durante los 3 años en concepto del alquiler, más el 50% de la fianza, incrementan al precio de compra a efectos de la venta del local dentro de 3 años es lo que me estás diciendo no? Entonces a fin de cuentas a efectos del arrendador es lo mismo que yo decía, solo que yo lo veía desde el lado de que esos importes se restan del precio de venta, pero bueno, sumarlos al precio de compra fiscalmente viene a ser igual.

No incrementan el precio de compra. El precio del local es el precio. Se descuenta a la hora de pagar, nada más. 
Para el comprador no es igual.  

Entonces el precio de venta a efectos fiscales serían los 80.000?