Inaguro este hilo con objeto de seguir los REIT cotizados y -al menos de momento- particularmente los europeos. De hecho, compré recientemente -esta semana- el iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc) Es un ETF de REIT europeos (UK excluido) cuya principal posición, por mucho, es Vonovia. Por ello empiezo con este artículo acerca de esa compañía el cual me ha parecido esplendido: Vonovia: Is The 8% Dividend Sustainable? Notar que el artículo se escribió antes de las noticias que se conocieron hace unos días: finalmente Vonovia recortó el dividendo al 50%. En el artículo se acertó plenamente con el escenario base (ver abajo) amén de hacer un buen análisis de ingresos y próximos vencimientos de deuda. Chapeau.
#2
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
La subida de los tipos de interés ha puesto fin bruscamente al largo boom inmobiliario
Los expertos esperan que el descenso de precios continúe este año...
"Es probable que el factor decisivo para el descenso de los precios de compra sea la menor demanda como consecuencia del aumento de los costes de financiación y la persistente alta inflación"
Tanto en las ciudades como en las regiones rurales, se produjeron descensos de precios.
El precio de las casas unifamiliares y adosadas descendió de forma más acusada que el de los condominios. Los precios de las casas unifamiliares y adosadas en las ciudades independientes cayeron un 5,9% en comparación con el mismo trimestre del año anterior, mientras que los precios de los condominios cayeron un 1,0%. En los distritos rurales poco poblados, las casas eran un 5,5% más baratas, mientras que los condominios eran ligeramente más caros.
Incluso en las codiciadas siete metrópolis - Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort, Stuttgart y Düsseldorf - los precios bajaron de media: hubo que pagar un 2,9% menos por las casas unifamiliares y adosadas, y un 1,6% menos por los pisos que hace un año.
Las cifras muestran claramente el cambio de tendencia en el mercado de la vivienda. Pero en el conjunto de 2022, los inmuebles residenciales aún se encarecieron un 5,3% más que el año anterior debido a las subidas de los tres primeros trimestres. En 2021, sin embargo, el aumento fue más del doble, del 11,5%.
La razón del fin del auge son las subidas de los tipos de interés...el dinero escasea para mucha gente debido a la inflación, y los bancos están examinando la financiación de forma más crítica. Las agencias inmobiliarias informan de que hay muchas menos consultas por inmuebles que antes...
La subida de los tipos de interés también ha provocado un desplome del negocio de financiación de la construcción. En enero, según el Bundesbank, las nuevas operaciones, incluidas las prórrogas, ascendieron a 12.700 millones de euros, casi la mitad menos que en el mismo mes del año anterior. "El interés por las inversiones inmobiliarias ha disminuido entre los inversores de capital, y la viabilidad financiera entre los propietarios"
Según los expertos, es probable que continúe la tendencia a la baja de los precios inmobiliarios. El Instituto Alemán de Investigación Económica considera posible un descenso de hasta el diez por ciento este año, el DZ Bank espera descuentos del cuatro al seis por ciento. A finales de 2022, los precios de los inmuebles en las ciudades estaban entre un 20 y un 45 por ciento por encima del nivel justificado, según los cálculos del Bundesbank.
Sin embargo, los expertos dudan de que Alemania esté a punto de sufrir el estallido de una burbuja inmobiliaria. El mercado inmobiliario se considera robusto, incluso en las crisis económicas...Al mismo tiempo, la inmigración a Alemania también se encuentra en niveles récord tras la guerra de Ucrania. Por tanto, la demanda de vivienda debería seguir aumentando...Además, seguirá habiendo escasez de viviendas, ya que los tipos de interés y los materiales caros están causando problemas a la industria de la construcción. En enero, la entrada de pedidos en el sector de la construcción siguió cayendo en picado. Esto debería apoyar los precios inmobiliarios.
El gobierno federal ha abandonado su objetivo de 400.000 nuevas viviendas al año. La asociación de la construcción ZDB espera 280.000 pisos terminados en 2022 y un descenso a 245.000 este año. El Instituto Ifo lleva meses observando una oleada de cancelaciones en la construcción residencial. En febrero, nada menos que el 14% de las empresas constructoras se vieron afectadas por cancelaciones. Los investigadores del Ifo escribieron: "El miedo recorre el sector de la construcción residencial."
#3
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
We just had the 2nd and 3rd largest bank failures in US history and it all happened in just a few days...For a short moment, this caused great uncertainty and the market began to fear that we could face a banking crisis similar to that of 2008-2009...This obviously would have been terrible news for REITs since it would have made it a lot harder to refinance debt maturities. This is what forced a number of REITs to cut their dividend and raise dilutive equity during the great financial crisis...
REIT share prices collapsed in 2022 because of fears of rising interest rates but the market appears to have overlooked two important things:
1) REIT balance sheets are today the strongest they have ever been with just 35% debt and long debt maturities at 8 years on average. Nearly all of that is fixed rate and so the impact of rising interest rates isn't material in most cases.
2) REIT cash flows have risen a lot as a result of the high inflation. Rents grew some of the fastest in years and even today, rents keep growing at ~5% in many property sectors. The high inflation and interest rates made renting a lot cheaper than owning, increasing the demand even as most new construction projects were put on pause.
This explains why REIT cash flows hit new all-time highs in 2022... ... and also why most REITs hiked their dividends in 2022 even as their share prices collapsed.
Put simply, the positive impact of high inflation was greater than the negative impact of rising interest rates and therefore
Since REITs crashed due to rising interest rates... it would be logical for them to also recover as interest rates eventually stabilize, or even better, return to lower levels.
#5
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
Interesante. El CEO de Jones Lang LaSalle compró ayer acciones de Vonovia. Jones Lang LaSalle es una de las más reconocidas empresas de tasación. Estos valores de tasación (NAV: Net Asset Value) son los que luego comparan con el valor de las acciones REIT para saber cuanto descuento presenta la cotización frente al valor real de mercado de esos activos.
#6
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
The REIT market is today heavily discounted because the market fears that the surge in interest rates will lead to lower cash flows.
But the opposite is happening. REIT cash flows just hit new all time highs and most REITs continue to grow at a good pace even in 2023. This is because leverage is at all-time low, debt maturities are long and well-staggered, and rents keep on growing.
Diría que el autor es demasiado positivo. Como indicaba una noticia que puse anteriormente, muchos REIT crecieron en 2022 porque crecieron los tres primeros trimestres y los problemas empezaron en el cuarto. Probablemente 2023 no sea la hecatombe que cotizan las acciones de los REIT pero tampoco asumiría que los cash flows van a permanecer en máximos.
#7
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
Básicamente se argumenta que la situación es mejor que en pasadas crisis. Por un lado en torno al 90% de la deuda que tienen es a tipo fijo por lo que, más allá de las refinanciaciones de los vencimientos, la subida de los tipos no les afecta a la totalidad. Por otro lado, también es más bajo el interés que pagaban de partida por esos préstamos. Además los vencimientos son a más largo plazo que en anteriores crisis.
#8
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
Buen hilo, pero muy cuidado, como ya ha dicho usted. Hay una expectativa de bajada de valor de las casas por las subidas de tipos de interés. Está muy revuelto todo.
#10
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
Hola,
quisiera empezar a entrar poco a poco en Reits pero a través de algún ETF. ¿Tenéis alguna sugerencia?
gracias
#11
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
del Wall Street Journal, sobre el sector de propiedades comerciales en Europa,indican que algunos van a pagar más interés por los préstamos que la rentabilidad que sacan del alquiler: "Real-estate shares in the MSCI Europe Index have dropped 17% on average this month, even more than the region’s bank stocks. The panic caused by the recent U.S. banking collapses and the takeover of Credit Suisse by UBS has sharpened pre-existing worries about tightening financial conditions as interest rates rise. Commercial landlords need good access to debt to buy new properties and to refinance existing loans as they mature. Europe’s listed real-estate companies have borrowed more against their properties than U.S. peers, with respective loan-tovalue ratios of 44% and 34% on average, according to real-estate research firm Green Street. Old loans were already getting harder to refinance.In February, borrowers paid up to 6% all-in interest for loans on the best types of properties, according to the Bayes Business School European Commercial Real Estate Lending Report. Banks, which account for around half of all commercial real-estate lending, are likely to grow more cautious after recent worries about liquidity. Alternative lenders such as dedicated real-estate debt funds might step in, but they charge higher rates. The bond market is drying up, too. Top European real estate businesses have issued debt worth just €322 million so far this year, equivalent to $347.7 million, according to data from the European Public Real Estate Association. That is down from €10.7 billion last year and €20.9 billion in 2021. An important buyer left the market when the European Central Bank ended its corporate bondbuying program last year. According to Bank of America, real estate made up 8% of the central bank’s bondholdings at the end of the third quarter of last year. Based on where their bonds are trading today, a German residential-property company hoping to raise debt would probably need to pay at least 6%, according toCharles Boissier, real-estate analyst at UBS. This is a problem because after years of paying high prices for properties, their portfolios yield only around 3%.
#13
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
Está interesante pero habría también que considerar que el yield de la empresa no es el yield del inversor particular. Ese yield quizá se calculó en pleno pico pero ahora las cotizaciones han caído muchísimo.
#14
Re: El negocio del ladrillo. REITS, ETF, iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc), etc.
En lo que concierne a alquileres a empresas, es significativo como se ha pasado de la exigencia de presencia física en casa de grandes clientes al trabajo remoto con presencia física puntual. Si antes era como era por ser imprescindible para el correcto funcionamiento de las instalaciones y ahora las mismas siguen funcionando sin incidencias ... será que no era una necesidad real. Como lo de "por exigencias del guión". Y son muchas plantas (y edificios) vacíos. Solamente es un nicho, pero puede ayudar a entender la afectación al negocio de alquiler de oficinas.
