Hipoteca pura y préstamo con garantía hipotecaria
Como veo que alguien que no sabe la diferencia entre hipoteca pura y préstamo con garantía hipotecaria puede confundir al personal, no estaría de más hablar de la diferencia entre ambas.
En una hipoteca pura sólo se contempla la garantía. Te dan un préstamo con garantía de un inmueble y no se mira si tienes capacidad de pago, que normalmente no tienen quienes recurren a estos préstamos.
La hipoteca pura se da, sobre todo, en paises con un sistema financiero poco desarrollado, en los que apenas hay Bancos. Antigüamente, en España, eran los préstamos que daba el señorito del pueblo que esperaba en el casino a que alguien necesitado fuera a pedirle dinero. También, muchos de los emigrantes que vienen a nuestro país, hacen antes una hipoteca a su casa para pagarse el viaje. Obviamente, no pueden justificar ningún ingreso.
Los herederos del negocio hipotecario de los antiguos señoritos de pueblo, hoy son los que hacen préstamos llamados con "capital privado" a través de esas oficinas de reunificación de deudas.
Quien hace una hipoteca de este tipo sólo se fija en la garantía, pero no en la solvencia o capacidad de pago, que no existe. Por eso, estas hipotecas no se suelen pagar mensualmente, sino anualmente; los intereses son mucho más elevados; el máximo que se concede suele ser el 50% del valor del inmueble hipotecado; y el porcentaje de impagos a su vencimiento es muy elevado, algo que ya sabe de antemano el prestamista y que quizás le interese más que el pago, pues terminará quedándose con el inmueble.
Las hipotecas que hacen los Bancos, en realidad, son préstamos con garantía hipotecaria, en los que, además de la garantía de la vivienda se mira la solvencia o capacidad de pago. Al Banco no le interesa que no le paguen y tener que ejecutar la hipoteca, por eso mira que el solicitante pueda generar los ingresos suficientes para pagar las cuotas de la hipoteca, como en un préstamo cualquiera. Por mucha garantía hipotecaria que tenga, si no puede justificar ingresos para pagar las cuotas no le concede la hipoteca.
Estas hipotecas se conceden hasta por un 80% del valor del inmueble, se mira la solvencia económica (capacidad de pago) e incluso la solvencia moral (que no tenga por costumbre dejar impagados) y las cuotas mensuales se adaptan a su capacidad de pago.
No hay que confundir una garantía hipotecaria, en la que se pone un inmueble determinado como garantía, con un préstamo con garantía personal.
Contrariamente a lo que muchos creen, la garantía personal es mucho más fuerte que la hipotecaria. Si se trata de garantía personal, el deudor responde con todos sus ingresos de trabajo, rentas, etc. y con todos sus bienes presentes y futuros. Aunque no tenga que hipotecar nada, en el contrato de préstamo siempre hay una claúsula que dice, más o menos: "el préstamo se le ha concedido en función de las garantías aportadas en el momento de su concesión, y si cambiasen estas o cambiase su situación económica, está obligado a comunicarlo al Banco..."