Condiciones Hipoteca de NovaGalicia ¿¿engañosas??

Hola a todos, acudo a los expertos que puedan leer esto en busca se asesoramiento porque me veo en un callejon sin salida.

Hasta hoy pensaba que tenia decidida cual iba a ser mi hipoteca y parece ser que no es tan beneficiosa como yo pensaba.

El problema principal es que no basa su amortizacion en el metodo frances de cuota constante y se asemeja mucho al de tipo creciente.

Las condiciones que ofrecen son un diferencial entre el 1,60 y el 1,10 bonificado.

En el contrato vinculante dice expresamente que las "amortizaciones sucesivas son crecientes" y que el multiplicador para calcular su incremeto es 1,0030833

Lo que me parece muy extraño, desde mi total desconocimiento, es que tampoco concuerdan los datos que yo tengo con los pocos simuladores de hipotecas crecientes que me he encontrado.
Mi hipoteca será de 90000€ a 35 años y en las calculadoras me dan una cuota inicial de capital amortizado en el primer mes que nunca supera los 30-40€ y a partir de ahi va subiendo lentamente.
En la que a mi me ofrecen, la cuota desde la que se inicia el incremento anual es de 105€.

Me da la sensación de que es una especie de mezcla entre los dos metodos de amortizacion. En el que me ofrecen no se tiene la desventaja de que al principio no amortizas casi nada de capital y tu deuda apenas baja, de hecho, el capital amortizado con el sistema frances es ligeramente superior en los primeros años y ligeramente inferior en los ultimos. Pej la ultima cuota del frances sería 299€ de capital y en la que me ofrecen 381 y en la mitad del prestamo la diferencia no es mayor de 15€.

En fin, tengo un lio del carajo. Me gustaría que me dierais vuestra opinion.
Tengo en la recamara otra oferta de otra entidad con un diferenciar del 1,70 y sistema de amortizacion frances y tengo que decidirme cuanto antes.

Un saludo y gracias ;)

No soy ningún experto, pero si tantas dudas tienes creo que lo mejor sería buscar otras hipotecas que te resulten más sencillas de comprender, al fin y al cabo se trata de una de las inversiones (sino la que más) más importantes de tu vida. Por este foro existe mucha información sobre otras hipotecas, ¿Has probado a utilizar el comparador? Quizás pueda resultarte de ayuda.

De todas formas, a ver si alguien puede esclarecer las condiciones de la hipoteca que tienes entre manos, nunca esta de más disponer de mayor información.

Un saludo.

Hola, lamentablemente las herramientas que hay por internet no me sirven demasiado. Los compraradores ya los tengo vistos y las calculadoras toman como referencias las amortizaciones a la francesa de cuota constante por lo que no me sirven. He encontrado algunas de crecimiento constante pero en ninguna de ellas deja establecer la primera cuota sobre la que se empieza a crecer. Todas empiezan desde 0 y por eso no me sirven.

El problema es que por la naturaleza y forma tan rara de amortizarse la deuda no se si me encuentro ante una buena hipoteca o todo lo contrario.

SALUDOS

Desconozco el mercado hipotecario actual, aunque ya veo que los diferenciales 0,35-0,50-0,60 etc...han pasado a la historia.

Yo solo te puedo comentar a priori tres cosas:

1. No te metas (y menos en una hipoteca)nunca en un producto financiero que no comprendas al 100%, leete el hilo sobre la hipoteca tranquilidad de Banesto y lo verás.Si no tienes claro de que va lo de Nova Galicia yo en tu lugar huiria como de la peste.

2. Meterse a más de 30 años es hacer el canelo a base de bien(te lo dice uno que metio la pata hasta el fondo, es decir el menda)vas a pagar una cantidad desorbitada de intereses y la diferencia de cuotas no es para tanto, es mejor dejarse de algunas cosas y pagar más, a la larga saldrás benficiado, si andas muy justo y te tienes que meter a 35 años...no deberias empufarte...

3. Al loro con el euribor actual y los diferenciales que se ofrecen(que son para toda la vida del prestamo)...no te hagas el cuento de la lechera pensando que vamos a estar así siempre, haz las cuentas pertinentes con una calculadora,planteandote un posible escenario futuro a medio plazo con un euribor al 4/5% más el diferencial,(se te puede poner el interés al 7% tranquilamente), no te autoengañes con la cuota que pagarás este año, estamos en mínimos históricos. No lo olvides.

Saludos.

Primero, creo que te han informado de las características de la operación con detalle, al parecer te han dado la oferta vinculante y ahí debe aparecer toda la información referente a la hipoteca, y de hecho tú nos la comentas aquí. No creo que se trate de que las condiciones sean engañosas, sino más bien que no las comprendes. Debes hablar con la entidad si no tienes clara la operación, pedirles, si te es más cómodo, que la amortización sea con el método francés, o lo que se te ocurra. Como dice Artemius, si no comprendes lo que vas a firmar no lo firmes, que luego vienen las lamentaciones. Una vez aclarado esto, asegúrate de que la operación es interesante, en el sentido de que al ser un método diferente de amortización puede que un diferencial sobre el euribor de 1,6 no sea mejor que una hipoteca com método francés con un diferencial de 1,7
Segundo, a mí también me parece un plazo demasiado prolongado, ¿seguro que no te interesa o no puedes esperar?
Un saludo

Hola, agradezco las respuestas.

El plazo está pensado para que la cuota sea muy cómoda. Soy consciente de los intereses, pero el importe del préstamo es aproximadamente del 50% del valor de tasación. Hemos priorizado que la couta sea extremadamente cómoda y la amortizacion parcial sea gratis. Así matamos dos pájaros de un tiro, por un lado amortizamos reduciendo intereses y por otra nos aprovechamos de la deduccion de hacienda. Si las cosas se tuercen mucho en el futuro, no amortizariamos nada y la cuota no nos ahogaria.

Ahora mismo entiendo bastante mejor la hipoteca que voy a firmar de Novagalicia. He hecho unas tablas de excel y he calculado y comparado muchos datos.
En un metodo de amortizacion muy extraño, la primera cuota de capital amortizado es ligeramente inferior a la del método frances, pero en el caso de Novagalicia su incremento va fijado en escritura y a partir de la mitad del prestamo es mayor. Digamos que en una tabla la linea seria mas inclinada y se cruzarian en la mitad.
Eso con unos tipos de interes bajos, como los actuales, en caso de subida en el frances se reclacula en base a una cuota fija y la amortizacion de capital bajaria mucho.

En el frances se calcula la amortizacion de capital y los intereses en base al objetivo de una cuota fija. En el caso de la de Novagalicia el capital amortizado del préstamo esta preestablecido desde la primera mensualidad a la última. Tiene un crecimiento anual de un x%.

A igualdad de condiciones en cuanto al % de intereses, el método frances es mejor porque se pagan un poco menos de intereses. El problema es que la segunda mejor hipoteca que me han ofrecido está un 0,35% por encima en el diferencial, por tanto, la de Novagalicia paga menos intereses que la francesa con un 0,35% encima.

Finalmente, despues de todo lo que he podido sacar en claro, creo que la de Novagalicia es una rareza en el mundo de las hipotecas. No es una creciente como se daban antes, que no amortizabas nada al principio y te sangraban a intereses. En esta se amortiza crecientemente desde una couta muy parecida a la resultante con la francesa con el euribor actual.

¿¿que suben mucho los tipos de interes??
Con la de Novagalicia me subira la couta porque la amortizacion es fija e invariable.
Con la francesa la couta no subiria tanto pero la amortizacion bajaria y me cobrarian mas intereses.

¿¿concusion?? con una capacidad economica solvente y para una hipoteca no muy arriesgada. La de Novagalicia es un buen producto ya que, aun sufriendo cuotas mas altas con tipos altos, siempre se amortiza y cuanto más suben, mas ahorras en intereses con respecto a la francesa.

Para una capacidad economica ajustada, digamos de un 50% de la capacidad economica familiar, puede que hoy en dia con el euribor que solo puede subir, yo la vería muy arriesgada.

A día de hoy entiendo mucho mejor, por eso cuento mis conclusiones, por si hay alguien que esta hoy como yo hace unos dias jejeje. Menudos quebraderos de cabeza me ha dado el tema... o he hecho cuentas ni nada...

SALU2

Me sorprende que una entidad financiera vaya de buen samaritano por la vida y ofrezca algo como prestamo hipotecario con mejores condiciones que la competencia "by the face", si lo hace es por la operación es muy clara y no ven riesgo, o por que de alguna manera van a ganar con ello...pero a tu costa...

Si estás seguro al 100% de lo que vas a firmar y te has estudiado a fondo la letra pequeña y no queda ningún resquicio de duda adelante, si es lo que te conviene.

De todas formas me parece una pasada meterse a 35 años por 90000 euros, pero bueno no sabemos tu situación, etc...

Saludos.

No me he debido explicar muy bien en mi última respuesta.
Yo no digo que la hipoteca de Novagalicia sea la panacea ni que ellos sean buenos samaritanos. De hecho, dejo claro que solo me parece interesante en el caso de que no te afecte demasiado una muy probable subida de la cuota.

Unos ejemplos que creo que clarifican mucho sus diferencias:

- Calculando a un EU actual + diferencial = (2,09)
La primera cuota de amortizacion del frances sería de 149€
La primera couta de amortizacion de novagalicia seria de 105€
En la mitad del prestamo se igualan y a partir de ahi digamos que es a la inversa.
Al amortizar menos, los intereses que pagas son mayores con Novagalicia.
Si este tipo de interese se mantuviera durante la vida del prestamo, pagaria mas intereses finales con novagalicia ya que al amortizar menos al principio, se debe mas capital y por tanto los intereses son mayores.

- Calculando a un 3,80
Las amortizaciones de ambos sistemas se igualan, así como los intereses, coutas y demas...

- Calculando a un 5%
La amortizacion mensual es de casi 30€ superior en Novagalicia que en el frances
Eso supone un incremento de la cuota a pagar pero una reduccion de los intereses al final del prestamo.

Cuanto más suba el Euribor, más va a subir la cuota mensual, pero la amortizacion se mantiene invariable y más diferencia va a haber con el frances. En el frances, ante un euribor muy alto la cuota se incremente menos a costa de amortizar menos, lo que supone un cobro de intereses al final de la vida del prestamo mucho mayor.

Todo esto, al igualdad de condiciones del diferencial. Que no es cierto, porque en Novagalicia dan un 0,35 menos que en el mejor sistema frances que me han ofrecido.

En fin, no soy un experto en la materia no mucho menos, es más, creo que todas mis cuentas estan bien hechas pero no pondría la mano en el fuego porque es mi primer contacto con las hipotecas y en esta semana he aprendido muuuuucho.
Recalco que dudo mucho que el mío sea un buen producto si se va a agotar el plazo, pero lo que no saben en Novagalicia es si el cliente va a amortizar anticipadamente el prestamo o no. Y esa es mi idea.

No entiendo porque insistis tanto en que es un plazo de tiempo demasiado largo... ¿¿que mas da sacar una hipoteca a 35 años y pagarla a 25 que sacar directamente una de 25??
Creo que con la primera opcion dejas en reserva un plan B que quizas no este de mas con la inestabilidad que vivimos, además, usas la opcion de la devolcion de hacienda antes de que se la carguen deficitivamente.

SALU2