Cancelar cláusula suelo: No es misión imposible

Pues hagámos números con la hipoteca media, creo que hace pocos años se indicaba que era sobre los 150.000 €, aún cuando según esta información ahora estaría en torno a los 120.000 €, es igual calculemos sobre 150.000 a ver que sale:

Nota: calcularé a 25 años, sé que es lanzarse a la piscina, porque puede que la media de contratación esté en los 27-28 años, pero ni así nos valdría, porque una cosa es el plazo de formalización y otra muy distinta la vida media de las vigentes en este momento, pero vamos sobre algo habrá de hacer las hipótesis, digo yo .... 

Hipótesis 1:

Hipoteca a euribor + 0,75 puntos, (0,338 del euribor más 0,75 = 1,088%) suelo al 3,50% 

Cuotas 571,30 contra 750,94, diferencia = 179,64 (diferencia de cuota, quen no equivale a diferencia de la parte de interés, que el sistema de amortización francés tiene sus características) 

Hipótesis 2:

¿Cuanto necesitamos para llegar a los 300 € de diferencia? 

270.000 de capital ..... Cuotas   1.028,35 contra 1.351,68, diferencia =  323,33 

Entonces para llegar a los 300 que se indica, la cosa estaría entorno a los 265.000 (más o menos) o bien que el suelo esté en 4%, que tampoco es tan raro, los hay y bastantes....

Si nos vamos a hipotecas formalizadas en los últimos años lo del euribor más cero coma, difícil, la cosa empezó a subir, con lo cual llegar a los 300, ya no digo los 500, necesitamos una hipoteca de mayor importe, o con un suelo superior, que los hay, pero más allá de 3,5 - 4% ya no es tan normal !!!!

Nosotros en la web profesional, hemos tratado bastantes suelos, por la vía administrativa, que como he comentado en otro hilo es uno de los sistemas, ni mejor ni peor, una de las dos posibilidades, la otra es la judicial, no se puede recomendar ni la una ni la otra, va a depender de muchas variables, entre ellas lo que espera el cliente y para cuando, y desde luego el importe de la hipoteca, la judicial tiene la ventaja de si se gana hay posibilidades reales de retroactividad, y la administrativa que supone conseguir de una forma más o menos rápida una rebaja en la cuota, pero nos podemos ir olvidando de conseguir dicha retroactividad, la judicial tiene sus costes, que se podrán recuperar en muchos casos, pero no siempre hay condena a costas, y en la administrativa dichos costes son muy inferiores, esto daría para un buen debate, pero a lo que iba, al menos las que hemos tratado, diferencias de 300 - 500 €, yo al menos no las recuerdo, o puede que lo que nos han encargado sean todo hipotecas de menores importes, lo cual posible es, pero la misma estadística hace que si tienes un cierto volumen te va a caer un poco de todo. No es que nuestra web sea "el rey del mambo", pero tampoco estamos en unas pocas operaciones y su estadística no iba a servir para nada. 

Buenos días
Los datos que doy son totalmente ciertos y reales, son de clientes que tenían diferenciales muy bajos, concretamente un caso tenia un diferencia de o,25 y una clausula suelo de 4,25%, pagando una cuota mensual de 950 euros aproximadamente, si calculas que el Euribor estaba en torno al 0,25 veras que es totalmente posible la bajada de cuota entre 300 y 500 euros al mes. Por supuesto que no voy a dar los detalles concretos de toda la hipoteca.

También es posible, que la cuota baje 175 euros, 100 euros, u otra cantidad distinta, según las circunstancias de cada persona, yo no estoy afirmando que le vaya a bajar esa cantidad a todo el mundo, sino que a esos clientes les bajo eso, lo cual no impide que a otros les baje otra cantidad.

Por otro lado, no escribo para engañar a nadie, le supongo a las personas inteligencia suficiente para que no se crean todo, haciendo un análisis y un calculo por encima, se ve que lo que digo es cierto, de hecho la gente lee ,escribe y contrasta opiniones en los foros y en todas partes y deduce sus propias conclusiones.

Mi única intención es ayudar a personas, que se han/ nos hemos fiado de los bancos y resulta que nos han cobrado lo que han querido y no solo eso, siguen peleando en los juzgados para no "soltar la presa", sirva la expresión y resulta que los que peleamos por los intereses de los clientes, somos los abogados, para que puedan conseguir algo de justicia, concretada, en este caso en la anulación de la cláusula y devolución de lo cobrado indebidamente, cantidades que son del consumidor y no del banco, pero curiosamente de los bancos nadie desconfía/ba, y tendemos a creernos todo lo que nos dicen, y sin números que lo demuestren.

A mayor abundamiento, si hablamos de las preferentes y de otros temas, tendremos una visión global del problema que tenemos en este país. Una pregunta que me hago es:¿ Por qué nadie desconfía de los bancos y si de los abogados? que curiosamente son los únicos que van a defender al cliente cuando esta con problemas.

Un saludo

No pido nombre y apellidos de ese señor.

Con poner que debía tanto, a tantas condiciones y tanto plazo ya me hago las cuentas necesarias y veo si es posible o no esa rebaja y sin posibilidad alguna de identificar a tu cliente.

Como puedes ver en la respuesta 17 de W.Petersen, él si se ha molestado en presentar un ejemplo numérico con la suficiente claridad para que hasta yo lo entienda. Es que el tema de comulgar con ruedas de molino, lo llevo francamente mal.

Saludos

Postdata: ya es casualidad que hables con alguien que desconfía de los bancos y de los abogados en la misma medida.

Diferencial de 0,25 y suelo del 4,25, lo del diferencial es poco habitual (por bajo), pero creo recordar que un banco llegó a ofrecer euribor más 0,18, uno con logo color butano ..... con lo cual en el momento de tu comentario el euribor estaba en el 0,40 (mas o menos)  ver cuadro 19.1 , en consecuencia supone una hipoteca con tipo final del orden del 0,60 - 0,65% poco habitual, pero existente sin duda ....

Ahora busquemos una diferencia de 300 € ...

200.000 a 30 años al 0,65 = 611,33

Lo mismo al 4,25 = 983,88 

Para una de 500 € de diferencia necesitamos bastante más importe unos 325.000 ... que son 993,90 contra 1.598.90 

Evidenteme es posible, ahora bien convendrás que no es normal una hipoteca a este bajísimo diferencial, porque incluso las mejores hipotecas on-line tipo ING, Ibanesto, Uno-e ... llegaron solo a ofrecer euribor + 0,38 y en las mejores épocas, y el suelo del 4,25, existieron , incluso mayores, aunque la normalidad, al menos por lo que veo yo es estar entre el 3 y el 4%, superar esto, repito, las hay, pero no lo más habitual, como tampoco son los 325.000 todas las hipotecas, más bien una minoría, digamos relevante, incluso los 200.000 no es la media de la hipoteca, que salvo error llegó a estar en los 150.000 € y ahora en los 118 - 120.000 €.

Por tanto tu ejemplo siendo posible y correcto, entiendo que no es la normalidad, ésta va a estar mas cercana a un ahorro entre los 100 y 200 € en el mejor de los casos, que no es precisamente poca cosa, un ahorro de solo 100 € puede suponer para una familia media, casi conseguir una "paga doble" adicional cada año por parte de uno de los miembros de la U.F.

Saludos.- 

Buenos días
Como bien dices, lo habitual es que al eliminar la clausula suelo, baje el recibo mensual, entre 100 y 200 euros, que tampoco esta nada mal, no obstante, esto es lo habitual para hipotecas de Entidades como, Unicaja, banco Popular, etc. Sin embargo el Sabadell-Atlantico que es el banco al que yo estoy haciendo alusión, solía poner diferenciales bajos y suelos muy altos, pero es que además, tienes que tener en cuenta otro factor, como es el hecho de que al contratar productos, tales como tarjeta de crédito, seguro hogar, etc., bajaba aún mas el diferencial.

Como digo, solía ser habitual esta practica de poner diferenciales bajos y suelos altos. Sin ir mas lejos, en este mismo Foro de hipoteca vivienda, un Sr. con hipoteca del Sabadell, comenta que tiene una clausula suelo de 5%.

No obstante, también existen en esta misma entidad, diferenciales mas altos y suelos mas bajos, de todo hay, como en botica.

Lo importante para el consumidor es que se están consiguiendo la eliminación de la clausula suelo y por consiguiente su bajada mensual der recibo, y no solo esto, también le devuelven cantidades cobradas de mas, que en el momento actual de crisis, le viene muy bien a todo el mundo.

Por todo ello, animo a quien tenga una clausula suelo y quiera pagar menos recibo de hipoteca al mes, reclame y no se conforme con que se la quiten, sino que le devuelvan lo cobrado de mas.
Por otro lado, algunas entidades bancarias, muy pocas, eliminan la citada clausula al cliente si este reclama, pero de devolverle dinero nada de nada. Solo cuando ven que el cliente esta asesorado y dispuesto a demandar e incluso ha puesto la demanda, es cuando firman el acuerdo.

Todo lo manifestado, se basa en la tendencia actual por mi experiencia y de otros compañeros, no obstante, esto no supone que en cualquier momento y otras personas tengan otras experiencias muy distintas, todo dependerá del caso concreto.

Un saludo