Consulta seria sobre hipoteca

I've got the brains and you've got the looks
let's make lots of money!!!

http://www.youtube.com/watch?v=61WvHV4i8cI

jejeje

T.

En el remoto caso de que este emprendedor consiguiera financiación por canales alternativos, iba a tener que esconderse en el infierno durante buena parte de su existencia. Pero tranquilo, que este hilo suena a "trolleo" de manual.

Cualquier "negocio increíble" para algunos, para ti en este caso, lo es, por que será una operación desastrosa para otro, si no es para el ruso, que es tu amigo, lo seria para el que pone la financiación, o para ti por que puede que el negocio no sea tan increíble como parece. Solo es mi opinión, por si te vale, no un ataque.

Pero lo de la financiación lo vas a tener complicado, ejemplo de esta semana: financiación a una empresa que lleva décadas, obra civil, ampliación para trabajar con multinacional, tras mucho negociar y otras garantías, a parte de hipotecarias, el interés les queda en un 7,8%, echa cuentas con los intereses que tendrías para 300k. Olvidate de euribor + 0,35 sin ingresos y pidiendo mas de un 100%.

La compra no la veo, y si es todo como dices, con una intermediacion rápida conseguir 200k, es mucha mejor operación que comprarla para alquilar.

algunas preguntas
¿ cuantas cuotas de 1.100 euros?
¿ cuantos meses al año tendras arrendado el solar?
¿ cuanto te gastaras en repararlo cada vez que te lo entregan los arrendadores?
cual es el valor real, ¿la tasacion o tu oferta?
¿ esta lista para arrendar o le debes invertir algo para subir su estandard?
en toda esta pasada ¿no pagas impuestos?
cada vez que te la devuelvan ¿ tendras que arreglar algo?
¿ le compraras seguros? ¿ cual seria el costo?
si tu mures ¿quien sigue pagando?
¿ cuanto cuesta el seguro de desgravamen?

son solo algunas dudas ¿ tu tienes dudas?
saludos y suerte

Varias cosas para completar opiniones con las que estoy de acuerdo:

1- vas a pedir financiación por el 110% (aprox, si no he entendido mal). ¿Qué riesgo asumes? Ninguno. O sea, quieres hacer dinero con el dinero de otros (del banco). Llegas 8 años tarde para intentarlo. Hoy no te darán mas del 70% del valor de tasación actualizada.

O sea, que quieres hacer negocio sin arriesgar nada por tu parte. Mala política para ir ahora a pedir un crédito. 

Sólo te queda una opción para que este "negocio" salga bien: que vayas a un banco y compres uno de los inmuebles que tienen embargados en su cartera de impagados.

Y una cosa más: planteas esta operación como si fuera una operación de compra de vivienda habitual...y en puridad se trata de una operación mercantil por lo que el porcentaje a financiar sería incluso menor, el plazo más corto (no más allá de 15 años por lo que tu cuadro de amortización no sirve) y las garantías y obligaciones con la entidad prestamista, mayores. Esto sí que me parece que no se ha comentado y yo lo veo fundamental.

2- no he visto si comentas que no tengas otros préstamos vigentes. Por que entonces la respuesta es no y no...en caso de ir mal dadas siempre dejarías de pagar este préstamo antes que el de tu vivienda habitual y eso es una fuente de problemas adicionales que han hecho que para comprar segundas viviendas se pida hipotecar la vivienda habitual. Igualmente no me suena si has comentado que estás casado en gananciales...vamos, que si puede haber otro titular en el préstamo.

3-hipotecas un inmueble para alquilarlo. ¿Tu sabes el problema que es para el banco tener una hipoteca sobre un inmueble "con bicho"? Otra razón más para que te lo deniegen.

4-¿si suben los tipos de interés? La media del euribor estaba en el 3% y es un precio del dinero bastante razonable. Si firmas a eur+4%* y los tipos vuelven a su ser ¿podrás afrontarlo? Y recuerda que tuvieron picos de más del 5%. 

Por otra parte, esa potencial subida no puedes repercutirla (al menos de manera inmediata) al alquiler por lo que tienes que tener recursos suficientes para pagar la diferencia detrayéndola de tus ingresos normales.

Último de este punto: yo empecé pagando menos de 200 de IBI y ahora pago unos 500. O sea, calculé que me iba a gastar unos 8000 (200x30+subidas "normales") y me encuentro con que esa cantidad va a ser mucho, pero que mucho, mayor.

5- Los directores de banco lo ven factible. 

No quiero que pienses que se han burlado de tí pero después de unos cuantos años denegando operaciones me suena a excusa sumamente barata. Se te han quitado de enmedio excusándose en que Riesgos "no lo aprueba". En la mitad, por lo menos, esa operación no ha salido de la oficina. Repito: otra cosa es que se tratase de una propiedad de su cartera de embargos.

En fin, y tampoco lo veo factible por la vía bancaria.

Por la del "capital privado"...yo no me metería. Mira, a mi me gusta dormir tranquilo y con las piernas intactas. Con esa gente (por ser suave y educado me callo lo que pienso de ellos) no puedes ni negociar condiciones ni vas a tener cierto "periodo de gracia" si te retrasas en una cuota. Las deudas son exigibles desde el día 1 si reunen ciertas condiciones (que sea líquida, exigible y vencida)...nada de esperar al día 90.

En todo caso, y como resumen, recuerda que el suicidio es un acto voluntario. Aquí has pedido opinión y opinión se te ha dado...que no era la que esperabas, me temo. Varios de los foreros que te han respondido tienen un "historial" impresionante en Rankia (lo puedes consultar pinchando en sus nicks) por su sensatez y voluntad de echar un cable a personas en apuros o que piden consejo.

Saludos

Claro que sería segunda residencia,desde el momento que lo alquilay si se desgrava y le pilla,que le pillara porque hacienda revisa a fondo todas las desgrava iones por vivienda,el estacazo que le va meter es de aúpa,porque además no van a revisarle el primer año sino que siguiendo su política esperarán al tercer y cuarto año yle meterán un estacazo del que no se va a olvidar en su vida,le van trincar por desgravar y le van a trincar por alquilar en negro...

Dios!!! Esta intentando meterse en un lío y ni siquera sabe los impuestos que tendrá que pagar ni la legislación al que se somete..una cosa,ha comprobado siquiera si la tasación que le dice su amigo es la real,porque no se gasta 300 euros en un tasador independiente y comprueba cual es el valor real del bien..EL IBI no es ni el 21% ni dl 10%,en general es un 1,1% o del 2%( la más de las veces) del valor catastral,teniendo en cuenta que esa casa no creo que baje de 80.000 euros de valor catastral sino más,dependiendo sería de 880 o 1600 euros.
La casa a ser una segunda transmisión está sujeta al ITP y no sobre el precio de compraventa sino sobrel el mínimo de valoración que pone cada autonomía,un ejemplo en Sevilla una vivienda con valor catastral de 80.000 euros pagaría un ITP de 80.000x4=320.000x8%=25.600,como usted escrituraría por menos y pagaría por menos,a los pocos meses. Le llegaría una paralela con los consiguientes intereses para que abonara la diferencia..S2

no hay peor sordo que el que no quiere escuchar
nadie escarmienta en cabeza ajena
se acabaran las piedras pero los giles nunca
hay dos cosas que son infinitas..el universo y los giles
la primera advertencia es para los inteligentes, la segunda para los giles
existen tres tipos de seres humanos, los que aprenden de la experiencia ajena
esos son muy inteligentes....un 1% del total
los que aprenden de sus experiencias, esos son inteligentes ....un 20 % del total
los que no aprenden de sus experiencias, esos son los lesos.....un 79% del total

Se me olvidó una cosilla en la respuesta 101 que te hice ayer.

¿Has acudido a un tasador para verificar el valor que podría tener la casa hoy? 

Saludos