Ayuda con clausula posiblemente abusiva, me están sangrando

Hola a todos, este es mi primer mensaje aquí, he visto que parece un foro muy adecuado para plantear mi duda, ya que me estoy volviendo loco buscando información y no encuentro nada. Y el problema es que cometí un grave error como muchos españoles al firmar una hipoteca sin enterarme a la perfección de todas las cosas y que me explicasen todo, y ahora lo lamento cada día.
El caso es que tengo una clausula que me han comentado que es abusiva y puede ser hasta ilegal, y por su culpa los intereses me están matando. Literalmente copiada, es esta:
Clausula:
En caso de amortización parcial durante las 60 primeras coutas, la Parte Prestataria sólo podrá aplicar el importe de la amortización a reducir el saldo pendiente de amortización del préstamo. Transcurrido este período, la Parte Prestataria podrá optar por mantener el importe de las cuotas de amortización reduciéndose el plazo de duración del préstamo, o bien, reducir el importe de dichas cuotas manteniendo la duración. En este último caso, el importe mínimo de la cuota resultante no puede ser inferior a 30,00 euros.

¿Es legal? ¿Podría reclamar a la financiera que me la retire? Por que por mucho que amortice pago prácticamente los mismos intereses que el primer día. Ya que no me permiten amortizar reducir tiempo ni cuota, y tengo interés fijo durante cinco años hasta que me hagan la revisión.

Agradecería mucho vuestra ayuda. Muchas gracias por adelantado.

A mi entender esta cláusula no te produce ningún perjuicio.

Lo que está diciendo es que durante los 5 primeros años de la hipoteca, si deseas realizar amortizaciones anticipadas tienes que hacerlo necesariamente contra cuota y no puedes hacerlo contra plazo. No habla para nada de mantener el interés fijo... Si tienes un interés fijo los primeros 5 años no es por esta cláusula.

Cada mes pagas intereses por el capital que debes, independientemente del tiempo que te quede para amortizarlo. En todo caso, si amortizas pagarás una cuota más pequeña durante más tiempo. ¿Porqué dices que te están sangrando?

A no ser que amortices importes muy elevados es normal que la cuota no se reduzca significativamente. Compara el captital pendiente con lo que amortizas y el decremento de los intereses... Pongamos por ejemplo que amortizas 5000 euros y estás pagando un 3% de intereses. Aunque 5000 euros puede representar un importe considerable, un 3% anual únicamente representan 12,5 euros de intereses al mes...

Amortizar 10 o 12 cuotas (sobretodo al principio del préstamo) puede resultar mucho mas agradable, pero si haces cuentas verás que en el fondo representa lo mismo.

En base a las pocas hipotecas que he podido leer, no veo en qué te basas para decir que la cláusula es abusiva.

Sí puede ser calificado de "abusivo" la segunda parte de la misma, según la cual es el banco UNILATERALMENTE quien decide si te baja la cuota o reduce el plazo a partir del quinto año.

Legal lo es mientras no diga lo contrario un juez, ya que está firmada por ti. Poder reclamar, por suerte, siempre se puede hacer, otra cosa es que se tenga base legal para obtener lo que se pretende.

"Ya que no me permiten amortizar reducir tiempo ni cuota"

No me queda claro si también dices que te niegan la posibilidad de amortizar. Según tu cláusula debes pagar siempre, durante los primeros 5 años, la misma cuota mensual y no puedes reducir la duración de la hipoteca, pero sí puedes amortizar. Si realmente no te dejan hacer esto último sí que tienes fundamento para exigir el cumplimiento de la cláusula.

Lo de no apreciar casi diferencia a pesar de amortizar, es muy normal, especialmente en los primeros años.
Pongamos, como ejemplo, un 3% de 120000 son 3600; si amortizo 5000 euros, un 3% de 115000 son 3450. De forma "muy basta" ahorro 150 euros en un año, o sea poco más de 12 euros al mes, que en vez de pagar intereses amortizo de la deuda. O sea que amortizando 5000 euros al año, consigo reducir mi deuda en unos 5150, pagando siempre la misma cuota cada mes.

Gracias por las respuestas. Tenéis toda la razón, acabo de comprobar con un cuadro de amortización simulado, y viendo la cuota que me correspondería con lo que he amortizado, los intereses que yo estoy pagando en mi cuota son los mismos que marca en la simulación. Lo que pasa es lo que decís, que al principio parece que no bajan.
Esto me lleva a otra duda. Os cuento mi caso con cifras, para que lo entendáis a ver si me podéis ayudar a que hacer y si puedo mejorar un poco mi situación.
Situación inicial
Importe del Préstamo 176.000,00 €
Fecha de Firma 30/11/2011
Plazo 480 meses
Situación actual
Capital pendiente 147.271,32 €
Plazo pendiente 454 meses
Cuota 889,86 €
Referencia revisión EURIBOR 1 AÑO
Periodicidad revisión tipo 6 meses
Periodicidad revisión cuota 6 meses
Próxima revisión tipo 01/12/2016
Próxima revisión cuota 01/01/2017
Tipo actual 5,35%
Tengo interés fijo hasta 2016. Mi duda es, yo he amortizado casi 30.000€ y claro, como no puedo reducir cuota ni tiempo me sigue poniendo 454 meses. Las cuentas si seguimos así 40 años no cuadrarían no?
-Cuando me hagan la revisión en 2016,¿Los años me bajarán de golpe hasta el que me corresponde? Por que claro, con un capital pendiente de 147.000€ me situaría en el año 15 de la hipoteca según el cuadro de amortización.
-¿Podría solicitar a UCI que me la revisen ya? ¿O intentar que me bajen el interés?

Muchas gracias.

¿no será de esas hipotecas que se deja un 15 ó 20% del capital para amoritzar al final del plazo?  porque esto lo hacían en BBVA (y otros bancos supongo), y por ejemplo una hipoteca de 150.000 €, te calculaban la cuota por 130.000 € (mas los intereses de los 20.000 claro está) te salía un poco mas bajo el pago cada mes  y al final de la hipoteca tendrías que pagar estos 20.000 € de golpe, pero si amortizabas primero estos que lo demás ?????

Por probar sólo pierdes el tiempo y seguramente, si aún la tenías, la confianza en que la banca mire por tus intereses.

Tienes un contrato realmente "leonino". No creo que renuncien a esas condiciones, pero por intentarlo que no quede. Yo en su día conseguí que me lo bajaran, en varias fases y con condiciones, del 14% hasta algo más del 11%. Ha llovido (y nevado) mucho desde entonces.

¿Cómo quedará la cosa en 2017? El banco debería "ofrecerte" bien una reducción de la cuota mensual por haber amortizado más capital del comprometido inicialmente, o bien la reducción del plazo de la hipoteca. Siempre según esté el euribor a un año entonces y qué diferencial tengas firmado (nada dices de él).

Y destaco "ofrecerte" porque según el texto que facilitas parece que sólo deba COMUNICARTE su decisión.

Respecto al comentario de Petersen, no parece que se trate de una hipoteca de ese tipo (que acaba de descubrirme, pues hasta ahora desconocía esa "tecnología" hipotecaria) por no ser coherente con el redactado de la cláusula que estamos comentando.

No soy experto pero no veo abuso por ningún lado.

Entiendo que has firmado 5 años con idéntica cuota y las amortizaciones en esos 5 primeros años se van a reducir capital.

Tras esos cinco años escoges si tus amortizaciones reducen capital o cuota, con límite en cuota de 30€.

Llevas algo más de dos años y casi 30.000€ de capital pagado, según lo entiendo manteniendo la misma cuota estás pagando al año más de 1.500€ que se van a reducir el saldo pendiente en lugar de a intereses (los intereses de esos 30.000€).

Si sigues así cuando llegues a los cinco años la cuota se te quedará casi en la mitad, luego podrás escoger si las siguientes amortizaciones las quieres en reducir cuota o plazo.

No veo el abuso.

Cuando todos queríamos ser propietarios e ir de alquiler era algo así como "hacer el ridículo", o solo para personas que estarían unos pocos años desplazadas por temas laborales, así nos ha ido como colectivo ciudadano, por ser todos, repito como colectivo "tan inteligentes"  (no hablo de personas concretas, solo de la colectividad), las entidades y los promotores, y no olvidemos que muchos bancos eran promotores a través de sus filiales inmobiliarias, recordemos a Urbis (Banesto), Landscape (Banc Sabadell), Procam (Catalunya Caixa) .... (*) , pues intentaban "abartar" las cuotas mensuales, ojo no los intereses, porque estos "inventos" no eran gratis .... había dos maneras, una era una cuota creciente, empezabas pagado intereses y poquisimo capital, y cada año la cuota subía un 2 ó 3% que iba a capital, porque los intereses los pagabas desde el primer mes, es de suponer con la idea que cada año nos iban a subir el sueldo por los convenios, y de alguna manera dicho aumento se lo comería el IPC, otro "inteligente" el de la idea, igual que el valor de las casas subía siempre, los sueldos también, si, si "un inteligente" del copón.

Entonces a otro de estos "pensadores del ático" se le ocurrió otra idea, digna solo de "mentes privilegiadas", se trataba de calcular la cuota de capital sobre el 80% del préstamo, dejando un 20% del capital para el vencimiento, eso si a la cuota mensual le sumaban los intereses de la financiación de este 20% ... pero si la cuota era algo mas baja, sin embargo en los contratos quedaba especificado que las amortizaciones anticipadas primero iban a este 20% final.

Y en un par de ocasiones había hablado de ello con un director de BBVA, y su explicación era muy simple, ni nos preocupa este 20%, si llega el vencimiento y el cliente no puede con esta cuota residual, tendrá un problema con su casa y por importe muy bajo en relación a la misma, y no va a ser difícifil refinanciar si hay problemas, lo que me contó es que de ocurrir esto, el cliente estaría pillado por las pelotas, y tendría que aceptar el interés que le echaran (bueno lo sumpogo) .... 

(*) Bueno, Banesto, Sabadell y otros, vendieron esto a finales de 2006 o principios de 2007, supongo que se las veían a venir, aun así quedaron pillados, porque financiaron la compra de las sociedades, recordemos  por ejemplo a Reyal - Urbis, que me parece dejó un buen "pitote" a Banesto.