Liberar solar de una hipoteca

Buenas.
Mi suegro tiene una empresa al 50% con un socio. En su día pidieron un préstamo de 81.000€, por la parte de mi suegro avalamos (mi suegro con una plaza de garaje, mi cuñada con un solar y nosotros con otro solar tasado en 30.000€ pero para el banco con un valor de 15.000€, el banco le concedió el 50%). Pues bien, a día de hoy se han amortizado 23.000€ (con lo que queda unos 58.000€), mi pregunta es si con esos 23.000€ amortizados se podría liberar de la hipoteca que afecta a mi solar para poder venderlo.
Gracias y un saludo.

Salvo que el contrato expresamente prevea que a partir de cierto nivel de amortización desaparezca la garantía de ese solar va a estar hipotecado hasta el cumplimiento de todo el pago.

Respecto a negociar con el banco para que levante la hipoteca lo veo difícil, pero puedes intentarlo.

No es como dices.

Ley Hipotecaria

Artículo 119
Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.

Artículo 124

Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Pagados 23.000 euros, se puede solicitar el levantamiento de la carga que recae sobre el solar, pues la responsabilidad hipotecaria del resto de fincas gravadas es más que suficiente para garantizar el préstamo.

Por tanto, no es necesario que conste expresamente en el contrato, ni que queden todas las fincas respondiendo hasta el final del préstamo (se pueden ir liberando a medida que se va amortizando). Tampoco hay que negociar nada con el banco. La Ley dice que se le puede exigir la cancelación parcial, y no se puede oponer.

S2

Muy cierto; pero me gustará saber que pasa cuando vayas al banco a decir que te levanten la hipoteca de una finca en particular sin haber pagado la totalidad del préstamo...

Al propio ponente, pese a que se han amortizado 23.000 euros del préstamo, le han pedido que amortice 11.000 'extras' para liberar el solar. Eso haria que tiene que tener amortizados 34.000 euros para que cancelen la responsabilidad hipoteca parcialmente. Realmente, no cuadran bien las cuentas.

Solo se me ocurre:

1.- Muy mala fé por parte de quien le atendió en la oficina

2.- Desconocimiento total de la Ley Hipotecaria por parte de esa misma persona.

Salvo mejor opinion, seria conveniente entregar escrito (del que sellen copia de entrada) solicitando la cancelacion de la carga, haciendo mencion a los articulos de la LH anteriores, conminando a que consulten con su asesoria juridica, pidiendo una respuesta en un plazo razonable (72 horas), reservandose el derecho a interponer queja ante el SAC y/o hacer esa misma solicitud mediante requerimiento notarial.

S2

En la mayoria de los prestamos donde se hipotecan varias fincas, se hace renuncia expresa a la aplicacion de esa normativa, haciendo el prestamo proporcional a cada una de las fincas, por lo cual si esa finca responde de 15.000 euros sobre 80.000 es decir 18.75%, y se han amortizado ya 23.000 euros , es como si de esos 15.000 que responde esa finca se hubieran amortizado 4300 euros por lo que quedarian por pagar 10.700 euros para liberar la finca.

Con los datos que aportas, cuadran más los números, hasta cierto punto. Pero.... hay una incongruencia bastante gorda: Si entrega 11.000 euros, siendo coherentes, se deberían distribuir entre las distintas responsabilidades, con lo que apenas estaria liberando 2.000 euros del solar.

¿Con qué nos quedamos? ¿La amortización es proporcional o no ??? La misma exigencia de proporcionalidad que le dicen que existe, posteriormente la puentean pidiendo 11.000 euros (atribuyendolos a la parte del solar). Es decir, lo amortizado hasta la fecha (23.000) es proporcional a la responsabilidad de cada una las fincas, pero los 11.000 se los pueden adjudicar de lleno a una sola de ellas ( ???????)

No obstante:

1.- No hay normativa legal que sustente la validez de un pacto entre las partes renunciando a la aplicacion del articulo 124 LH. La autonomia de la voluntad y libertad de pactos de los contratantes no es aplicable. Donde la Ley no distingue, no cabe distinguir.

2.- Esta renuncia es considerada como clausula abusiva por el Colegios de Registradores, y por tanto, no inscribible.

http://observatorio.icam.es/docs/Clausulas%20abusivas-Cl%C3%A1usulas%20abusivas%20no%20inscribibles%20en%20el%20Registro%20de%20la%20Propiedad%20%28Registradores%20de%20Espa%C3%B1a%29..pdf

S2

Te puedo asegurar que se estan firmando la mayoria de esas hipotecas con la susodicha clausula, otra cosa es que la reclames y ganes. Y en cuanto a la entrega es un acuerdo entre el banco y tu y esa aportacion extraordinaria va dedicada a la finca que quieres sacar de la hipoteca, a las otras fincas no les afecta porque siguen teniendo la misma responsaiblidad pendiente. ¿Ademas hay una cosa que no entiendo, segun esa ley puedes deshipotecar cualquier finca mientras el resto cubran el 100% de la deuda? Es que entonces los bancos no podrian obligarte a hacer la hipotecas por debajo del 80%, porque luegos retiras fincas hasta que quede la hipoteca al 100%. Seguro que la banca tiene previsto para que no se pueda hacer.