A ver el rango equivale al orden, y esto es un tema que solo sirve en caso de embargo, subasta, etc., pongamos un ejemplo con bancos y cajas imaginarios, para que lo veas:
Piso de 80 m2
Hipoteca de CajaMerida de 150.000 euros, esta hipoteca es la inscripción primera y por tanto primera en el rango, inscripción letra A en el registro de la propiedad (o sea en caso de problemas los primeros en cobrar).
Ahora imaginemos que el dueño de la finca tiene un “pitote” de 28.000 euros con el Banco de Tortosa, y este banco al no cobrar le pone un embargo de 28.000 euros sobre la finca, segunda carga – y segundo en orden de rango. (Letra B en el R.P.)
Luego tiene un crédito en la CajaCerillas, y allí debe 15.000 euros que obviamente tampoco paga, y estos ponen otro embargo que ya es la tercera carga, y tercera en rango. (Letra C en el R.P.)
La CajaMerida pone una demanda y sale la casa a subasta, según el precio que se consiga en el juzgado CajaMerida cobrará todo o casi todo, (1) lo que ya no esta tan claro es que con el liquido conseguido en subasta el Banco de Tortosa cobre, es posible que cobre una parte, insisto dependerá del precio conseguido, y CajaCerillas lo tiene bastante difícil, es la tercera, y esto no va proporciones, esto funciona por orden, el 1º, el 2º, etc., o letras A, B, C que es exactamente lo mismo. (Orden equivale a rango).
(1) Si la oferta del juzgado no le conviene a CajaMerida, siempre se puede quedar (comprar) la finca en subasta por el importe que tiene registrado como deuda, pero el segundo o sea el Banco de Tortosa para cobrar tiene que quedarse con la finca obviamente pagando a CajaMerida todo lo que se deba, y el tercero (tercero en rango) o paga a todos los delante o se queda a dos velas, y a lo mejor pagando a todos los de delante se encuentra que el piso no vale eso.
Por esto lo bancos y cajas casi nunca hacen segundas hipotecas, a no ser que la primera hipoteca la tengan ellos, porque aquí el control lo tiene el primero, los demás tienen que esperar a ver.
Esto era así hasta que salió la ley de subrogación, y pongamos un ejemplo (reconversión del anterior).
CajaMerida primera hipoteca de 151.000 euros. 1ª y rango 1 (letra a)
CajaMerida segunda hipoteca de 80.000 euros. 2ª y rango 2 (letra b)
¿Parece que ningún problema no?, pues si, imagina que haces una subrogación de la primera hipoteca (solo la primera) a favor del Banco del Parque, S.A., ¿Dios mío que le ocurre a CajaMerida?, que sin comerlo ni beberlo ha perdido su dominio, no olvidemos que el dominio si hay problemas lo tiene el primero, los demás (segundos, terceros, ….) a “tragar” con las ideas y estrategias del primero, y ahora como se subroga al Banco del Parque, CajaMerida se han convertido en segundos, y solo les queda no permitir la subrogación igualando las condiciones del Banco del Parque (enervación se llama creo), pero si lo hacen se encuentran que el cliente les domina la situación, les impone el nuevo precio a cobrar, porque si no “tragan” se encontrarán que el Banco del Parque y el cliente les ha jod…o ¿lo van a permitir?
Solución, como siempre “inventos”: En la segunda hipoteca el cliente y CajaMerida ponen una clausula de igualdad de rango que significa que a efectos de subasta las dos hipotecas funcionan como una sola, las dos son iguales en rango, o sea las dos son primeras, o letra A (da lo mismo una cosa que otra) y para subasta van juntas como si una sola fuese, esto solo vale en caso de subasta insisto, por lo demás si las hipotecas se pagan son dos operaciones separadas, insisto esto solo entra si va a subasta, porque la igualdad de rango supone que las dos tienen el mismo orden, en este caso primeras las dos.
Imaginemos, para complicar más las cosas si cabe, que a pesar de la igualdad de rango, el Banco del Parque consigue subrogar la primera deuda, y CajaMerida se queda solo con la segunda, y esto al final va a subasta, pues bien como son iguales en rango, tendrán que “sindicarse” y presentar la demanda de subasta juntos, de la mano, como si un solo banco fuesen, y si uno es de Merida y el otro de Tarragona y no se conocen, es igual, antes de iniciar nada tendrán que llegar a acuerdos, lo cual no tiene problema porque las entidades financieras en estos temas tienen estrategias parecidas siempre.
Para terminar preguntarás ¿Por qué los que tienen embargos segundo rango, tercero, etc. no piden siempre la igualdad de rango y todo solucionado?, pues porque para dar la igualdad de rango la tienen que autorizar los de delante y un acreedor que es primero no va dar permiso a los segundos, terceros, etc., para perjudicarse a sí mismo.
Ahh, pero la clausula de igualdad de rango no es gratis, paga impuestos, concretamente un 1,00% de actos jurídicos documentados (AJD), por el importe de la responsabilidad hipotecaria de la primera más la segunda.
En resumen cuanto más arriba estas en el rango (en el orden para que nos entendamos), mas control tienes, y más posibilidad de pago, si hay problemas.
Disculpa el rollo.
