Hipotecas: guía para no perderse. Cláusula suelo.

Todo aquel que haya tenido una hipoteca alguna vez sabrá perfectamente – o al menos debería saberlo – qué es una cláusula suelo y una cláusula techo. Pero para el que no lo sepa y aún no haya pedido una hipoteca haremos una pequeña guía sobre lo que son y qué datos de cada una es importante comparar para tomar una decisión.

 

Parece que todos sabemos lo que es una hipoteca pero aun así es importante recordarlo. A diferencia de un préstamo cualquiera, el préstamo hipotecario implica la constitución de una hipoteca sobre una vivienda por la cual el banco tiene derecho a vender dicha vivienda en caso de impago. 

 

El tipo de interés es un tipo de interés variable y se establece normalmente a partir del Euribor – aunque se puede hacer tomando como referencia otros índices - , sumándole un diferencial que establece el contrato con la entidad (en torno al 1’50%). Pero claro, si el Euribor baja mucho la entidad obtendrá un tipo de interés muy bajo, es esa la razón de establecer una cláusula suelo.

La cláusula suelo establece un tipo de interés que como mínimo tiene que percibir el banco como remuneración por el préstamo. Es decir, aunque la suma del Euribor y el diferencial den una cantidad menor al mínimo se va a cobrar el mínimo al deudor.

Si la cláusula suelo establece un mínimo, la cláusula techo establece un máximo de tipo de interés que puede ser cobrado al cliente.

 

Así pues, las cláusulas suelo y techo lo que hacen es fijar una banda, unos límites superior e inferior dentro de los cuales puede moverse el tipo de interés. Evidentemente, como al banco le interesa cobrar cuando más tipo de interés mejor, la cláusula techo suele ser muy alta, de forma que es muy difícil que se alcance, y la cláusula suelo sí que es fácilmente alcanzable.

El Euribor está en plena caída, tiene una evolución descendente desde mediados de 2014 y antes tuvo valores bastante estables, sin que haya tenido un crecimiento sostenido desde hace bastante tiempo.  Especialmente hubo una bajada importante a partir de septiembre de 2014, situándose por debajo de 0’40% y teniendo un valor medio a febrero de 2015 del 0’261%.

 

Si comparamos los valores de hoy con los de hace un año, en febrero de 2014 tenía un valor prácticamente del doble del que tiene actualmente.

 

Por ejemplo, si hoy tuvieras un diferencial para tu hipoteca de un 1’5% y tu cláusula suelo fuera del 2’9%:

- Con cláusula suelo te cobrarían un 2’9%.

- Sin cláusula suelo te cobrarían un 1’761%

 

Es decir, la diferencia sería de un 1’139%.

Imaginad esos intereses mes tras mes, que variarán en función de la letra que paguemos, puede ser una diferencia muy importante.

 

 

 

 

Con esta situación en muchas ocasiones ha operado la cláusula suelo y muchos de los que tienen hipotecas han intentado que su banco les quitase dicha cláusula pero a cambio las entidades suelen pedir que invirtamos en otros productos como planes de pensiones.

 

Los casos han llegado a los tribunales, dictando el Tribunal Supremo una importante sentencia el 9 de mayo de 2013 que sentó los precedentes respecto a la inclusión de la cláusula suelo en el contrato de la hipoteca y provocó que en el siguiente año ya se pronunciaran sobre un caso similar en el mismo sentido.  En ambas hipotecas la cláusula suelo se consideró nula por ser abusiva conforme a la Ley General para la Protección de Consumidores y Usuarios y se tuvo por no puesta en los contratos por entenderse que las entidades financieras no habían informado correctamente a los firmantes. 

 

Y es que para que se entienda que una cláusula suelo ha sido explicada correctamente y entendida por el prestatario la entidad no sólo debe de incluirla en el contrato expresamente, de forma clara y comprensible, sino que debe de explicarse su sentido económico, las implicaciones que de ella se derivan en el interés que va a tener que pagar tal y como se explica en este artículo. Asi que si esta es tu situación puedes optas por denunciar y, aunque la jurisprudencia no sea vinculante, tienes muchas posibilidades de ganar el juicio si puedes demostrar que la entidad no cumplió su deber de transparencia contigo.

 

Y, ahora, si estás pensando dónde pedir tu hipoteca, ten en cuenta en qué consiste la cláusula suelo y la jurisprudencia existente al respecto. También puedes echar un vistazo a Las 6 hipotecas con diferencial de 1,50% o inferior.