Cancelacion registral hipoteca previa

Buenos dias y felicitaciones por esta gran comunidad que a gente cono yo totalmente analfabetos en ciertos aspectos ,que se explican aqui nos ayuda mucho.

Mi pregunta es la siguiente , voy a vender mi piso el cual esta cargado con una hipoteca.La persona que va a comprarmelo ya tiene concedido el prestamo y la gestoria xe su banco se ha puesto en contacto para requerrirle o requerirnos la documentacion pertinente. El caso es que yo quiero hacerme cargo personalmente de la cancelacion en el registro, ya he visto que hay que pedir un documento al banco una vez pagada pasar por notario hacienda etc...El caso es que esta gestora pretende retenerme 1250 euros por este concepto, gestoria que yo no he elegido y no se hasta que punto es legal esto
Esta disposicion viene en alguna ley.? Si yo quiero encargarme del proceso porque tengo en un principio que pagar dos veces por lo mismo? Le he dicho a la gestoria que me encargaria yo y me dicen que es igual que despues cuando les lleve el papel me devuelven el dinero...pero yo esto no lo veo ni justo ni legal ,Hay algo legal a lo que pudiera acogerme para decirle a la gestiria que no procede retenerme este dinero? Alguien en la misma situacion o que haya pasado por esto me puede dar algo de luz? Entre plusvalia mcomision cierre hipoteca u ahora esto ya no se si es buena idea . Muchisimas gracias y perdon por el tocho.

En teoría te podrías ocupar tú, pero ninguna gestoria de banco te a admitir eso, y tiene una explicación, si en tui cancelación algo sale mal, algo no se hace adecuadamente, etc., no se podrá inscribir la compra/venta y tampoco la hipoteca del comprador, porque son hechos posteriores a tu cancelación, por tanto o ellos como gestoria del banco controlan todo el proceso, o no habrá trato, ya que si lo hacen ellos se garantizan que se hace correctamente, y si no fuera así, la gestoria tiene suscritos avales a favor del banco y seguros de responsabilidad civil profesional (*) que si las cosas fueran mal, el banco conseguiría cobrar la deuda de la gestoria.

El problema es que estos honorarios van a ser a tu cargo.

(*) Una empresa cuando fabrica un producto, tiene un seguro de responsabilidad civil, por si hay que indeminzar a alguien por dicha defectuosa fabricación. Un transportista tiene un seguro de carga, que supone que si la carga se pierde o se deteriora, cubrirá con tal seguro al vendedor o al comprador del procucto. Entonces del mismo modo hay seguros de responsabilidad civil profesionales, los notarios, los gestores, los abogados, etc., dichos seguros cubren los errores involuntarios, los quebrantos que su trabajo pueda producir, etc,

Por ello un banco o una caja, cuando da una hipoteca lo encarga a una gestoria, no a una cualquiera, sino a una que responda con avales o seguros, si algo falla, hasta tal punto que imagina que no se incriba la hipoteca, luego tu fueras deudor de hacienda, la Agencia Tributaria te embargara (es un suponer a lo bestia), y lo hace entre el momento en que se va a notario y se presenta la escritura en el registro, luego que como tu comprador no tiene casa, se negase a pagar la deuda, como sería un problema de la gestoria, el banco cobraría la hipoteca del seguro de la gestoria.

Como ves, no te van a permitir que hagas el tema por tu cuenta, no porque seas menos "listo" que la gestoria, es simplemente un problema de garantías.

La única solución es hacer tu la gestión por tu cuenta, y cuando la cancelación esté inscrita, ase haga la venta, pero la pregunta es ¿tu comprador querrá esperar a ello, o se buscará otro piso? 

La pregunta de legal o no legal, pues no pueden exigir legalmente que contrates a su gestoria, lo que si pueden hacer es decidir que no prestan dinero a tu comprador, si el piso no está libre de cargas, y si está con hipoteca, exigir a tu comprador que solo le prestan el dinero si son ellos a través de su subcontrata de gestoria quien se ocupa del tema. 

Muchas gracias por la respuesta W. Petersen.

Lo que no entiendo del tema es que si me dan la posibilidad de hacerlo yo por mi cuenta,y una vez me den el "ok" en el registro mandarles el "justificante" como que la hipoteca está cancelada y procederan a devolverme el importe retenido.En este caso que deberia de pedir? un papel donde dejara constancia de ello?

Yo no puedo hacer la gestion por mi cuenta porque la hipoteca no está "pagada" necesito el dinero de la parte compradora para saldar la deuda .

Yo no estoy puesto en estos temas pero no lo veo legal ,es como si el ayuntamiento te retiene el ibi en Enero por si llegado el caso en Diciembre no lo pagas ,es que no le acabo de ver el sentido.

Ademas 1250 euros...ponle 250 el notario y 250 en el registro y ya me estoy pasando ...¿que cobran 750€ por ir una mañana a hacienda y al registro? .Yo no cobro ni eso en un mes de trabajo...

Vosotros que hariais?

Muchas gracias.

Creo que te estas liando .... y corres algunos riesgos innecesarios, me explico, de acuerdo los 300 € de gestión son mucho dinero para presentar la liquidación de impuestos, que es con resultado cero (no hay impuesto para la cancelación, pero tiene que presentarse el formulario de liquidación), "sacar" la copia auténtica de la notaria, llevarla al registro, pagar las facturas, ir a recoger la escritura de cancelación registrada, y devolverte el exceso de provisión de fondo, pero "la otra solución" pasa por depositar en la gestoria la provisión de 1.250 € como garantía de que te ocuparás y además lo harás bien .... vale te darán un documento por el cual si todo va como debe, te lo devuelven, no obstante apuesto a que le pondrán un plazo máximo de ejecución, que a una fecha determinada está inscrita la cancelación, cosa que no depende de ti, es facultad del registro y de la carga de trabajo que tengan, ni siquiera vas a conseguir que dicho registro te de una fecha aproximada. Entonces si llega casi tal plazo, consultan y no está cancelado registralmente, probablemente la gestoria tirará por "la directa", convocarán a tu banco a firmar de nuevo, o en el mejor de los casos, les habrás autorizado a obtener una segunda copia auténtica de tal escritura de cancelación, que esto el notario no lo hace gratis, y harán la gestión ellos, como si tú no te hubieras ocupado, corres el riesgo de pagar dos veces por lo mismo, y de nada te servirá reclamar.

Entonces, imaginemos que has vendido la casa por 120.000 € (es un poner), sigue siendo buen o mal negocio, que sean 300 € menos 119.700 € ???????????????????  yo creo que el hecho no varia, porque al final el coste de notario y registro en nada varia si lo haces tú o la gestoria, lo que cambia son los honorarios de la misma.  

Yo en Rankia he recomendado que estas cosas, si se puede, las haga uno mismo, perosiempre hablando de hipotecas totalmente pagadas, en tu caso, tal recomendación no la acabo de ver, por el riego que corres.

Lo que si puedes hacer para controlar los 1.250 €, es antes de 15 días de la firma, pedir al notario copia de a factura, si está mal la podrás impugnar .... luego que a gestoria te de un detalle de la provisión de fondos, que es notario, que es registro y que es gestión. porque salvo error la gestión son 300-350 €, puede que 400, dudo que más .... lo que sobre te lo devolverán ......

Muchisimas gracias W. Petersen, he mandado un escrito a la gestoria pidiendole un detalle de la provision de fondos para que por lo menos no piensen que soy "idiota", lo he pedido con antelacion como me dices a la firma y quisiera saber en caso de impugnarlo como deberia hacerlo y si pudiera poner por aqui el importe y demás a ver si os paracen correctos.
Muchas gracias de nuevo.

No, para impugnar una factura de notaria o de registro, no vale con la provisión, tu derecho de impugnación de una factura notarial por ejemplo, empieza en el momento en que recibes la factura, no que te piden provisión, la factura, la factura y tienes 15 días para hacerlo, si esta no es correcta de acuerdo con los aranceles aprobados por el gobierno, tendrás que revisar punto por punto, cuando la tengas, claro, no ahora ...... los aranceles los tienes ahí https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111  .... pero no esperes encontrar mucha cosa, es raro que un notario facture mal, a veces puede ocurrir que te facturen 5 copias simples, cuando como mucho necesitas 3, una para ti, otra para presentar la liquidación de impuestos (que son cero, perom hay que presentarla) y otra copia simple que se quedará la gestoria para sus archivos, la mejor solución es que cuando se firme la cancelación indiques por mail al notario que solo autorizas que emitan tres copias simples, a los tres efectos que te he indicado ... aparte de este detalle que podrían ser 20 euros, cada simple son 9 ó 10 €, poca cosa podrás discutir, salvo que te facturasen en base a la cuantía de la cancelación, no entiendo mucho de estas cosas, pero creo que el arancel de cancelaciones es fijo, no tiene que ver con el importe, cosa que si ocurre con las hipotecas o compra-ventas. 

En todo caso si la gestoria te ha pedido de más, las facturas ascenderán a menos, y por tanto sobrará dinero.  

Puedes poner el importe aquí a ver si alguien te ayuda en tanto detalle, yo no me atrevo, además un foro es una guía, no es una gestoría que te va a calcular estas cosas, algunos foreros tienen / tenemos negocios por internet, el mío no es de eso, es de reclamaciones bancarias como comisiones, gastos, suelos, pero del servicio bancario, también aeroportuarias .... y estamos en el foro a nivel de guía, y en otras ocasiones preguntando cosas, de ámbitos que no conocemos, pero de ahí a que recibas un servicio tan detallado, no sé, puede, pero no lo he visto en los foros, porque muchos van/vamos a entender que guías todas y más, servicios privados son eso, privados. 

Buenos dias W. Petersen entiendo que la factura me la dan cuando ya he pagado ¿no? ,
en cuanto a la provision de fondos ne han contestado con esto : "la provisión de fondos de 1.246,45 euros (Notaría 500, Registro 400 y Gestoría 346,45 euros" y se han quedado tan anchos,sin ningun documento ni nada que lo demuestre.Debo de pedir factura aun si haberme retenido todavia cantidad...?
Muchas gracias de verdad ,no insistiria tanto de no ser porque practicamente no voy a sacar ningun beneficio por la venta del inmueble,estoy en el paro y encima se lo quieren llevar otros doblado....
Gracias de nuevo.

La factura no la puedes tener hasta que no se firme la venta, es entonces cuando debes pedir copia de ella, ahora solo depositas dinero para los gastos que habrá (a futuro) te han dado y es correcto, un detalle de lo creen que valdrá, ahora bien, me parece que 500 € de notaria y 400 de registro por una cancelación no cuadra con nada, por tanto el día que vayas a notario para la venta, insiste en que quieres una copia de la factura, si no puede ser el mismo día, pues a los 2, 3 ó 4 días.

Una vez firmada la escritura, la llevarás al registro, y la factura no la podrás tener hasta que se presente ahí ..... y lo registren como poco un mes después de la firma en notaria.