España
Benvolgut xavier, afortunadament en la comunitat tambien se ha impuesto el buen sentido y los matrimonios que se celebran desde hace poco automaticamente son en regimen de separación de bienes, que facilita bastante los divorcios. Obviamente es un tema complicado ¿te imaginas pidiendo avalistas a la pareja para hacer una hipoteca en conjunto?
“No tant sols ho imagino, sinó que ho he vist”, en la empresa donde trabajo, una empleada, que ya no trabaja con nosotros, para firmar su hipoteca creo que “fletaron un autocar a notaria", estaban los dos del banco, ella y si compañero sentimental, los padres de ella, y los padres de él, el matrimonio vendedor, más el notario es de suponer, total 11 personas, de las cuales 6 garantizan la deuda, ellos dos, sus padres y los suegros, en fin ….. dios quiera que no se separen, la verdad.
No es necesario que los recibos aparezcan solo a su nombre a efectos fiscales, para poder desgravarse. Eso no es necesario y además eso no supondría en sí que tiene derecho a desgravarse. Lo que ha de ser cierto es que él está pagando esa hipoteca es su primera vivienda y habitual y eso es fácil de demostrar con la extinción de condominio o compraventa y el extracto del banco en que se vea que él está pagando la hipoteca.
Buenos dias Compañeros, os cuento mi consulta.
Mi novia y yo nos queremos comprar un piso que cuesta 150.200€ (+4%IVA),nosotros realizaríamos una Hipoteca de 140.000€ (+4%IVA). La promotora tiene la Hipoteca con La Caixa, nos dijeron que las condiciones de la hipoteca eran muy buenas y que nos subrogaríamos a la Hipoteca que tiene el Promotor. Cuando fuimos el primer dia a ver las condiciones todo era maravilloso, Gastos de Subrogación 0% , te damos el 100%,al subrogarte los Gastos de Hipoteca te los ahorras (unos 3.000 a 4.000€), Euribor + 1.25 si domicilias las Nominas, Seguros de ambos y solo una pega, te obligaban hacerte un plan de pensiones de 1.000€/año. Le dijimos que no queríamos el Plan de Pensiones y tras varias semanas negociando nos dijeron que las condiciones cambiaban, del 1,25% pasó el diferencial al 2,25% y si contratabamos todos los productos nos bonificaban con 0,70%. En fin, como nos corre prisa y por enviar la operación a Riesgo no nos compromete a nada, enviamos la operación y le pedimos la Provision de Fondos. Cual es nuestra sorpresa cuando en la Provision de Fondos aparecen unos Gastos llamados de Novacion que en ningun momento nos habían comentado. Despues de Investigar un poco averiguamos que estos gastos son debidos a que el Promotor tiene una Hipoteca a unos años inferiores a los que a nosotros nos obligan hacer la hipoteca (27 Años y medio) y eso conlleva un gasto de Novacion.Tambien hemos leído por la red que los gastos de Novacion son del 0% al 1% del restante a hipotecar, a nosotros nos están aplicando un 1,5%, nos dicen que cada entidad tiene un % diferente.
Os pego en este mensaje los Gastos de Novacion aplicados sobre un Importe a Hipotecar de 140.000€:
-. Gastos de Notaria: 360€
-. Gastos de Registro: 337€
-. %: 1.5
-. Gastos Hacienda: 3.528€
-. Gastos de Gestion: 150€
Tras revisar estos gastos nos dimos cuenta que los Gastos de Hacienda no cuadraban, ya que el 1,5% de 140.000€ es 2.100€ y no 3.528€ (eso es el 2,5%).
Nuestras preguntas son:
-. ¿Estamos obligados a pagar estos gastos de Novacion si nos subrogamos a esta Hipoteca del Promotor?
-. No sabemos los años que le quedan por pagar a la Promotora. ¿Los Gastos de Novacion se incrementan según los años que tu prolongues la Hipoteca que tiene el Promotor?
-. ¿Podriamos averiguar de alguna Manera los años que le quedan por pagar a la promotora y sobre la ampliación a 27 años y medio calcular los gastos de Novacion?
-. ¿El 1,5% es normal que nos lo estén aplicando? ¿Hay algún % Maximo establecido por Ley?
-. ¿Los Gastos de Hacienda los han Calculado mal al aplicar el 2,5% o se nos escapa algo?
-. ¿Hay alguna Manera de Negociar estos gastos con el Banco?
Muchas Gracias de Antemano a Todos por vuestras respuestas.
-. ¿Estamos obligados a pagar estos gastos de Novacion si nos subrogamos a esta Hipoteca del Promotor?
Si hay que novarla sí, si os sirve el mismo vencimiento que tiene el promotor no hace falta, claro que a quien no le sirve es al banco, que ve que no os da la capacidad de reembolso para un plazo menor.
-. No sabemos los años que le quedan por pagar a la Promotora. ¿Los Gastos de Novacion se incrementan según los años que tu prolongues la Hipoteca que tiene el Promotor?
No. La novación es una variación de alguna característica del préstamo (plazo, condiciones no financieras o financieras... etc) el coste de la comisión, la escritura y el registro de una novación suele ser igual cambies lo que cambies. No confundir con una ampliación o una modificación de garantías.
-. ¿Podriamos averiguar de alguna Manera los años que le quedan por pagar a la promotora y sobre la ampliación a 27 años y medio calcular los gastos de Novacion?
ya en la respuesta anterior se aclara que no tiene nada que ver.
-. ¿El 1,5% es normal que nos lo estén aplicando? ¿Hay algún % Maximo establecido por Ley?
Es una comisión, un precio libre. Aparte de eso va a tener un pequeño gasto de notaría y registro que ya te deben estar sumando en la provisión.
-. ¿Los Gastos de Hacienda los han Calculado mal al aplicar el 2,5% o se nos escapa algo?
Se te escapa algo: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados no se aplica sobre el concedido de la hipoteca, sino sobre la reponsabilidad hipotecaria de la cantidad ampliada, que en este caso se ve que es de 235.200 €.
-. ¿Hay alguna Manera de Negociar estos gastos con el Banco?
La comisión de novación y la gestión sí. Los impuestos y gastos externos como notaría y registro no.
Enntiendo que si teneís que pagar AJD estáis ampliando (y bastante) el préstamo del promotor, o el saldo de éste era ridículo, con lo cual tampoco os estáis ahorrando mucho de gastos, de todas formas con un préstamo de más del 95% de la inversión y con una capacidad de pago ajustada (lo digo por lo de la novación de plazo) tampoco es que os vayan a llover las ofertas.