Hipoteca y pago aplazado

W. Pertersen, enhorabuena vaya explicaciones.

un saludo

Vale, pero atención, todo lo que no sea el cobro al contado tiene riesgo de impago, por más papeles que se firmen, luego se podrá demandar y cobrar si hay solvencia, claro está ..... ahora no toméis eso como que "ningún problema con los papeles del Petersen ese, ya cobararé" ............... hacerlo bien mejora las posibilidades, pero no anula el riesgo. 

Buenos días...

Madre mia que de halagos tienes por aquí y no es para menos...

Me acaba de llamar el del Banco. Todo esto es lo que me ha dicho:

- que de condición resolutoria nos olvidemos, que ellos no lo aceptan cuando intervienen con una hipoteca de por medio.

- que la deuda se va a hacer constar en las escrituras. Cantidad total, forma de pago y cantidad mensual a pagar. Le he comentado lo de las letras de cambio y me dice que es mucho lio ante notario y que si eligieramos como forma de pago por ejemplo el ingreso en cuenta o una transferencia mensual, podríamos hacerlo valer en caso de impago ante el juzgado y tiene la misma validez al constar en escritura pública.

- que a parte si queremos podemos redactar entre nosotros un contrato privado de reconocimiento de deuda, pero que no sería necesario al constar la deuda en las escrituras.

Ahora a la espera de que me llame el tasador para que hagan la tasación y concretemos las cifras exactas.

El que conste en las escrituras no te supone garantía de la finca, tenlo en cuenta !!!!!

¿Entonces no sirve de nada? si que sirve, porque si tuvieras que reclamar legalmente por impago, tu comprador, en este caso sería ya simple deudor, no podría oponerse, no tendría excusa válida para decir que la deuda no existe o no está justificada.

Pagar por transferencias: Pues si, pero yo no lo aceptaría ..... un pagaré es un documento ejecutivo a efectos legales, lo otro no ................... si hay que demandar tiene una respuesta mucho más rápida, ejecutas y en paz y no que estar demostrando deudas ni historias.

Fíjate que vuelvo hablar del pagaré, en lugar de la letra de cambio .... y lo hago porque si ya no hay nada que registrar y luego redimir ..... al no existir la cláusula resolutoria .....

La ventaja, repito, del pagaré, es que es un documento ejecutivo  a efectos judiciales .... con otra ventaja adicional, un pagaré tiene una fecha de pago concreta, si te tiene que hacer transferencia ya estamos en lo de siempre, es que hoy no he podido ..... te la haré el martes, este mes no sé que .... el mes que viene con la paga doble, te haré dos ...... sinceramente yo me olvidaba de coñas, que no tienen porque producirse, pero si hay pagaré aseguras el tiro .....

Pedir un talonario de pagarés al banco y que rellene los que sean 5, 10, 15 ...... no le cuesta nada a tu comprador ..... 

En lo que no iba a tragar es con el contrato privado ¿cómo que no sería necesario? pues no sé como y además  recomendable para ti si lo es ....................................  asegura la demostración de la deuda en documento público, que es "incontestable" un documento privado, es que no lo veo, p si dices que te los debe, hay que detallar como se van a pagar ............... 

Ya, ya se que sin claúsula resolutoria y sólo hablando de deuda aplazada aun constando en escritura no tengo ningún tipo de garantía sobre la finca Eso al final es lo que menos me preocupa; y dirás esta tia es tonta??? pues bueno...mas o menos... pero te explico: llevo intentando vender el piso casi 4 años, ya no podemos bajar mucho mas, teníamos pensado sacar unos 39000 así que al final por 42 nos viene de maravilla por lo que yo recibiendo 39000€ en el momento de la compraventa estoy mas que contenta y no tener ya derecho ninguno sobre la vivienda como que me da un poco igual... lo único que quiero es hacerlo de la mejor forma para asegurar el pago de los 3000 restantes y que si surgiera algún problema de impago, poder reclamar ante un juzgado.

No te entiendo muy bien el último párrafo donde te refieres al contrato privado. El del banco me ha dicho que como ya va a constar en la escritura de compraventa, no sería necesario realizar a mayores un contrato privado entre nosotros pero que si queremos, también podemos y que si al final lo hacemos, le podemos registrar en nuestra CCAA. ¿Ves necesario hacer un contrato privado entre nosotros de reconocimiento de deuda si ya va a constar en las escrituras?

Muchas gracias!

A ver yo no soy abogado, aunque por mis estudios empresariales, una de las asisgnaturas, y durante los 3 años, era derecho mercantil, con lo cual sé algunas cosas del derecho, pero no todas, por tanto corro el riesgo de errar, considera este punto.

Bien, debo reconocer que el texto era más largo, y cuando revisé tu comentario anterior observé que no había considerado algunas cosas, por tanto reedite dicho comentario, recorté y tal vez lo hiciera mal .... vamos al tajo.

El contrato privado para mi no tiene sentido, cuando ya tendrás un documento público (así se llama a los documentos notariales, utilizan la expresión de "elevar a público") por tanto tal reconocimiento de deuda lo tienes ya intrínseco en la propia escritura, es que además si hay problemas no te interesan las dudas, un documento público tiene una oposición por parte del contrario muy complicada, estamos ante dos particulares, ni siquiera el deudor cuneta con la ventaja de que si una parte fuera un profesional, una empresa, sus derechos son mayores al ser considerado consumidor. Aquí no, son dos particulares con idénticos derechos, por tanto la sola posibilidad de entrar en un debate de si lo que vale, o es posterior es un contrato de reconocimiento privado o una escritura pública que ya reconce el hecho de la deuda, si yo fuera tú, preferiría que tal debate no existiera nunca, tengo un documento público, con firma auténtica que garantiza el notario que dice me deben tanto, punto final, no hay más debate..... la deuda es cierta, a ver quien me lo va a discutir, si los pactos de la escritura son de la más absoluta legalidad. 

Por tanto, de acuerdo con el banco, todo lo de la deuda en la escritura.

Ahora vamos al tema de transferencias o ingresos en lugar de pagarés, y previamente debo decirte de nuevo que no soy abogado, y puede dicir algo que en detalle pudiera tener algun error de matiz, vamos a ello.

Con ejemplos lo verás mas claro, si yo soy un comercio, un señor me firma albaranes, le hago factura cada mes y al girar los recibos por el banco, me los devuelve. Bien .... como no cobro, le planto un demanda en el juzgado .... peeeeeero, son firmas privadas, relaciones privadas, por tanto en el proceso legal, primero debo pedir al juez que de validez a la deuda, presento los documentos, el juzgado va a dar la oportunidad al deudor de oponerse, por ejemplo si algunos albaranes no le corresponden, o que resulta que le facturado algo a él cuando resulta que son ventas particulares a sus empleados, y yo que soy un listillo pretendo "econlomarlos" al empresario.

Por tanto primero debo demostrar la deuda, que ésta sea cierta, lo cual así ocurrirá si el deudor no dice nada en contra y si lo hace, el juez nos convocará y decidirá en base a tal convocatoria. Una vez el juzgado me de la razón, trendré que iniciar otro proceso que es la ejecución de la deuda, por llamarlo de alguna forma, tras el primer proceso solo me dan la razón, pero para cobrar / embargar, debo iniciar un nuevo proceso, tengo razón y ahora intento cobrar. 

Por el contrario si yo tengo ya unos títulos ejecutivos, como es una escritura que reconoce una deuda y además unos pagarés que son un título ejecutivo, ya no debo demostrar nada, el propio documento ya demuestra ..., me salto un paso y voy directo a la ejecución, y el deudor que siempre tiene derecho a "decir la suya" (sus argumentos de contrario) lo tiene muy complicado porque si los pagarés están pagados, tu no los tienes, están en poder del banco, los que tu tengas, serán los que el banco te devuelva por impago, con lo cual ni siquiera tendrá tu deudor la oportunidad de decir "esto lo pagué", pues amigo mío, pagaste otra cosa, porque esto seguro que no, yo tengo los títulos de deuda, si estuviera pagado, no estarían en mi poder ..........

Piensa que la justicia es lenta, si para cobrar tienes que hacer dos pasos, te tiras 6 meses o un año solo para demostrar la deuda, y según que juzgados más tiempo, pero si ya vas directo a un cambiario (un pagaré es un documento cambiario, como lo es un cheque o una letra de cambio) ganas mucho tiempo, y a veces el tiempo sunpone cobrar, piensa que cuando uno tiene problemas, no los tiene con un solo acreedor, normalmente lo tiene con varios, y el primero que llega antes embarga, por tanto llegar antes supone eso cobrar antes, o la posibilidad de cobrar, antes de que otros agarren todo lo que hay. 

¿hacerlo como digo tiene algún inconveniente? Pues si, si la deuda que queda es inferior a 2.000 € sin pagarés ni historias, se puede instar un procedimiento monitorio y no hace falta abogado, esto ahorra dinero, pero si en teoria lo puede hacer cualquiera, hay que tener cierto manejo de estas cosas, por el contrario en un demanda por cambiario, salvo error por mi parte se precisa siempre de abogado.

A partir de esto, ya son opiniones, la mía es primero la seguridad jurídica, cuando la tengo miro el tema de gastos, nunca, nunca, absolutamente al revés que sería miro primero si me ahorro los gastos .. esta premisa para mi es un error, pero ya sabemos hay opiniones para todo.

En la frase que todos ponemos al móvil para los mensajes de whasapp, tengo la siguiente:

Por ahorrar dinero, la gente está dispuesta a pagar cualquier precio

No, no es mía, es de Lawrence de Arabia, te digo esto de las prioridades, pero ojo, ésta son mis prioridades en estos temas, lo cual no significa que yo esté en posesión de ninguna razón abosoluta, noy soy mas que un ciudadano de a pie como cualquiera, con mis convicciones, como todos tenemos, ni mejores ni peores, solo las mías.

Saludos.- 

Entendido todo perfectamente. No puedes dar mejores explicaciones. Voy a hacerte las tres últimas consultas y no abuso mas de ti...

1. Para los compradores ¿ tiene algún tipo de gasto solicitar a su banco pagarés?
2. Para mi, cobrar el pagaré ¿ tiene algún tipo de gasto?
3. Estos 3000€ que yo voy a ir recibiendo mensualemente ¿ como tributan? es decir, el año que viene cuando haga la declaración, tengo que declarar que he vendido el piso por 39000 o 42000? no me influye de ninguna forma porque no tengo ganancia patrimonial pero ¿ como debería declararse?

Muchas gracias!

1.- Si, algunos bancos cobran 6,00 para cada talonario, sea de cheques o de pagarés, pero todo es negociable, yo en la empresa no he pagado ninguno en la vida, pero si piden hipoteca dudo que les condonen el gasto, por tanto la cosa no va venir por 6 €, vamos yo en tu caso, si fuera el problema en día de notario entrogo al comprador un billete de 5 y una moneda de 1 €, no iba a cambiar de idea por 6 €.

2.- Depende, si cada vez lo vas a cobrar en la oficina del cliente, ni un euro, si lo ingresas en tu cuenta va a depender del trato que tengas, los bancos cobran comisión por ingresar cheques, algunos bancos no cobran esta comisión si la cuenta es nómina.

Atención a esto, tienes 5 días desde el vencimiento !!!!! si al quinto día vas a su banco y no te pagan, olvídate de los gastos del pagaré, lo ingresas en tu cuenta, para que se haga todo el proceso de presentación y devolución, y paga los gastos que sean, calcula que serán 20 ó 25 €.... ojo no es que el banco te cobre 25 € de comisión por ingresar, sino que en la devolución va a isertar algo muy importante a efectos de la demanda por impago, se le llama "declaración equivalente de protesto", esto no es gratuito, es más si lo protestasen ante notario y se puede, sería bastante más caro ......................... y no supone ninguna ventaja, legalmente tiene el mismo valor el protesto notarial, que la declaración quivalente de protesto, que es un sello y un registro del banco que consta que se ha presentado, no se ha pagado, se pone en las lista del RAI (Relación de Aceptaciones Impagadas), lo cual es un problema para el deudor, y por poco que pueda no le interesa salir ahí ..... . bien .... en la declaración esa el banco certifica tal extremo, esto es algo necesario para luego demandar. Bien, en realidad tienes 8 días, peeeeeero, si al quinto no te pagan, lo ingresas en tu banco el sexto, llega al banco del comprador el séptimo, por tanto el documento sigue en plazo, si te pasas de 8, te cargas la garantía de ejecución, se le llama un documento "perjudicado". 

3 - Tu declararás el total de la venta, en tu declaración del IRPF, deberás considerar el precio del coste de la finca, sumále los gastos en los que incurriste, como notario, registro, impuestos ,,,,, con todo tienes un valor de adquisición, y tu beneficio es la diferencia con los 42.000 € que creo es el precio por el que vendes, lo cobres al contado o a plazos, siguen siendo 42.000 a efectos fiscales !!!! y no te olvides que el impuesto municipal de plus valia que te toca pagar a ti por ley, salvo que acordàrais otra cosa con el comprador y conste tal pacto en la escritura, es una cantidad que puedes considerar también como gasto (a restar de la diferencia). 

Todo aclarado. Mil gracias por toda tu ayuda. Si vivieras en mi ciudad tenias pagados unos vinitos porque vaya ayuda...

Seguro que vuelvo a la carga cuando la cosa vaya cogiendo forma ( ojalá...)

un saludo!

Palencia me cae lejos .... la relación regular y cada 2x3, más cercana a esta ciudad, es una chica también palentina que trabaja en una empresa con la que tenemos cierto trato comercial, y obviamente la señora del telediario de la uno,  que creo que es paisana tuya. 

Buenas noches,

Después de casi un mes, por fin puedo entrar a darte las gracias por toda la ayuda que me prestaste y a decirte en que quedó todo.

Cuando fui al notario a entregar la documentación que me pidieron dias antes de firmar las escrituras y a comentar el tema del pago aplazado, me dijeron que era mucho mas fácil, sencillo y económico si el pago aplazado se hacía mediante ingreso en cuenta o transferencias en lugar de letras de cambio. Que en caso de impago, en cualquiera de los 2 casos iba a tener que acudir a juicio y que entre particulares se solía hacer de esa manera. Así que una que se deja liar fácil y mas si se lo dicen en notaría, pues en esas quedamos....

Así que en escrituras hemos hecho constar la cantidad total del pago aplazado, la cuota mensual con indicación del día en que tienen que hacer el ingreso así como un plazo límite para pagarlo. Además, se ha hecho constar que el impago de 3 cuotas consecutivas o no, dara lugar a ejercer nuestro derecho de reclamar la deuda completa ante los tribunales.

En fin, que una que no cree mucho o mas bien nada, se está encomendando a la virgen y a todos los santos para que vayan pagando...

De nuevo, muchas gracias por toda tu ayuda, y aunque al final se ha hecho todo lo contrario a lo que tu aconsejabas creía necesario entrar a agradecerte el tiempo que tu y otros muchos dedicais a los que estamos perdidos en estos temas.

Un saludo!