Compraventa vivienda con opción a compra.

El precio de compra será 160.000 €, lo otro tu vendedor deberá declararlo como alquileres en el IRPF, las cantidades de cada año que corresponda.

Depende, en estos momentos la mayoría de bancos están prestando al menor de los valores, el 80% de la tasación o el 80% del precio de compra, si éste es menor que tal tasación, por tanto en teoria sería el 80% de los 160, no obstante éste es un caso especial, la realidad es que el alquiler pagado, aunque a efectos fiscales se considere alquiler, es más valor de compra. Lo que no te puedo asegurar es que en el momento de pedir la hipoteca el banco acepte esta tesis y considere que la venta real son  200.000, es más ni el propio banco te lo puede indicar ahora, las políticas de riesgos (concesiones) cambian o pueden variar, con lo cual ni que ahora te dijeran que sin problema, te garantiza que dentro uno, dos o tres años, tengan los mismos criterios.

El vendedor durante el tiempo del alquiler, tendrá unos ingresos por tal concepto, que declarará en su IRPF como alquileres, porque nada garantiza que en su momento tu ejecutes la opción de compra, tal opción es voluntaria por tu parte, la puedes llevar a cabo o no. 

La venta será por 160.000 €.

Una cosa que tal vez no has considerado: ¿Vas a registrar la ocpión de compra? Ya sé que son gastos e impuestos, pero te da garantias a ti, porque si el vendedor falleciera o le embargaran, si no se ha registrado tus derechos tienen un valor muy limitado, el embargante pasaría por delante porque nada antes de él estaría contemplado en el registro de la propiedad. O si la finca se hereda, no hay forma que los herederos tengan conocimiento de un pacto privado entre el vendedor y tú. Lo único que supone "conocimiento" es que figure en el registro de la propiedad.

Buenos días, 

He visto las respuestas dadas por W. Petersen en varios temas relacionados del alquiler con opción y me parecen todas muy acertadas sobre todo en lo relacionado sobre su recomendación del registro de la opción de compra. 

Ahora bien, lanzo pregunta ya de matricula de honor ante situación que tengo en la actualidad:

Me han ofrecido una vivienda en alquiler con opción a compra, que se encuentra escriturada pero no registrada, con lo cual entiendo que registrar la opción de compra no tiene mucho sentido por no tener ningún valor. ¿Habría alguna opción de cubrirse ante esta situación y que sea el propio registro previo de la vivienda? 

Muchas gracias por adelantado para las respuestas

Yo por principios, no compraría una finca no registrada, es un riesgo que no asumiría !!!!

El registro es voluntario, no hay norma ni ley que obligue a ello, pero es altamente recomendable, porque frente a terceros no hay más ....

Te pondré un ejemplo ... pactas con una persona una venta, se hace un contrato, no se registra, la persona fallece, y los herederos saben de la finca, inician los trámites para registrarla, porque no lo estaba, y como desconocen que hay un contrato en un comprador y el fallecido, tras registrar, la hipotecan o la venden .....

Pues el comprador tendría un show de tres pares, primero porque los herederos no tienen porque saber la existencia del contrato, es un contrato privado no registrado en ninguna parte, y por tanto solo afecta a los firmantes y no a terceros (los herederos son terceros). Para solucionar un caso así , el comprador tendría que reclamar por una cosa que creo (no estoy seguro) una tercería de dominio, ganar el pleito y recuperar la finca, y si se hubiera vendido varias veces .... todos serían terceros de buena fe, vete tu a saber si se podría recuperar.

Tampoco se puede mandar una comunicación a los herederos para que sepan que hay un contrato entre su padre y el comprador, en primer lugar hasta que el vendedor fallezca no hay herederos, y no creo posible remitir un escrito a toda la familia con algo así "si tal persona fallece y usted resultase heredero, sepa que de esta finca .. tal y pacual", no sé si algo así tendría valor legal, al margen de la inoportunidad moral de mandar un escrito de este tipo.  

Muchas gracias por la respuesta aportada y que comparto plenamente, no veo forma de realizar un alquiler con opción a compra de una finca no registrada salvo que esta en cuestión sea previamente registrada.

Lo que no entiendo es porque y dicho además por parte del propietario, que en caso de regisrtar la propiedad su valor aumentaría notablemente,  no la registran hacen antes de venderla, ya que el coste de registrarla no resulta muy elevado, ¿no? ¿puede ser por el tiempo que lleva? La escritura en principio sí las tiene debidamente documentadas.

Efectivamente es un riesgo muy elevado que tampoco quiero asumir, pero sí intentar buscar alguna solución con el comprador ya que además que la propiedad resulta muy interesante, resulta una buena oportunidad de adquisición.

¿vas a comprar una vivienda a futuro que no está registrada?.

Dile al dueño que se gaste 180 pavos mas o menos y que la registre, y haz las cosas correctamente.

Suerte

Si te pirras por la vivienda, dile al comprador que tú asumes los costes de registrarla. Véndele el asunto como que es seguridad para ti, y ya la tiene registrada y tal, o proponle pagarla a medias. Por 200 euros de registro no creo que nadie deba ni perder una compra, ni perder una venta, aunque debería pagarlo el propietario claro.

La casa tiene el mismo valor registrada o no ... el valor de la misma ni mejora ni empeora con el registro... es la primera vez que escucho algo asi .....

El valor lo componen metros, calidades, zona, calificación urbanística y desde luego mercado.. lo del registro no, al menos que yo conozca ...

Existe la posibilidad de que te "vendan la moto".