Yo por principios, no compraría una finca no registrada, es un riesgo que no asumiría !!!!
El registro es voluntario, no hay norma ni ley que obligue a ello, pero es altamente recomendable, porque frente a terceros no hay más ....
Te pondré un ejemplo ... pactas con una persona una venta, se hace un contrato, no se registra, la persona fallece, y los herederos saben de la finca, inician los trámites para registrarla, porque no lo estaba, y como desconocen que hay un contrato en un comprador y el fallecido, tras registrar, la hipotecan o la venden .....
Pues el comprador tendría un show de tres pares, primero porque los herederos no tienen porque saber la existencia del contrato, es un contrato privado no registrado en ninguna parte, y por tanto solo afecta a los firmantes y no a terceros (los herederos son terceros). Para solucionar un caso así , el comprador tendría que reclamar por una cosa que creo (no estoy seguro) una tercería de dominio, ganar el pleito y recuperar la finca, y si se hubiera vendido varias veces .... todos serían terceros de buena fe, vete tu a saber si se podría recuperar.
Tampoco se puede mandar una comunicación a los herederos para que sepan que hay un contrato entre su padre y el comprador, en primer lugar hasta que el vendedor fallezca no hay herederos, y no creo posible remitir un escrito a toda la familia con algo así "si tal persona fallece y usted resultase heredero, sepa que de esta finca .. tal y pacual", no sé si algo así tendría valor legal, al margen de la inoportunidad moral de mandar un escrito de este tipo.