Cosa rara en tasación de vivienda

He estado revisando la tasación q me ha realizado de una vivienda y
me he encontrado estos datos (q os resumo):

Método reposición
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Coste de Reemplazamiento Neto (C.R.N): 1048,42 €/m2

Método comparación
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Datos €/m² Sup (m²) Precio (€) Coef.Homog. V.Homog. Ponder.
C1 1320 100,00 132.000,00 0,82 1.082,40 0,17
C2 1380 100,00 138.000,00 1,14 1.573,20 0,17
C3 1376 125,00 172.000,00 1,17 1.609,92 0,17
C4 1355 90,00 121.950,00 0,89 1.205,95 0,17
C5 1333 108,00 143.964,00 0,97 1.293,01 0,17
C6 1300 100,00 130.000,00 1,19 1.547,00 0,15

Se ha tenido en cuenta en la homogeneización que los comparables se ubican en terreno rústico común, encontrándose el inmueble valorado en suelo rústico de especial protección agraria, lo que repercute en su valor final.

Valor de Mercado por Comparación (€/m²): 1.048,42

Ahora viene mi pregunta: ¿Cómo es posible q si hago la media ponderada de los valores homogeneizados (V.Homog.) con respecto a su ponderación (Ponder.) obtenga 1382 €/m2 y el tasador haya puesto como valor de mercado por comparación 1048 (q además coincide exactamente con el CRN)?

Más aún, he hablado con el tasador y me ha comentado (no sé si creérmelo) q el tasador luego subjetivamente puede minorar la media aritmética según criterios subjetivos. He repasado la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, y no pone nada de esta minoración subjetiva. Yo pienso q para eso ya están los coeficientes de homogeneización.

Cd le he comentado al tasador q seguramente iba a pedir una revisión de la tasación me ha comentado (tampoco sé si crérmelo) q sus supervisores aún quería minorar más el valor de mercado por comparación, pero q él había dicho q no bajara del CRN.

Si pido la revisión, ¿pueden revisármela a la baja?. Y aunq me bajaran el valor de comparación por debajo del CRN (cosa q veo muy rara) q valor de tasación me pondrían, el q sale por reposición (ahora más alto) o el de comparación (ahora más bajo)?

He leído por el foro comentarios de gente con experiencia en tasaciones. A ver si me echáis un cable.

Perdón por el ladrillazo.

Pues te lo ha dicho bien claro: hacen lo que les da la gana o lo que les manda el banco al que se deben.

Si hubiera tasadores independientes y vinculantes para los bancos no pasaría esto.

Ese no te va a revisar nada ya ha hecho y cobrado por su trabajo a satisfacción del Banco que es quien se lo ha encargado aunque lo pagues tu.

Dificil solución porque el banco solo aceptará "su" tasadora ademas de que cualquier otra valdra su correspondiente tarifa.

S2

¿Por qué presupones que esa tasación ha sido realizada por mediación de un banco? El ponente no dice nada al respecto. Cabe la posiblidad que la tasación de la que habla no esté ligada a la solicitud de ningún préstamo hipotecario como creo que presupones.

¿Si hubiera tasadores independientes y vinculantes para los bancos no pasaría esto? Quieres decir que si esto fuera así por supuesto la tasación sería MAS ALTA ¿no?... Esto es, la independencia se demuestra porque la tasación sería más alta y por tanto la aprobación del préstamo por parte del banco. ¿Esto quieres decir?

El tasador sí puede revisar el trabajo, de hecho, yo le recomendaría que lo solicitara. En muchos casos al solicitar una revisión se logra una subida del valor tasado.

Es cierto que no lo dice, si no fuera para una hipoteca y él hubiera encargado el trabajo sería mas facil que le atiendan, le expliquen metodos y que modifiquen a valores que el considera mas justos. En el banco para que te den la tasación tienes que pedirla, así fue en mi hipoteca me la imprimio el banco del ordenador con fotos borrosas en blanco y negro a petición.

La tasación sería mas real y justa -y mas alta o mas baja- pero no seguirían consignas interesadas. Estamos cansados de leer en la prensa que antes eran mas altas de lo que correspondía y ahora mas bajas tambien de lo que corresponde, todo por orden de los bancos y cajas a los que estan vinculadas la mayoría de las tasadoras.Antes para dar hipotecas a punta pala que era negocio boyante y ahora por la crisis para cubrirse mas por si siguen bajando los precios, eso quiero decir.

Desconozco si es muy habitual las revisiones.En una hipoteca para un banco se hara lo que diga el banco o no te dan la hipoteca, yo conozco casos que despues de pagar la tasación no han dado la hipoteca ni han admitido revisión u otra tasación.

Mis opinioniones son de usuario y casi siempre ponemos lo malo de los bancos para entre todos intentar aprender algo, que esteis aqui los que trabajais en banca y no lo ocultais, aguantando mecha os honra, Kalofs hara bien en seguir tu consejo profesional de pedir una revisión.

S2

Salvando de la connivencia (supuesta o real y en qué grado, etc.) entre bancos y empresas tasadoras que puede dar para un par de tardes.. No creo que si los tasadores fuesen así de independientes la situación fuese mejor. Yo diría que peor. Ya que esa "independencia" sería rápidamente sustituida por: ¿Por cuánto quiere que tase la vivienda para que el banco le de el préstamo? Y el banco a tragar... no?

Esa independencia rápidamente acabaría al ser el particular el que elige la tasadora y además la paga. Piénsalo.

Evidentemente las tasadoras no hacen siempre lo que les dice el banco porque si así fuera no habría prestamos rechazados por esta cuestión.

El problema surje cuando el profesional bancario no informa de la posibilidad de que la tasación no resulte apropiada y que de todos modos habrá que pagarla aunque siendo apropiada el banco finalmente no decida otorgar la operación por otros motivos. Es bueno un análisis previo del cliete para evitar estas situaciones.

Alguien tiene que poner un precio...

Las revisiones que yo he visto, excepto una en que el tasador tomó claramente datos erróneos, no se mejoró gran cosa.

Las tasaciones son mas o menos altas en función de los valores de mercado de los inmuebles tomados como comparación.

Si fuese como tu dices ¿por qué hay hipotecas en las que la tasación no llega? ¿O hay que pedir avalistas xq lo solicitado supera el 80% del valor de tasación?

Claro que igual no tienes en cuenta que hay varios métodos de tasación en función de suelos, ubicaciones, tipos de construcción, conservación de los inmuebles, etc, etc, etc.

Para el que no lo sepa, las entidades "normales" aceptan siempre tasaciones de varias entidades y si rechazan otras es porque son auténticos piratas que inflan hasta el infinito y mas allá, cosa que a los bancos, por cuestión de riesgo, no interesa. Y muuuucho menos ahora.

Si la tasación no cubre una expectativa de valor es otro cantar y si no se está de acuerdo siempre se puede acudir a otra tasadora pero el coste se duplica y pagar tropecientos mil por una vivienda de 60 metros no jode pero soltar 300 por un informe de una entidad tasadora sujeta a regulaciones, auditorias y tuteladas por el BdE es una barabridad.

Saludos

Hombre Jexs tampoco se pueden pasar mas de la cuenta porque les pueden quitar la licencia. Endiendo que Cajero y tú tengais otro punto de vista desde dentro de vuestro trabajo pero me mantengo en lo que he puesto:

La tasación sería mas real y justa -y mas alta o mas baja- pero no seguirían consignas interesadas. Estamos cansados de leer en la prensa que antes eran mas altas de lo que correspondía y ahora mas bajas tambien de lo que corresponde, todo por orden de los bancos y cajas a los que estan vinculadas la mayoría de las tasadoras.Antes para dar hipotecas a punta pala que era negocio boyante y ahora por la crisis para cubrirse mas por si siguen bajando los precios, eso quiero decir.

Aqui puse tambien mi opinion: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/297328-creacion-tasadoras-independientes-necesidad Y mira en 2.003 lo que decía el propio ministerio de economía a la tasadora nº1 propiedad de las Cajas. La tasadora tinsa calienta los precios elconfidencial.com, martes 29/07/2003 los expertos del ministerio de economía han detectado moderación en la demanda de viviendas al tiempo que se acumula una mayor oferta en el mercado, lo que comienza a provocar una desaceleración en los precios "poco perceptible porque, de hecho, siguen subiendo". pero no tanto como auguran algunas sociedades de tasación, como tinsa, que tiene como principales accionistas a las cajas de ahorro y, como señala el ministerio, "son parte interesada" y les conviene situar el crecimiento de precios en tasas superiores a las reales o, lo que es lo mismo, calentar los precios "el instituto nacional de estadística utiliza 600.000 muestras para elaborar el ipc" señalan las fuentes del ministerio de economía. en junio, el ipc avanzaba un crecimiento del 1,8% del precio de la vivienda en lo que va de año y del 2,7% en tasa interanual, muy lejos de los porcentajes avanzados por tinsa, entre el 17% y el 18%. estas fuentes creen que si los factores que han impulsado la demanda se moderan y existe un stock de viviendas de más de dos millones, "lo lógico es que los precios tiendan a atemperarse" El ministerio de econominía tiene atribuciones para retirarle la licencia y no lo hizo pero lanzo un aviso y les obligaron a tener en cuenta tambien el catastro.

Gran mensaje Cajero.

Y pensado, creo que tienen que ser mas independientes de los Bancos y Cajas.

Tinsa, Sivasa, Servatas, Tasamadrid, Tasagalicia, Tabimed o Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias (VTH). Todas ellas tienen como accionista mayoritario o relevante a bancos y cajas de ahorro.

Te concedo que sean organos oficiales o funcionarios para que sean menos influenciables.

Y el banco nunca tragaría nada que le perjudicara porque rapidamente tomaría las medidas correctoras que considerase oportunas.

S2.