España
Quiero comprar una casa por 120.000 euros, pero esta casa tiene una carga consistente en un préstamo de 90.000 euros
Mi pregunta es: ¿qué tengo que hacer para comprar esta casa libre carga?
Me han dicho que eso se hace en notaría en el mismo proceso de compra-venta, pero no sé cómo funciona exactamente
¿Alguien me podría explicar en cómo realizar este proceso correctamente sin correr riesgos?
La parte vendedora necesitará un certificado de saldo de la hipoteca en la fecha más proxima a la de la firma posible. Una vez se sabe ese importe tú lo que tienes que hacer cuando firmes la venta es: o bien un cheque a favor del banco acreedor por ese importe o bien una transferencia vía banco de España por igual importe (ambas son cosas son correctas, mira lo que te sale más barato a ti por el tema de comisiones y de todas formas consultad con el banco acreedor como lo hacen normalmente).
Por ejemplo si compras por 120.000 y queda una hipoteca de 100.000€, tú pagarías a los vendedores 20.000€ y el resto te lo quedarías para así cancelar esa hipoteca (con cheque o transferencia como te comenté). Sería conveniente que retuvieras también dinero para afrontar la cancelación de la hipoteca (unos 600€ deberían bastar, quizás un poco menos si te gestionas tú la cancelación ya que así sólo pagas notaría y registro), con lo que en este ejemplo tú les darías 19.400 y el resto te lo quedarías para asegurarte que se paga y quita la hipoteca del Registro.
Esto se hace en unidad de acto. De trata de hacer a la misma vez, la cancelación de la hipoteca del vendedor, previa entrega por tu parte de un cheque bancario a favor de la entidad de la hipoteca por el importe que el te facilite, posteriormente tu compras y justo después hipoteca.
Por tu parte no tendrás mayor problema porque irás con alguien de tu entidad y lo tendrás todo controlado.
Por parte del vendedor tiene que avisar en su banco con varios días de antelación que está prevista la cancelación, para calcular el importe y para que acuda un apoderado de la entidad para cancelar la hipoteca.
Respecto al coste de la cancelación ten en cuenta que tú entidad va a tramitar todas las escrituras, incluida la de cancelación de hipoteca, es decir hay que pagar el importe de la notaría, el registro y la gestoría y aunque le corresponde al vendedor lo va a tramitar tu banco, es conveniente dejarlo claro porque suele ser foco de problemas.
Esto es así porque tu entidad no puede dejar en manos de terceros la gestión de un título previo, imagínate que no se inscribiera la cancelación del vendedor..... En el fondo a ti también te interesa.
Saludos.
Gracias por tu respuesta
Sólo una cosa no me queda clara
¿Quién paga los gastos de la cancelación del préstamo?
En caso de que sea yo el que lo paga, ¿tengo que contar los gastos de cancelación como pago? Te digo un ejemplo para que me entiendas mejor
Supongamos que la casa vale 120.000 euros y le queda por pagar 90.000 euros. La cancelación de la hipoteca supongamos que tiene un coste de 500 euros. ¿qué opción de las siguientes tendría que hacer yo?
OPCION A: Tengo que pagar 90.000 euros + 500 euros de cancelación, en total 90.500 euros. La comisión cuenta como pago, por lo que tendría que pagar 90.500 euros más la diferencia hasta los 120.000 euros (29.500 euros)
OPCION B: Tengo que pagar 90.000 euros + 500 euros de cancelación, en total 90.500 euros. La comisión no cuenta como pago, por lo que tendría que pagar 90.500 euros para cancelar el préstamo, pero sólo contaría 90.000 euros y también tendría que pagar la diferencia hasta los 120.000 euros (30.000 euros)
OPCIÓN C: Tengo que pagar 90.000 euros para la cancelación (la comisión de cancelación la paga el vendedor) más la diferencia hasta los 120.000 euros (30.000 euros)
Saludos
Gracias por tu respuesta
Sólo una cosa no me queda clara
¿Quién paga los gastos de la cancelación del préstamo?
En caso de que sea yo el que lo paga, ¿tengo que contar los gastos de cancelación como pago? Te digo un ejemplo para que me entiendas mejor
Supongamos que la casa vale 120.000 euros y le queda por pagar 90.000 euros. La cancelación de la hipoteca supongamos que tiene un coste de 500 euros. ¿qué opción de las siguientes tendría que hacer yo?
OPCION A: Tengo que pagar 90.000 euros + 500 euros de cancelación, en total 90.500 euros. La comisión cuenta como pago, por lo que tendría que pagar 90.500 euros más la diferencia hasta los 120.000 euros (29.500 euros)
OPCION B: Tengo que pagar 90.000 euros + 500 euros de cancelación, en total 90.500 euros. La comisión no cuenta como pago, por lo que tendría que pagar 90.500 euros para cancelar el préstamo, pero sólo contaría 90.000 euros y también tendría que pagar la diferencia hasta los 120.000 euros (30.000 euros)
OPCIÓN C: Tengo que pagar 90.000 euros para la cancelación (la comisión de cancelación la paga el vendedor) más la diferencia hasta los 120.000 euros (30.000 euros)
Saludos.
Yo no hablo de comisión de cancelación, en todo caso, es igual.
Te hablo de los gastos, notaría, registro y gestoría.
En todo caso si yo compro por 120.000, todo lo que yo pagué por cuenta del vendedor, comisiones y/o gastos, los disminuyó de la diferencia a pagar.
Siguiendo tu ejemplo.
Si tú compras por 120.000
Al vendedor le queda por pagar 90.000 euros, la cancelación tiene una comisión de 450 euros y unos gastos de 1.000.
Si en el cheque a nombre de la entidad, para cancelar la hipoteca va la comisión, la diferencia a pagar en un segundo cheque es 29.550 euros. Aquí tienes dos opciones o el se entiende con la gestoría de tu banco para pagarle la escritura de cancelación, el registro y la gestoría o tú le dejas pendiente de pago 1.500 euros por ejemplo hasta la correcta inscripción de la venta con la cancelación de la hipoteca, donde le presentas el coste total de la cancelación y le pagas la diferencia, en el ejemplo, le pasas las facturas y le terminas de pagar 500 euros.
Vale, entendido
Muchas gracias