Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

En EEUU una casa con un precio medio de 200.000 dólares puede rentar unos 1.600 - 1.700 dólares al mes, en media. En España es muy complicado conseguir esos números. 

Totalmente de acuerdo con tu planteamiento. Yo nunca he tenido posibilidades de invertir, pero a raíz de una pequeña herencia, he comprado un piso para alquilar. 
Probablemente no haya acertado, ya que no cumple los requisitos de piso barato sin ascensor que algunos recomiendan por aquí. 

La parte buena es que la hipoteca es del 48%, y si la letra ronda los 300 €, el alquiler puede ascender a 740.
Todavía no he firmado escrituras, y quizá sea mal momento para alquilar, pero es lo que me ha tocado, ya lo tenía comprado en 2019 y ahora toca lo que toca, salir adelante como mejor pueda. 
Otra cosa a tener en cuenta en el mercado inmobiliario, es que en cuanto esto se recupere un poco, va a haber mucha gente que quiera cambiar de piso, personas que viven en viviendas interiores, o sin balcón o que no reúnen las características que necesitan para teletrabajar.

A falta de saber el precio de compra y otros gastos , no creo que sea mala operación. Yo de hecho pienso que es muy buena.

Lo del ascensor solo es un consejo pues genera gastos de comunidad que son difíciles de repercutir en el inquilino, pero no es una regla. Baja un pelín la rentabilidad únicamente.

Ya nos contarás a ver cómo te va. No creo que tengas problema en alquilarlo, aunque depende de la ciudad claro. Hay mucha demanda en general.

Los pisos sin ascensor suelen ser edificios antiguos en zonas conflictivas y alquilados por clase económica baja. Todo una mezcla para que los vecinos no paguen comunidad, los inquilinos el alquiler, te lo ocupen como se quede vacío dos días... O conozco muy bien la zona o ni me lo pienso. Pero mi opinión poco cuenta, porque no tengo experiencia en esta materia.

En tu caso, si a ti en su momento te salieron las cuentas no le des mas vueltas. Hay tantas cosas en esta vida que podrían haber salido mejor... pero lo que cuenta es dormir tranquilo. A mi también me ha pillado la crisis del coronavirus justo en la firma del mío y ni me lo pensé. Es lo que yo quiero, donde yo quiero y a un precio que me puedo permitir. Si me espero lo mismo me quedo sin el. Además tengo la posibilidad de si de verdad va a bajar tanto, de aquí a que me lo den me puedo echar para atrás aunque pierda las arras. También es verdad que sería mi vivienda y no una inversión y ahí cambia la cosa.

Pues si algún día tengo pelas para invertir ya se a donde irme. Pero como dices, España no es el caso.

La vivienda está en Pinto, a 20 km de Madrid. 200.000 IVA incluido. Hipoteca de 85.000
Tengo otra vivienda que compré un poco más cara que esta, para mi hijo, pero que estoy pensando también en alquilar.  
Esta vivienda entre los ahorros de uno y otro la conseguimos pagar sin hipoteca.  Aunque nos salió cara, imagino que al no tener hipoteca el alquiler al final sale más rentable. ¿no?

Yo tengo pelas ya y estoy mirando, pero con un océano por medio echa mucho para atrás... y los precios están muy muy altos. En general el mercado inmobiliario, aquí, en EEUU, hasta en Eslovaquia, está en máximos desde 2013. Años y años subiendo. El timing para comprar ahora es muy malo.

En España sé dónde comprar propiedades que pagan la hipoteca y dejan dinero tras cubrir costes, pero no me interesa. Son barrios complicados, activos que yo no quiero tener realmente, y quebraderos de cabeza que no interesan. 

Está muy bien informarse pero sinceramente creo que es mal momento para comprar, quitando alguna oportunidad puntual que pueda surgir (difícil) y habría que pagar muy posiblemente en cash.

Sobre comprar en el extranjero, en general hay que pagar al contado, es difícil financiarlo, o refinanciar.

La distancia echa para atrás pero al recibir la green card siempre se puede estar encima al principio, si la situación personal lo permite. Tampoco sé si una agencia se comería la rentabilidad. Interesante tema la verdad.

Y si, la vivienda en otros países también está difícil. Los países del este están en máximos(aunque con el precio de 1 aquí te puedes comprar 3 alli) y europa central es directamente una agonía.

La hipoteca no te baja o te sube rentabilidad. Aunque si te cambiaría el ROE.

Me desdigo de lo que dije ya que supuse que era una hipoteca al 80%. En el caso que comentas fue una vivienda algo cara para inversión en la que metiste bastante dinero en metálico. Se suelen buscar rentabilidades superiores al 5% pero puedes irte a inmuebles más seguros y reducir la rentabilidad.

Conozco Pinto y me gusta. Estoy seguro que por ese importe es un muy bien piso. Para inversión igual no es tan rentable pero también tienes que estar cómodo con tus inmuebles. Te adjunto una imagen para que veas lo que digo.

Quizá con los gastos periódicos te has quedado un poco corto. Más que nada porque con 74 € yo creo que no llega ni para la comunidad. A lo mejor los gastos periódicos puede que estén más cerca de los 300€ con lo que la rentabilidad neta es probable que baje bastante.

Me dejas alucinada con esos cálculos. Que control tienes del tema. si no es mucho abusar como verías esta operación si por fin la puedo realizar:
piso 68 m con 45 m de patio 215.000 + IVA 
Precio de alquiler entre 800 y 825. En tiempos antes de corona se podía pedir 850 ya que la urbanización tiene servicios deportivos, zona infantil... y además su consumo energético es bastante poco. A estrenar. 
La zona es nueva y es un municipio bastante agradable, de hecho el que se compra un piso en algún pueblo de alrededor es porque no le da para pagarlo aquí, que tienen precios más altos.

Los gastos de comunidad en el primero serán unos 85/90 euros creo. En el segundo unos 105.
Otro tema que me preocupa es el de desperfectos, que si son muchos pueden comerse el beneficio por no decir superarlos.

El segundo inmueble sale parecido en cuanto a rentabilidad. Habitualmente se buscan vivienda más baratas para inversión.

El incremento de precio en una vivienda no es proporcional al incremento del alquiler. Es decir una vivienda de 200k la alquilas por 800 pero una de 100k la alquilas por más (en proporción) unos 500. De esa forma se puede aumentar la rentabilidad. Está es la respuesta a la eterna pregunta si es más interesante comprar o alquilar.

Te pego los resultados de la segunda vivienda. Aunque algunos datos me los he tenido que inventar. La aplicación de cálculo está en Android gratuita. 

La natalidad ha bajado la friolera de 140.000 pequeñucos desde 2009. En 2019 el crecimiento vegetativo se situó en -57.000. Fte.: INE . En 2020, supongo, será peor en ambos guarismos. El parque de viviendas, sin embargo, sigue subiendo. 

El poder adquisitivo va bajando. El acceso al crédito se va restringiendo.

Los bajos tipos de interés, las bajas rentabilidades de deuda y bolsa, han hecho que el inmobiliario fuera un sector en el que las rentabilidades resultaban atractivas en un escenario de baja inflación. El precio de la vivienda, en gran medida, ha sido impulsado por la rentabilidad del alquiler. Ambos, precio de vivienda y alquiler, han crecido al margen del poder adquisitivo del mercado al cual se dirigen. Yo creo que estaba bastante tensionado.

Ahora hay otros mercados que dan mucha más rentabilidad que el inmobiliario (la bolsa, por ejemplo). Hay muchísimas posibilidades de inversión. Por otro lado, el Banco de España propone medidas para reducir el precio del alquiler (incrementar el parque público de vivienda). El Gobierno estaba a punto de sacar un índice de precios de alquiler que ha pospuesto porque esta crisis lo va a modificar todo. En el punto de mira de este Gobierno están los grandes fondos y no sería raro que se retiraran a mejores caladeros.

Vosotros sois los expertos en inversión inmobiliaria, pero a mí me sale recomendar precaución... mucha precaución. 

Ten en cuenta que los IBIS que tienen allí son escandalosos, nada comparado con nuestras cifras.