Contrato de arras penitenciales

Algunas dudas sobre el contrato de arras:
1. Yo soy el comprador y voy a dar unas arras del 10%, pero al tratarse de un vivienda vieja tengo dudas que la tasación del banco sea menor de la tasación de l casa. En ese caso, ningún banco va a darme el 80% del valor de la compraventa ¿Puedo reclamar la devolución de la arras?
2. Esto es algo muy improbable, pero quiero asegurarme. Si a la hora de ir al registro el banco comprobara que las vivienda tiene unas cargas superiores a la valor de venta, ¿tendrian que devolverme las arras?
3. Se que esto pasa mucho en algunos pueblos, y es el que el número de la de la calle que figura en el catastro y actualmente en la vivienda no coincide ¿Puede indicarse esto en el contrato de arras 

Las arras pretenden compensar a la parte que ve incumplido el contrato de compraventa por "culpa" de la otra parte.
Si quieres esas garantías debes proponer al vendedor que las acepte, pero eso no es obligatorio mientras no esté firmado.
Si el vendedor acepta devolverte las arras por imposibilidad de financiación es un tema de voluntad, si nada se especifica no tiene por qué hacerlo.
Lo de las cargas suele solventarse también en el contrato de compraventa en el que se acostumbra a exigir que la vivienda esté libre de cargas o bien se conozcan previamente y se descuenten del precio pactado.
Por lo que parece estás muy desinformado. Lo primero que deberías hacer es pedir copia simple de la inscripción de esa finca en el registro de la propiedad, donde deben figurar esas cargas en caso de existir Y NO ENTREGAR nada hasta tenerlo. También te dirá si realmente el vendedor es el dueño de esa finca.
Por último, si la finca está bien identificada con su referencia catastral, lo del número de la calle es lo de menos, si bien sería conveniente aclararlo en el contrato de compraventa, que supongo identificas como "contrato de arras".
Salvo opinión mejor fundada.

Hola Joanque, ya tenía contemplado lo de la copia simple y de hecho ya la tengo (confirmado que no tiene cargas), pero entendía que esto era algo cuando se acomete en el momento de la compraventa en notario, no a la hora de firmar las arras. 

Gracias de por tu colaboración. Una pregunta más. El pacto verbal al 100% con la inmobiliaria y con el comprador lo tengo cerrado desde hace unos dias, pero ya me han aplazado la firma de las arras que tenía hablado para ayer por motivos personales y lo haremos para la semana que viene. No quiero pensar mal pero no quiero perder la compra y cada día que pasa me produce más intranquilidad ¿existe alguna forma de "amarrar" la venta YA de una forma mas inmediata antes de firmar el contrato de arras? ¿Entregando una señal (menor que las arras) pero de forma asegurada?

Actualmente las palabras se las lleva el viento. Lo único que tiene un pequeño nivel de garantía es aquello que se escribe.
No quiero desanimarte pero entregar dinero "de palabra" no es una opción recomendable. Al no haber nada escrito pueden producirse situaciones desagradables, llámame malpensado pero desde negar haber recibido nada a afirmar que el concepto era otro.
Tampoco sería la primera vez que el vendedor está pendiente de varias ofertas y, como seguramente haríamos cualquiera de nosotros, intenta ganar tiempo para conseguir el mejor precio.
No te obsesiones e insiste en obtener un buen contrato de compraventa antes de entregar 1 euro.