Extinción Condominio ¡URGENTE!

Buenas tardes,

El próximo martes firmamos mi ex marido y yo una extinción de condominio por la que yo adquiero su 50% a cambio de una compensación en metálico. Los datos de la operación son los siguientes:

- Valor de adquisición por ambos de la vivienda en 2005: 186.700 
- Valor tasación actual: 211.661 (aunque el valor real de mercado son 190.000)
- Valor que hemos puesto a la vivienda para la extinción de condominio: 203.000
- Hipoteca pendiente: 151.000
- Indemnización que le otorgo a mi ex marido para compensar mi exceso: 26.000 € (resultado de la operación 203.000 - 151.000 = 52.000 / 2 = 26.000 para cada uno).

He consultado con varios abogados y cada uno me dice una cosa diferente. Expongo mis dudas y consultas que os agradecería enormemente me contestaseis a la mayor brevedad por la urgencia del tema:

- ¿Hay algún problema legal y/o fiscal porque el valor que le damos a la vivienda en la extinción de condominio sea menor que su valor de tasación actual? He de decir que en el convenio regulador de divorcio consta, como acordamos en un principio, que la vivienda se vendería en 199.500, pero al final decidí quedármelo yo.
- El AJD que debo pagar, siendo para la comunidad de Madrid del 0,5%, debería ser sobre la base imponible del 50% que adquiero, es decir, 1.015 €, ¿no?
- ¿Hay algún problema por pagar sólo el AJD por el valor de la vivienda en la extinción y no por el valor de tasación?  
- ¿Debemos pagar alguna liquidación de plusvalía? 
- ¿Tendrá que declarar mi ex marido ganancia patrimonial en la declaración anual de IRPF?

Muchísimas gracias. Saludos,

El criterio para decidir qué valor se le da al inmueble de cara al AJD depende de cada comunidad autónoma. Y concretamente en Madrid sí que se están efectuando  liquidaciones complementarias basadas en el valor de tasación... aunque si en vuestro caso habéis hecho la tasación únicamente con fines particulares, para haceros una idea del valor de mercado, y no hay como en el caso de las compraventas una escritura de hipoteca donde se adjunte la tasación, no podrían hacerlo, no van a ver la tasación. Pero si tendríais que comprobar cuál es el valor que le da la comunidad a la vivienda, porque también pueden liquidar el impuesto por ese valor suyo si es superior al que le deis. Lo podéis comprobar aquí: https://gestiona.madrid.org/siva_internet/html/web/blank.htm?ESTADO_MENU=2

Con lo de la plusvalía hay bastante controversia, pues en teoría si es un solo bien y no hay un exceso de adjudicación no debería liquidarse; pero creo que algunas veces los ayuntamientos pretenden liquidarla y luego hay que recurrirla. No sé qué estará haciendo el ayuntamiento de Madrid, deberías preguntar allí.

De cara al IRPF, se considera ganancia patrimonial si hay una actualización del valor respecto al valor de compra, como es vuestro caso. Artículo 33.2 de la ley de IRPF:
“Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: 
a) En los supuestos de división de la cosa común. 

b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación. 

c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. 

Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”