Opinión sobre las hipotecas al 100%

Buenas,

Debido a la cantidad de post que se abren para preguntar por hipotecas del 100%(o casi) sobre el valor de la vivienda, me gustaría plantear un debate. ¿Os parece correcto ésta manera de actuar?  Cierto es que soy bastante conservador cuando se habla de dinero (con el trabajo que cuesta ganarlo), y entiendo que cada caso es diferente y con sus propias circunstancias, pero personalmente se me hace difícil recomendar a una persona que tome dicha vía. Pidiendo el 100% al final se te queda una hipoteca muy larga y con una cuota nada despreciable.

Hablando sobre el tema, ha surgido la idea de tomar la hipoteca como una especie de leasing, pero es que tu no puedes decir ya no quiero el piso sin consecuencias. Vender un piso no es baladí (aunque haya habido momentos que parecía que sí) y en caso de embargo el banco no va a pestañear si tiene que venderlo por un importe menor de la deuda.

Vosotros qué opináis

El error del foro es demonizar las hipotecas al 100%, cuota y plazo poco tienen que ver con la cantidad de dinero.

Todos se centran en el porcentaje y no se presta atención a la cantidad. 

No es lo mismo financiar 200 mil de compra de una vivienda de 200 mil euros que financiar 200 mil euros de una vivienda de 400 mil? Salen cuotas diferentes? El plazo es distinto? Con los datos dados puede alguien aportar algo?. 

De ahí que sea importante fijar el perfil económico y social del tomador de la hipoteca algo que en este foro se hace pocas veces. Lo normal es que alguien pregunte dónde sacó una hipoteca al 100% sin aportar más informacion entonces solo queda sacar la bola de cristal.

Pero el precio de la vivienda suele corresponder a las ganancias de la persona/conjunto familiar. Una pareja que cobre un sueldo regular no va(o no debería) a por un piso de 400k.  Insisto en que los condicionantes de cada caso como el valor del piso, la localización, la edad, el flujo de dinero, profesión... cambian la viabilidad de la operación. Tomemos un caso medio:
*Pareja de 30
*Ganancias mensuales de 3000 en profesiones estables
*Vivienda +200.000
*Sin cargas, ni niños, ni ahorros...

Es que durante 30 años tienes que pagar 600 euros solo de piso cada mes. Luego tienes que meter intereses de hipoteca, impuestos, facturas, seguros, comunidad... Es una losa para muchos años. También entiendo que en estos condicionantes la opción de ahorrar mientras estas de alquiler probablemente no mejore gran cosa, a no ser que estés dispuesto a hacer grandes sacrificios, cosa que no todo el mundo está dispuesto, y mientras se cumplan años que afectan a la opción de acceder a una hipoteca(y a tener hijos, que eso fulmina directamente tu capacidad de ahorro)

Claro, a mi lo que me parece un error es la norma del 80% como vara de medir en todos los casos. Creo que sería mejor estudiar la economía de las personas que van a tomar la hipoteca, hacer una estimación del máximo que pueden pedir, su comportamiento en el pago de otros créditos, su trabajo... y en base a ello concederles o no lo que piden. 

Tengo entendido que la norma del 80% viene a evitar que la gente deje de pagar porque ya tiene ahorros metidos en esa casa. En la época de crisis, la gente tomaba las hipotecas casi como alquileres y cuando explotó, ya no podían pagar y entregaban las llaves. Y el banco se quedaba con un crédito a deber de 300.000€ y una casa postburbuja valorada en 200.000€. (corregidme si me equivoco, porque no tengo la certeza, pero tengo entendido que fue un comportamiento muy extendido). Al final, lo del 80% es una garantía para los bancos. Por eso ahora también se toman mucho más en serio las tasaciones. Pero está poco o nada relacionado con la capacidad de pagar. Lo que no tiene mucha lógica (a mi modo de ver) es que una persona con 50.000€ pueda acceder a una hipoteca de 170.000€, pero que esa persona con solo para gastos no pueda solicitar 80.000€. Por muchos ahorros que tengas metidos, hacer frente a una cuota de 400€, es más fácil que a una de 700€ y mucho más fácil dejar de pagar la segunda. 

Yo aquí lo que veo es que en base a los ahorros la gente en general, estima cuánto puede pedir y cuanto más quiere, más pide. Lo que es un error. O sea, la gente no piensa: Casa de 200.000€, como tengo 40.000€ (gastos a parte), sólo tengo que pedir 160.000€. La lectura suele ser: como ya tengo 40.000€ quizás pueda ir a por una casa de 230.000€... Y así nos va. Yo creo que independientemente de los ahorros, siempre queremos y/o buscamos más de lo que podemos asumir por lo que los ahorros previos poco suelen influir.  

Pues no lo había visto así, pero es cierto que hay mucha actitud de no conformarse con lo que es suficiente/bueno. Y aunque en un principio no es un problema, si lo sumamos a otros pasos en falso pueden venir los problemas.

Decía @jabarrio en su comentario que el importe de 200 mil con nada ahorrado es el mismo al de 400 mil con la mitad ahorrado. Y aunque numéricamente tiene razón, el detalle de tener la mitad del importe es una declaración de intenciones. Salvo herencia o lotería, ese ahorro presupone una cultura financiera doméstica y una situación económica establecida. En caso contrario no se debe presuponer nada porque pueden ser mil las causas, pero no es un buen indicativo sea cual sea.

Sí, podrían estudiar más a fondo cómo han conseguido esos ahorros como otra variable más a estudiar si ofrecer o no el préstamo. Que tampoco debe ser determinante. 

Cuento mi caso. Soy una persona muy ahorradora y responsable con el dinero. Lo llevo en excel y tengo una estimación de ingresos y gastos de aquí a 5 años. Una especie de plan a seguir para llegar donde quiero. Sé perfectamente que porcentaje de mi sueldo va a ahorro, se qué facturas me van a llegar e incluso cuando paso la revisión del coche pregunto cuánto me va a costar la del próximo año. Lo tengo todo muy controlado e incluso tengo prevista una partida para imprevistos como multas o demás para que nada me pille de imprevisto. Incluso un plan B si me quedo sin trabajo. En serio, soy muy friki de las finanzas personales XD

Y aun así, mi capacidad de ahorro no es altísima. Vivo sola, pago las facturas yo sola, trabajo lejos y en gasolina me dejo lo que no está escrito... Lo que ahorro es como máximo lo que puedo ahorrar si pretendo además disfrutar un poco de la vida. 

Ahora cogemos el caso de una persona que viva con sus padres, y que ahorre 300€ más que yo al mes ahorrando "lo que le sobra" pero que no sepa ni lo que es el IBI. En 5 años esa persona tendrá muchos más ahorros que yo para enfrentar una hipoteca y a igualdad de préstamo, tendrá menos problemas que yo para que se lo den, pero muy probablemente y llegado el caso, sea yo mucho más capaz de afrontar una mala racha que la otra persona. 

Por eso creo que no deberían poner ninguna norma determinante y que se deberían estudiar muchos aspectos de una persona antes de concederle un préstamo por los próximos 30 años. 

A mí me gusta hacer una previsión anual e ir recalculando según van pasando los meses. Yo soy más de brocha gorda y me cuesta tener constancia diaria por lo que no suelo tener cuentas exactas, pero ojeo regularmente los movimientos de la cuenta para conocer como me comporto y qué caprichos me puedo dar. Ahora mismo tengo una previsión de dos años porque es la fecha de cuando me entregan el piso, pero ¿cinco años de previsión? eso es estudio dedicado. Aún así siempre hay sorpresas. Y más teniendo coche.

Sí, soy consciente de que 5 años son muchos y que mi vida ahora no está para planificar tanto. Muy posiblemente consiga un aumento (aunque sea con el IPC), tenga mi primer hijo, estoy a medias de comprarme una casa con mi pareja... Vamos que de chiripa se cumple mi previsión y la voy cambiando según van viniendo las cosas. Pero sí me gusta estimarlo así, sobre todo por parte del ahorro. Es la partida que al menos se tiene que mantener o subir y saber a largo plazo de cuánto voy a disponer pase lo que pase en mi vida. Y si veo que en 5 años voy a tener por ejemplo, 40.000€ ahorrados, eso me da una paz mental y ganas de cumplir con lo autoexigido para conseguirlo. Pero cada maestrillo... :) 

Es un indicativo perfecto aunque no fino por debajo de ltv 50 pulverizó los tipos fijos y posiblemente la diferencia de cuotas haría que las hipotecasno fueran iguales.

En una hipoteca al 100% al banco se la rasca por decirlo así el ahorro ya que saben que no lo tienes pero si la solvencia para responder por las cuotas.

A los perfiles premiados con hipotecas al 100% no se les suelen pedir pautas de ahorro que sean muy buenas en definidas cuentas porque en toda mi vida trabajando jamás he visto una persona que pidiera una hipoteca al 100% pudiendo financiar al 80% o al 70% y esto las entidades bancarias lo saben a la perfección.

Siempre se habla de dinero y nunca de perfil social, vamos que no hay mucho impago en perfiles sociales altos o perdidas de vivienda de ahí que puntue más en el scoring de una entidad financiera un ingeniero que un actividad profesional no cualificada.

Para el banco la cuestión es si devolverá el dinero no lo bien que ahorra una persona, si todos fuéramos ahorradores yo no tendría trabajo.