Terreno embargado varias hipotecas

Hola!! Antes de nada saludar y decir que es todo un placer poder participar en este foro.

Mi duda es la siguiente:

Tengo un conocido al que le han embargado los bancos un terreno, en total si no me equivoco son unos 4 embargos por diferentes bancos y un particular. De que manera podría yo comprar dicha propiedad, es decir, tengo que negociar con todas y cada una de las entidades para poder adquirir la propiedad, o haciendome cargo del pago de una deuda es suficiente.

Siento mi ignorancia, pero he preguntado a mucha gente y cada uno me dice una cosa, estaría muy agradecido algun comentario de como funciona este tipo de operaciones.

Saludos!

Si sale a subasta, será una de las entidades la que lo saque a subasta; por lo que le he leído a Tristan, en un caso así las cargas anteriores a la que lo saca a subasta seguirían vigentes (es decir, que comprarías el terreno y también las deudas, posiblemente hinchadas con importantes recargos por demoras en el pago), mientras que las posteriores se "limpian". Por ejemplo, si sale a subasta por la tercera hipoteca, tendrías pendiente las dos primeras, mientras que la cuarta desaparece, y la tercera se saldaría con el importe de la subasta... mal negocio, salvo que sea la primera la que saca a subasta el terreno, o salvo que las primeras sean de importes bajos.

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Yo iría al primer banco o particular (el que tenga la primera anotación) a ver si lo van a sacar a subasta... y rezar para que el resto no se adelante¡¡¡¡¡

De todas formas, primero leete el blog de Tristan, para que entres en materia...... que es un crack explicando las cosas.

Muchas gracias! Me leeré el artículo de Tristán para entrar en materia como me habeis dicho. Saludos!

A ver …… si esperas a la subasta lo pagas más barato seguro, a poco que te metas con un profesional del tema, solo sin experiencia en esto ni te metas, puedes salir muy escaldado, sin embargo esperar a la subasta no te garantiza para nada poder adquirir el terreno, yo intentaría una idea, la pusimos en práctica con un amigo mío que le interesaba una finca, depende de la deuda te puede salir bien o te puede salir mal, pero no hay riesgo.

Vamos a poner un ejemplo con números:

Valor actual del terreno: 180.000 €

Importe máximo que puedes pagar y crees que es su precio: 140.000 € y de ahí no piensas pagar un euro más (luego te cuento que algún fleco aparte vas a “palmar”)

Primera carga: Hipoteca de Caja Cerillas por un total con gastos de abogados incluidos: 102.000 €.

Segunda carga: Embargo del Banco Brando capital 20.000 €, gastos e intereses 10.000 €, total 30.000 €.

Tercera carga: embargo del Banco Riendo, capital 20.000 €, gastos e intereses 8.000 €, total 28.000 €

Cuarta carga: Embargo de la Seguridad Social, capital 3.000 €, gastos y costas 1.500 €, total 4.500 €.

Sumas: 164.000 €, parece que nos pasamos de previo, bien ….

A la primera carga, de la Caja Cerillas, o la pagas, o la pagas, no hay otra, estos cobran casi seguro en subasta, no van a renunciar a nada de nada, pues apuntemos 102.000 € fijos sin posibilidades de nada.

A Banco Brando, vas pides cita al responsable de morosos, de recuperaciones o de “problemas” para llegar a un acuerdo de pago, te recibirá, seguro, y le planteas que quieres comprar esta finca y quitarles el “muerto”, pero le quitas por el principal, o sea 20.000 €, te dirá que no de entrada, debes demostrarle de alguna forma que la puedes pagar, y está el tira y afloja, te dirá que al abogado que ellos pagaron no quieren perderlo, pero el caso es que a fecha de hoy ya lo han perdido, porque si la finca va subasta se van quedar sin embargo ya que las cargas posteriores solo se cobran después de que cobre el primero, con lo cual con paciencia y aflojando algo por tu parte puede …. No sé pongamos que al final son los 20.000 más un 10% para gastos, estamos entonces en 102.000 de antes + 22.000 = 124.000 € deja claro que es una idea que no puedes comprometerte a nada hasta que no pactes con todos.

Vamos por el Banco Riendo, este es tercero, saben que en subasta no ven un euro ni por casualidad, les ofreces el 50% del principal, y de gastos “na nay”, hay que ir al “recuperador” de la oficina solo debes obtener la cita, ya que no pintan un borrajo en estas cosas.

Estamos en 102.000 + 22.000 + 10.000 = 134.000 €

Nos queda la SS, estos todo, no aflojarán un euro, inténtalo pero no se avienen a negociar (creo) al funcionario le da lo mismo, no renunciará a nada por las buenas, a no sé si alguien tiene poder para pactar nada que no sea cobrar el 100%, mira a veces instan embargos sobre cosas que no valen nada, ni en plena euforia valían nada de nada, y con todo estas en 138.500 €.

Bien …… luego una vez pre-pactado búscate un buen abogado y un buen procurador de los tribunales para materializar esto que no quede nada en el tintero, ante notario deben estar todos a cobrar con cheques bancarios a su favor y a cambio firmen las renuncias a todos sus derechos, nada de que haga el depósito y luego le daremos las renuncias, que los poderes para esto los tiene un tipo que es de la capital, pues que venga el tipo esto si queréis cobrar ….

Supongo que ante notario deberán traer las ordenes para el juzgado, y las mismas el notario las añadirá en la escritura, esto son temas técnicos que no te puedo decir, pero se puede, el trabajo es la negociación, lo demás ya es laborioso, pero no es complicado.

Ahora los “flecos” todos te darán los mandamientos de cancelación de embargos ante el registro de la propiedad, pero las cancelaciones hay que inscribirlas en el registro y el registrador cobra por ello, y ¿Quién paga? Pues tu …. Otro fleco, pues resulta que el actual dueño no ha pagado los IBI de tropecientos años, y alguien tendrá que pagarlo, al final si nadie lo paga embargarán el terreno. Otra ….. el impuesto municipal de plus valía, pues me parece que tu otra vez, te guste o no …..

Supongo que ves la idea por donde va …… no sé si le ves posibilidades, pero ya la he soltado.

Con la SS podría negociar el plazo de pago, fraccionando mas recargo pero no el importe; bueno, yo no le he visto nunca.

Saludos

Estos anque tengan el embargo letra Z no acceden, y en muchas ocasiones en las subastas les "limpian" fácil, fácil, pero no acceden a negociar aunque sepan que se pueden encontrar sin nada, que en un caso como el ejemplo es lo más probable.

Concepto funcionario, si negocio y cobro algo, igual me equivoco y he negociado mal, y mi jefe me echa bronca (aparte que se sale de lo del día a día, el procedimiento y el sello), si no hago nada y no pillamos un duro no es culpa mía, es del sistema, además me supone 0 trabajo y total el dinero no es mío y no me castigan ni premiam por cobrar o no...