Tasacion burbujista
Buenos días,
me gustaría que alguien me aclarase el tema de las tasaciones al alza que vuelve a haber.Recientemente he tasado un piso que quiero comprar y para mi sorpresa el valor de la tasacion es bastante superior al de compra (100.000 euros!!). Tras recoger la tasacion el pasado viernes del banco he descubierto ciertas "incoherencias" que me gustaría que un tasador me explicara:
1: la tasacion se hace por comparacion.Es decir, cogen 6 pisos de la zona al azar pero que sean equiparables, y miran que precio tienen estos, para sacar el valor euro/m2. Pues bien, lo de los 6 pisos equiparables y al azar,me rio, porque han comparado mi piso,que es un bajo que da a un patio de manzana interior, con pisos que dan a calles principales (el mio esta en una callejuela secundaria) y que son 3eros o 4os de altura.Todos sabemos que al comprar piso tanto la situacion como la altura hace variar el precio, asi que para mi los pisos no son equiparables entonces.
2: el precio que cogen del piso para hacer el calculo euro/m2 es el que se anuncia en internet.Llevo unos cuantos meses mirando pisos y en todos, repito todos, siempre he conseguido bajar 20.000 euros minimo al valor que aparecia en el anuncio.Pensaba que el precio del piso que se cogia era el precio real de venta, no del precio anunciado. Si las tasadoras trabajan para los bancos, y los bancos tienen los precios reales de venta, porque no cogen entonces estos valores?estos datos no los puede dar el banco a sus tasadoras?porque coger el precio del anuncio es tener un precio superior al de venta final.Los precios que he visto en el informe de tasación, sin embargo, son los de anuncio, ya que los he buscado en internet y ahi estaban!
3: el valor euro/m2 se hace a partir de los metros cuadrados anunciados. Generalmente los metros anunciados suelen ser metros construidos. Pues bien, a la hora entonces de calcular cuanto cuesta tu piso lo multiplican por la suma de los m2 construidos de tu piso+ m2 de la parte proporcional de elementos comunes. Con un ejemplo quizas quede mas claro:
piso A: se utilizara en la tasacion para calcular los euros/m2:
anuncio: 70 m2
precio: 250.000
resultado :3.571 euros/m2 <-- (250.000/70)
piso b (el tuyo):
m2 construidos: 70
m2 proporcionales de zonas comunes (portera,escaleras,etc):10
total m2 para el calculo=80
precio= 285.714 euros <--- (80x3.571)
como veis, aun siendo dos pisos de 70 m2 el piso b es mas caro ya que para hacer el calculo del precio a los m2 del piso le han sumado los m2 proporcionales de zonas comunes, mientras que en el piso a, para calcular euro/m2 no se añadio esa superficie.
Señores, para mi ese calculo esta entonces mal hecho.Es lo que llamaban en el colegio sumar peras con manzanas. O bien calculas euro/m2 teniendo en cuenta los m2 proporcionales de zonas comunes o bien a la hora de aplicar ese precio no le añades los m2 proporcionales de zonas comunes al piso.
Bien, esas son mis inquietudes como no conocedor de las tasaciones hasta hace dos dias. Si alguien me puede explicar el porque de todo lo anteriormente citado se lo agradeceria.