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Primera inversión de inmueble para alquilar

5 respuestas
Primera inversión de inmueble para alquilar
Primera inversión de inmueble para alquilar
#1

Primera inversión de inmueble para alquilar
 Hola, hace ya 8 años que invierto en bolsa, a largo plazo y con una estrategia de dividendos crecientes. A día de hoy, tengo una cartera considerable, que me aporta unos 400€ mensuales de rentas por dividendos. Llegado este punto, me gustaría diversificar y entrar en el sector inmobiliario comprando un piso para alquilar, y si la cosa va bien, continuar y formar una cartera de 3 o 4 pisos, que complementado con la cartera de acciones, que continúa creciendo, creo que podríamos tener unas rentas pasivas muy buenas y diversificadas en unos años.

Actualmente tengo una hipoteca de 150.000€ de un piso que compramos para vivir el año pasado, he hablado con mi banco para consultar si me darían otra hipoteca de 80-100.000€ y sin problema. Así que por la parte de financiación no habría problema. En cuanto al piso que estoy buscando sería de 80-100.000€, de 2 o 3 dormitorios, que se podría alquilar sobre 500-550€/mes. Esos precios son en la zona donde vivimos, y como la conocemos bien, no me gustaría salir de ahí, aunque tarde más en encontrar el piso ideal.

¿Como ves los números de una operación así y la rentabilidad que se puede obtener?.

Gracias y saludos. 
#2

Re: Primera inversión de inmueble para alquilar
Prometo enhorabuena por tu cartera de acciones.
Para la rentabilidad del inmueble a mi me parece baja, mínimo hay que buscar un 8-10% bruto así que te diría que siguieses buscando
#3

Re: Primera inversión de inmueble para alquilar
Mejor escenario: piso de 80k (le añado un 12% de gastos, se queda en 89.600€) y alquiler de 550€/mes (6.600€/año) = 7,36% bruto. 
Peor escenario: piso de 100k (+12%, se queda en 112.000€) y alquiler de 500€/mes (6000€/año) = 5.35% bruto. 
Tendrías que comparar con el rendimiento bruto que te dan tus acciones... Y con el neto, porque de las acciones pagarás IRPF y como mucho comisión de custodia.
Del piso pagarás aparte de IRPF, IBI, comunidad, seguros, algún electrodoméstico de vez en cuando, periodos vacíos donde no ingresaras... 
No te quiero desanimar, solo poner las cartas sobre la mesa, tiene que compensarte mucho el % de rentabilidad del piso sobre el de acciones. (también, admito mi evidente sesgo a favor de uno y contra otro). 
La única ventaja, apalancarte con la hipoteca, si sabes lo que haces. 
#4

Re: Primera inversión de inmueble para alquilar
Gracias, por las respuestas, coincido en que parece una rentabilidad bruta algo baja, pero por la zona que conocemos esos son los precios, seguiré buscando, a ver si sale alguna oportunidad. La cuestión es que no nos queremos salir de nuestra zona, por tema de comodidad. Incluso, podría servir para nuestros hijos o nosotros mismos en el futuro.

Con el crecimiento de la cartera de acciones estoy algo estancado, y apalancándome con el dinero del banco, lo veo como una forma de acelerar todo el proceso y diversificar la entrada de ingresos pasivos. 

Saludos.
#5

Re: Primera inversión de inmueble para alquilar
Si las rentas pasivas no son necesarias hoy sino más bien en el futuro, otra forma interesante de acelerar (no tanto como apalancando con deuda, pero algo sí por ventaja fiscal) sería entrando en fondos de acumulación. De momento se reinvierte todo sin pasar por hacienda hasta el momento en que se empiecen a realizar retiradas. En ese momento, solo se pagan impuestos por la parte de plusvalía. Además, se puede ajustar la cantidad percibida. En cambio, con los dividendos, se paga por todo lo ingresado y nuestro flujo de ingresos depende de las decisiones de las empresas.

La parte de cartera de pisos me parece fantástica, sobretodo si encaja con el número de hijos. El día de mañana será interesante que no tengan que andar comprándose partes de pisos y puedan compensar las diferencias de valoración con la propia cartera de activos financieros (reconozco que mi obsesión es la herencia, bastante más que los rendimientos hoy).
#6

Re: Primera inversión de inmueble para alquilar
Lo que te dicen por aquí, no es una rentabilidad buena.

Lo ideal es sacar un poquito más de rentabilidad, con lo que deberías de comprar un poco más barato de esos precios que dices o quizá alquilar más caro (esto último imagino que será más difícil).

Quizá en próximos meses o año, según se vaya desenvolviendo todo puede que compres más barato que ahora pero quizá no interese invertir tanto en pisos para alquilar para ver como queda los sablazos que pegue el gobierno a este tipo de inversiones y las nueves leyes que se saquen para proteger a okupas/inquilinos ante que a los dueños. 

Suerte!