#1
¿Qué opináis de estas condiciones de hipoteca? ¿Con cuál os quedaríais?
¡Hola a tod@s! 👋
Este es mi primer post, aunque llevo ya un par de años leyendo y aprendiendo de Rankia (¡gracias!). Iba a estrenarme con un post más largo, contando como había sido mi evolución como inversor en mi corto recorrido de dos años, y como había pasado en pocos meses de negarme a comprar vivienda tanto para vivir como para invertir, a tener ya firmado el contrato de arras 😅
¡Pero esto lo dejamos para otro día! ¡Ahora voy al grano! 🎯 Estoy en la fase final de este proceso de compra, y después de recorrer varias entidades bancarias, os dejo a continuación las que me parecen las mejores condiciones que me han ofrecido (descarto algunas que potencialmente podrían ser ligeramente mejores, pero que llevan otras complicaciones asociadas). Ojalá que esta información os sirva a los que estáis en la misma situación, y ojalá también que los que tenéis más experiencia en el asunto podáis comentarme como las veis y cuál os parece mejor opción.
Bueno, solo añadir como contexto a estas condiciones de hipotecas:
Este es mi primer post, aunque llevo ya un par de años leyendo y aprendiendo de Rankia (¡gracias!). Iba a estrenarme con un post más largo, contando como había sido mi evolución como inversor en mi corto recorrido de dos años, y como había pasado en pocos meses de negarme a comprar vivienda tanto para vivir como para invertir, a tener ya firmado el contrato de arras 😅
¡Pero esto lo dejamos para otro día! ¡Ahora voy al grano! 🎯 Estoy en la fase final de este proceso de compra, y después de recorrer varias entidades bancarias, os dejo a continuación las que me parecen las mejores condiciones que me han ofrecido (descarto algunas que potencialmente podrían ser ligeramente mejores, pero que llevan otras complicaciones asociadas). Ojalá que esta información os sirva a los que estáis en la misma situación, y ojalá también que los que tenéis más experiencia en el asunto podáis comentarme como las veis y cuál os parece mejor opción.
Bueno, solo añadir como contexto a estas condiciones de hipotecas:
- Sobre mi: tengo <30 años, no tengo deuda y tengo ahorros tanto en liquidez (70m€) como en otras inversiones (65m€). En el valor de liquidez cuento ya con una donación familiar que va asociada al proceso de compra.
- Sobre el piso: 130.000€ valor de compra-venta. Con costes e imp. de transmisión, más pequeño lavado de cara; calculo 148.000€. Destinado a alquiler, aunque si en unos años mi situación personal cambia, podría valorarlo como vivienda. Alquiler entre 600€/mes - 800€/mes (cuando hay alta demanda de estudiantes, que ahora mismo no es el caso). El piso, con pequeño lavado de cara está para entrar a vivir. A medio plazo, sería interesante renovar estéticamente baños y quizás cocina.
- Sobre las hipotecas: todas tienen plazo hasta 30 años sin cambiar condiciones, y no tienen comisión ni de apertura ni de estudio.
Selección de mejores hipotecas que he conseguido:
1) A TIPO VARIABLE
Común a todas las variables, y según LCCI, una posible ventaja de las variables es el bajo coste de amortización: 0,15% por el capital a amortizar los primeros 5 años y el resto del plazo será 0%.
Común a todas las variables, y según LCCI, una posible ventaja de las variables es el bajo coste de amortización: 0,15% por el capital a amortizar los primeros 5 años y el resto del plazo será 0%.
1.1) Opción CON posibles vinculaciones bonificables
Tipo interés deudor:
- Inicial 12 meses 1,50%
- Resto: Euribor anual + 1,80 con las siguientes bonificaciones se quedaría hasta Euribor anual + 0,80
- Bonificaciones: -0,40 %Nomina (mínimo 800€) -0,30% Seguro Vida -0,10% Seguro Hogar -0,20% Seguro Protección de Pagos
1.2) Opción SIN vinculaciones bonificables
1.2.1) OPCION A: 12 primeros meses: 1,25% fijo, resto de plazo Euribor anual +1,25%
1.2.2) OPCIÓN B: 24 primeros meses: 2,90%, resto de plazo Euribor anual + 0,90%
2) A TIPO FIJO
En contraste con las variables, aquí el coste de amortización sube: 2% los primeros 10 años y resto del plazo el 1,50%.
2.1) Opción CON posibles vinculaciones bonificables
2.1) Opción CON posibles vinculaciones bonificables
Tipo interés deudor:
- Inicial 12 meses: 1,10%
- Resto: 2,10% fijo con las siguientes bonificaciones se quedaría hasta 1,10%
- Bonificaciones: -0,40 %Nomina (mínimo 800€) -0,30% Seguro Vida -0,10% Seguro Hogar -0,20% Seguro Protección de Pagos
2.2.) Opción SIN vinculaciones bonificables
Tipo interés deudor: interés 1,60%
Y la decisión por la que ahora mismo me inclino es...
➡️ A tipo fijo sin vinculaciones (1,60%).
Las bonificables tanto variable como fija las descarto porque no me interesan ni el seguro de vida ni el seguro de pagos. Y el de hogar, en lo posible, prefiero llevarlo externo al banco (y visto lo poco que aporta (-0,10%), prefiero llevarlo fuera definitivamente). Es decir solo cumpliría nómina. En estas condiciones, son mejor opción las hipotecas sin bonificaciones. Solo os dejo ahí la información por si a alguien le puede servir como mejores opciones con bonificaciones (con bonificaciones razonables).
Así que mi principal duda está entre la fija sin bonificaciones a 1,6%; o irme a alguna de las variables sin bonificaciones. Respecto a las variables, veo que la opción A apenas se lleva el diferencial (1,25%) con el 1,6% de la fija... vamos que a poco que se ponga positivo el Euribor se la come. Y respecto a la opción B (diferencial 0,90%); ya hay algo más de diferencia con la fija 1,6%, pero de nuevo no demasiado a nada que se ponga el Euribor positivo. Y sobre todo, de esta última, me frena que los dos primeros años van al 2,90%.
Si, lo sé, todo el mundo dice que el Euribor no va a subir, que vamos a tener tipos negativos por lo menos una década... no sé, seguramente tienen razón. Pero creo que la diferencia con el fijo está en mínimos históricos, y el potencial sobrecoste que pago respecto a una variable con Euribor bajo no me parece tan crítico como el potencial sobrecoste que pagaría si estuviera en variable y termina desmadrándose el Euribor -aquello de las apuestas concavas/convexas-. Que en 30 años... quién sabe que será del Euribor. La verdad, prefiero que el riesgo en mi cartera venga de otros sitios más "acotados" y a menos plazo.
Claro que la otra opción es pensar en aportar si se desmadra... Pero la verdad, a un interés de 1,60%, vía alquiler teniendo rentabilidades por encima, no compensa amortizar. Y por otro lado, por circunstancias de la donación y de que no me siento cómodo en este momento con cuotas "altas" (por estar en mis inicios profesionales y pensar que puede haber varios momentos de cambios), estoy pensando en aportar 60.000€ (bastante más del mínimo requerido); lo que me deja una cuota de aprox. 300€/mes con la que me siento muy muy cómodo (a poco que haya inflación... ¡¿qué valor tendrán 300€/mes en 20 o 30 años!? ¡¿cuando será un alquiler equivalente a 600€ en 20 años?!).
Las bonificables tanto variable como fija las descarto porque no me interesan ni el seguro de vida ni el seguro de pagos. Y el de hogar, en lo posible, prefiero llevarlo externo al banco (y visto lo poco que aporta (-0,10%), prefiero llevarlo fuera definitivamente). Es decir solo cumpliría nómina. En estas condiciones, son mejor opción las hipotecas sin bonificaciones. Solo os dejo ahí la información por si a alguien le puede servir como mejores opciones con bonificaciones (con bonificaciones razonables).
Así que mi principal duda está entre la fija sin bonificaciones a 1,6%; o irme a alguna de las variables sin bonificaciones. Respecto a las variables, veo que la opción A apenas se lleva el diferencial (1,25%) con el 1,6% de la fija... vamos que a poco que se ponga positivo el Euribor se la come. Y respecto a la opción B (diferencial 0,90%); ya hay algo más de diferencia con la fija 1,6%, pero de nuevo no demasiado a nada que se ponga el Euribor positivo. Y sobre todo, de esta última, me frena que los dos primeros años van al 2,90%.
Si, lo sé, todo el mundo dice que el Euribor no va a subir, que vamos a tener tipos negativos por lo menos una década... no sé, seguramente tienen razón. Pero creo que la diferencia con el fijo está en mínimos históricos, y el potencial sobrecoste que pago respecto a una variable con Euribor bajo no me parece tan crítico como el potencial sobrecoste que pagaría si estuviera en variable y termina desmadrándose el Euribor -aquello de las apuestas concavas/convexas-. Que en 30 años... quién sabe que será del Euribor. La verdad, prefiero que el riesgo en mi cartera venga de otros sitios más "acotados" y a menos plazo.
Claro que la otra opción es pensar en aportar si se desmadra... Pero la verdad, a un interés de 1,60%, vía alquiler teniendo rentabilidades por encima, no compensa amortizar. Y por otro lado, por circunstancias de la donación y de que no me siento cómodo en este momento con cuotas "altas" (por estar en mis inicios profesionales y pensar que puede haber varios momentos de cambios), estoy pensando en aportar 60.000€ (bastante más del mínimo requerido); lo que me deja una cuota de aprox. 300€/mes con la que me siento muy muy cómodo (a poco que haya inflación... ¡¿qué valor tendrán 300€/mes en 20 o 30 años!? ¡¿cuando será un alquiler equivalente a 600€ en 20 años?!).