Herencia, venta e hipoteca

Buenas tardes

Después de tiempo leyendoos y aprendiendo un montón, necesito de nuevo ayuda. 

Llevamos tiempo mirando una vivienda y por fin nos decidimos a ir a por ella, estuvimos hablando con la inmobiliaria, la vimos y dimos nuestro ok. 

Fuimos a solicitar hipotecas y  fueron a tasar, y la tasación dio OK, con lo cual, seguimos para delante... 

Aunque parezca que todo va bien, ahora vienen las sorpresas... 
Me llama la inmobiliaria y me dice que no están listos para vender, que necesitan más tiempo porque no han terminado la herencia, que tiene que ir al notario a hacer escritura y que luego lo tienen que llevar al registro... Y que vamos, que en 10 días no se puede (nosotros habíamos avisado que éramos dde otra ciudad y nos interesaba firmar lo máximo posible antes de volver a nuestra ciudad de origen el 1 de septiembre) total, que no quieren firmar nada de arras para no comprometerse a una fecha y tenemos todo el proceso de hipoteca para delante. 
Me siento engañado, porque deberían haberme dicho tiempos de espera y alomejor no hubiera tasado... 
¿Sabéis como va el tema y tiempos de herencias? En un par de días nos darán la FEIN ¿sabéis cuánta fecha de validez tiene? Si se caduca, ¿tenemos que volver a esperar la viabilidad de hipoteca por el banco? Porque hemos dicho a otras entidades que no y no creo que vuelvan a hacernos los estudios. 
¿Podemos hacer el acta de transparencia en otra ciudad y luego venir a la firma de compraventa? 
Gracias 

Hola,

¿Sabéis como va el tema y tiempos de herencias?

Las herencias son un rollete si se hace rápido en 3 semanas debería estar inscrita, la versión lenta se puede demorar bastante, nunca hay que negociar con viviendas de herencia sin tener todos los datos.

¿sabéis cuánta fecha de validez tiene? Si se caduca, ¿tenemos que volver a esperar la viabilidad de hipoteca por el banco?

La FEIN suele tener fecha de validez de 15 días a 1 mes, se puede solicitar extensión de la misma y suele ser de 15 días a un mes, no se suele esperar viabilidad de la hipoteca sino que las condiciones dadas no cambien.

¿Podemos hacer el acta de transparencia en otra ciudad y luego venir a la firma de compraventa?

No lo creo, el notario donde firmes el acta de transparencia se asigna tu hipoteca, firmaras la compraventa en un notario y la hipoteca donde elegiste hacer el acta de transparencia, hace unos años vi una compraventa de un notario y la hipoteca de otro pero fue por indisposición del primer notario y compartian notaría. Imagina que firmas la compraventa y unas horas despué  la hipoteca se genera mucha incertidumbre.

Saludos 

Muchas gracias por la información y las aclaraciones, la verdad es que lo de la herencia no lo esperábamos porque la inmobiliaria no dijo nada y la casa llevaba en venta desde enero... Pero bueno, esperemos que un mes como máximo esté todo solucionado y nos valga la FEIN. 
Gracias! 

Hola,

Enero a Agosto, espera lo peor.....que las cosas van despacio pero no tanto


Saludos 

Hola de nuevo, a qué te refieres con qué espere lo peor... La chica de la inmobiliaria nos dijo que estaba bastante adelantado y faltaba lo que comenté en el post anterior, que solo era hacer escritura e inscripción en el registro. 
Espero que no me haya tomado el pelo... 
Gracias por la ayuda 

Hola,

A mi personalmente las herencias me Dan reparo, porque hasta que no hay inscripción no sabes si vas a perder comprar, aquí hablamos de que llevan 7 meses con el tema y eso es demasiado.

A ver que inscriban y luego puedes estar tranquilo.

Saludos 

Pues sí espero que no sean jugaereras , la inmobiliaria se lava las manos y menos mal que el del banco está retrasando la oferta vinculante para que no nos cuenten los días... Sí no fuera por que ya hemos pagado la tasación... 

Pues actualizando el tema, nos ha llamado la inmobiliaria que la propietaria le ha comentado, que a ver si le esta "metiendo el turbo" a lo del registro y nos vamos a echar para atrás, que firmemos reserva. Hasta aquí, ok, aunque ahora le entran las prisas... Ok, lo entiendo, le digo que nos gustaría meter una cláusula que si el banco, cuando vayamos a firmar no nos da hipoteca (porque ahora considere que no nos la da y tenga que estudiarlo de nuevo) y me da vueltas, que ya está aprobada... Que no habrá problema... ¿Cómo lo veis? Firmariais sin más la reserva o apretariais para lo de la hipoteca, ya que nosotros estábamos listos para firmar ahora. 
Gracias! 

Entiendo que vais a firmar un contrato de arras. Yo metería la cláusula de la concesion de la hipoteca sin duda. Vosotros estais cediendo en la fecha de compra. Ellos que cedan en esa cláusula. En caso contrario no firmaría.  Y valoraría el poner una fecha desde las arras hasta la firma de la escritura más lejana de lo normal,  seis meses por ejemplo como límite, si os lo podéis permitir y os va bien, pero eso si, con la cláusula de la concesion de la hipoteca. 


El problema de la fecha lo tiene la parte vendedora,  no vosotros.  Lo que ya sería de (poca) risa es que vosotros cedais en firmar las arras más tarde por un problema suyo, perdáis la hipoteca,  no podáis comprar y finalmente perdais las arras por un retraso que han provocado ellos. 


O cláusula o no fimais, que busquen a otros y que la próxima vez hagan mejor su trabajo, que lo primero para vender una propiedad es ser el dueño,  y si la herencia no esta resuelta no lo eres. 


Saludos 

Muchas gracias por la información, es justo lo que yo pensaba. Te he cogido algunas frases y he redactado este texto para mandárselo. 

Perfecto, quedamos a la espera del documento.
Estaríamos más tranquilos si se incluyera la cláusula de la financiación, donde se puede especificar la entidad concreta donde la hemos pedido y donde la han aprobado y que deban emitirnos un certificado de que no nos conceden la financiación, si se diera el caso, independientemente de que cambien las condiciones.Ahora está aprobada y es ahora cuando estabamos listos al 100% para firmar y esto ha sido sobrevenido por la parte vendedora y como entendemos que estos contratiemposs pueden, surgir hemos cedido en la fecha de compra. 
Porque los problemas pueden aparecer con el banco, porque sabemos como funcionan, y no es justo que perdamos una reserva por un problema que desde luego, no hemos creado nosotros. También sabéis que hemos tasado y no nos vamos a gastar otros 300 en tasar otra casa. 
Entendemos que la propietaria esté preocupada por "meter el turbo" como me has comentado, pero también debería de haberlo "cerrado" antes de poner el piso a la venta, ya que para vender una propiedad lo primero tienes que ser el dueño. No es del todo justo para nosotros. Dadle una vuelta y me dices 😊
Que os parece. 
Gracias 

Te estaba escribiendo una respuesta larga proponiendote un texto para enviar por correo electrónico y me he dado cuenta de que dudo muchísimo que la parte vendedora no puede firmar ni un contrato de arras dado que la vivienda tendria que estar a su nombre para ello. Estamos hablando de una reserva en la inmobiliaria o de un contrato de arras???? 

Contrato de reserva en la inmobiliaria, ella no nos habló de atrás, supongo que también saben que al estar esperando aceptar la herencia, no pueden firmar arras.Te agradezco el texto, porque seguro que sale mucho mejor. 
Muchas gracias por tu ayuda 

Vale. Con esos datos yo no firmaría absolutamente nada que no deje cristalino que si no se firma la compraventa en x tiempo sea porque la parte vendedora no puede vender o sea porque a vosotros no os dan la hipoteca os devuelven el dinero. 

Por correo electrónico o por burofax. No utilices ningún otro medio.  

Estimada X , 

Tal y como hablamos telefónicamente/por mensaje de texto hoy te escribo para formalizar nuestra postura al respecto del contrato de reserva de la vivienda situada en la calle, piso, letra de la ciudad....  


Nosotros hemos pagado una tasación,  solicitado financiación a nuestro Banco y nos la han concedido. Por nuestra parte podríamos firmar un contrato de compraventa mañana/en 15 días/ en un mes (plazo de tiempo que consideres oportuno tu) . No necesitaríamos ni firmar contrato de arras. 

Entendemos que la parte vendedora no puede vender dado que la vivienda no está registrada a su nombre al ser procedente de una herencia. Esto nos sorprende mucho,  dado que no se nos comentó en la visita/cuando os dijimos que estábamos interesados/ cuando negociamos el precio y aceptaron nuestra oferta/ todo lo anterior/ incluye cualquier otro contacto que hayas tenido. 

Nosotros hemos incurrido en gastos (tasación)  porque entendíamos que la parte vendedora estaba en situación de poder efectuar la venta inmediatamente. 


Entendemos la situación y los posibles retrasos y estamos muy interesados en la vivienda y dispuestos a retrasar la fecha de firma de la escritura de compraventa. Estamos dispuestos a que en el contrato de reserva se especifique que esta venta puede realizarse en los siguientes 3 meses/6meses/ plazo que tu consideres. Eso si,  dado que nosotros ya hemos incurrido en ciertos gastos y hemos realizado varias gestiones solicitamos que en el contrato de reserva se incluya una cláusula en la cual, en caso de que no se realice la venta sea porque la parte vendedora desista o porque nosotros no consigamos la financiación se nos devuelva íntegramente todo lo pagado como reserva en el plazo de 72 horas.


Atentamente, 

Firmas. 

Tanto interés por firmar la reserva es porque normalmente esa reserva es parte de su comision. Si no os han informado de que había una herencia de por medio y que era posible que existiera un retraso desde mi punto de vista no han realizado bien su trabajo. Dicho esto, si tan seguros están de que la venta va a llevarse a cabo, no tendrán el más mínimo problema en firmar que devuelven el dinero porque no van a tener que devolverlo. Si no lo tienen tan claro o directamente quieren cobrar la comision antes de que la venta se lleve a cabo no querrán firmar esto. A ver que contestan. 

Saludos
 

Muchísimas gracias por el texto, mañana lo voy a mandar por email.

Pues el piso se supone que es de un familiar de ellos, por lo que también supongo que mucha comisión no se llevarán, pero esto son suposiciones mías. 
Quiero pensar, que lo tenían ahí, hasta que hemos llegado nosotros y zas, les pilló el toro... Sí por nosotros hubiera sido, ya habríamos firmado hace unos días, porque nuestras fechas, cuadraban para ello, ya que estamos de vacaciones en la ciudad donde compramos...
De nuevo, muchísimas gracias 

Finalmente hemos conseguido incluir la cláusula de la financiación.
En concreto, ha quedado así:

La parte compradora tiene constancia que se está tramitando la escritura de herederos, las partes acuerdan, que si esta tuviese algún incidente y no se pudiese llevar a cabo, se devolvería la cantidad entregada integra en el mismo número de cuenta de donde se recibe, así mismo la parte vendedora, tiene conocimiento que a los compradores se les ha concedido la hipoteca, pero si por causa de demora por el trámite de tener que escriturar la vendedora a su nombre, en ese transcurso, el préstamo se denegara, y se pudiese acreditar mediante documento, se devolvería la cantidad entregada integra.

Creo que ha quedado bien. 
Muchas gracias por todo y la ayuda, no hubiera sido posible sin vuestra ayuda