Invertir en pisos ¿malas perspectivas?

Invertir en pisos no sale a cuenta...

Puedes dar más detalles? Me interesa. Mi experiencia personal es que al piso que alquilas le pierdes un -1% anual vs. inflación.

Invertir en EEUU en ladrillo puede salir bien, pero España ni de coña.

Son precios de pico con intereses cero, tenemos políticos comunistas que ponen limite al precio de alquiler, IBI que sube, y los okupas son una casta privilegiada. Os regalo los pisos, la verdad.

Queda todavía unos años para que suban los tipos de interés años tiempos de antaño. Y recuerda que en los años 2000 al 2007 los tipos de interés estuvieron altos y los pisos no bajaron. A partir del 2010 fue cuando empezaron a bajar.  

Ahora, como a finales de ciclo en 2007, los grandes inversores están "intercambiando cromos" en forma de deuda, carteras de inmuebles, participaciones en constructoras etc

Estos cambios son obligados, necesarios porque hay empresas que están al borde de la quiebra pero lo quieren tapar... igual que en 2007 :-)

Hola a todos,

tengo una duda y al leer "Actualmente tengo un piso alquilado a unos inquilinos con contrato anual, así que no pago demasiados impuestos." me ha hecho pensar.

El caso es que yo Sí pago bastantes impuestos, tengo el piso alquilado a 3 estudiantes y el contrato que les hago es del 1 de septiembre al 31 de julio (11 meses). En agosto ellos no me pagan el mes, lo dejan ocupado con sus cosas pero yo tampoco lo uso y el 01 de septiembre vuelven a entrar. 

Veo que hay muchos expertos por aquí, ¿cómo puedo cambiar ese contrato para que pague menos a la hora de hacer la declaración de la renta? 

Por lo que me he puesto a leer, creo que la clave está en que la vivienda que alquilo sea la vivienda habitual de los arrendadores. 

No sé si se podría considerar vivienda habitual haciendo algún cambio en el contrato que les hago a los estudiantes. ¿Podéis ayudarme? A efectos, los estudiantes tienen disponible el piso todo el año porque aunque el contrato es de inicio periodo lectivo a fin periodo lectivo, van renovando anualmente mientras le duran sus estudios.

Gracias de antemano.

Nosotros (mi esposa y yo), hacemos el contrato a 12 meses, lo que ocurre es que a partir del 15 de junio, se estipula que no hay penalización por salida antes de la finalización del contrato, lo que hago es poner un pacto de penalizaciones, ahora no lo tengo aquí pero es mas o menos: 

Rescisión unilateral del contrato por la parte arrendataria, con un preaviso mínimo de 30 días de antelación:
antes del 28 de marzo .... 3 meses de renta
antes del 30 de abril  ..... 2 meses de renta
antes del 31 de mayo ..... 1 mes de renta
antes del 15 de junio .... la mitad de una renta mensual

Luego, esto de "regalar" agosto, hace unos cuantos años que ya no no lo hago, en Barcelona no es necesario, quien quiera reservar para septiembre, paga agosto, si no lo paga, cuando vuelva en agosto, si está libre pues para él o ella, sino lo está, lo siento.

Cuando hacia esto de agosto, más o menos hasta 2015 o puede que 2016, para poder hacer el contrato a 12 meses, la idea era que de dos meses que no están, que son junio y agosto, uno lo pagaban ellos (julio) y otro nosotros (agosto), pero contractualmente era complicado de organizar para beneficiarnos de la reducción impositiva del 60%, entonces el contrato indicaba expresamente que los meses de julio y agosto, la renta quedaria establecida en el 50% del resto de meses, es decir, no "regalábamos" agosto, sino el 50% de julio y el 50% de agosto. Por tanto el contrato era a un año.

Esto ahora va a tener más sentido, porque con las ayudas de alquiler aprobadas recientemente, se tendrán que empadronar si o si, la mayoría ya lo hacía, por temas médicos por ejemplo, pero ahora lo harán todos/as.

Si que es cierto que alguna consulta de padres de estudiantes he tenido, pidiendo el contrato  10 o 11 meses, pero solo con mandarles antes el modelo de contrato y hablándoles específicamente de la cláusula de penalización por la que por escrito queda establecido que si se van a partir del 16 de junio, no pagan un euro, problema resuelto. 
 
Y por cierto, no hago contrato nuevo cada año, el mismo documento tiene previstas prórrogas de año a año si no media aviso de ninguna de las partes, lo cual entiendo que ayuda a dejar constancia de que no son nuevos contratos anuales. Obviamente sujetos a IPC. 

De todos modos, esto tiene una contrapartida negativa, que yo entiendo como "asumible" ... se trata de que al cobrar julio como "medio mes", si en algún caso se van por haber encontrado un mejor piso, perderías el 50% de la renta de dicho julio. No obstante, el que se vayan antes no cambia el contrato, seguiría siendo de residencia habitual, donde se reside normalmente y la posibilidad de perder medio mes en alguna ocasión, queda sobradamente compensado con la reducción del 60% en los resultados obtenidos.

Muchísimas gracias W. Peterson por tu ayuda, voy a intentar darle una vuelta para ponerlo como me dices. Efectivamente es asumible esa posible pérdida del 50% de agosto. Muchas gracias de verdad, no se me hubiera ocurrido.

Para poder acceder a la reducción del 60% de los beneficios obtenidos y que hacienda luego no me diga nada. ¿Es suficiente con que el contrato tenga de duración 12 meses? ¿Pueden ser los 12 meses desde septiembre hasta agosto o tienen que ser enero-diciembre? ¿Tienen que poner algo más el contrato?¿Tienen que empadronarse o algo los inquilinos? ¿Puedo hacerlo cada año nuevo aunque sean los mismos inquilinos o si pongo prorrogable no es necesario?

Gracias.

A ver ... no soy fiscalista, pero la consideración de residencia habitual es donde una persona reside más de 183 días al año, tu no pueden controlar si se empadronan o no, y además no es tu obligación, lo que si hago es promover que se empadronen, porque en la documentación que doy a los inquilinos al margen de contrato, hay diversos temas, como que existe un seguro que obviamente solo cubre los bienes de la propiedad, les pongo el número de póliza, cosa como que cubre el cerrajero de emergencia. También les informo del contrato de mantenimiento de la caldera, donde esta la llave general del agua por si hay que cerrarla por avería, cosas así que además en un formato plastificado están en la puerta interior del armario de contadores, pero además de eso, les informo que el CAP (Centre d'Atenció Primària) está en tal calle a tantos metros del piso por si desean pedir un/a médico/a de cabecera en la zona. También les informo que el contrato está a su nombre aun cuando avalan los padres, nunca el contrato es nombre de los padres, pero si cuento con su aval, insisto, y que si tienen derecho a alguna ayuda de transporte o de cualquier índole estamos a disposición por si el contrato no fuera suficiente.

¿Esto garantiza que se empadronen? Pues no, pero lo promueve, en todo caso, no es mi problema si lo hacen o no, mi obligación para reducir los resultados fiscales en un 60%, es que sea su residencia habitual.

Te copio lo de las cláusulas que pongo en el contrato:
 

Una vez finalizado el plazo inicialmente pactado de duración del presente contrato este se considerará automáticamente prorrogado año a año salvo que el arrendatario comunique por escrito con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Del mismo modo si la parte arrendadora desea no renovar, tendrá que comunicarlo de igual manera y plazo a la parte arrendataria. En cuyo caso, la parte arrendataria deberá abandonar la vivienda, dejándola en el mismo estado en que la ocupó, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda 

 

D.1.- Penalizaciones: En caso de dejar la vivienda antes de la fecha indicada, el arrendatario deberá abonar las siguientes penalizaciones: 

Hasta el 31-12 ………………........... el importe de tres rentas mensuales (XXXX €)
Del 01/01 al 31/03 ..... el importe de dos rentas mensuales (XXXX €)
Desde el 01/04 hasta el 31/05 ….... el importe de una renta y media mensual (xxxx €)
Desde el 01/06 hasta el 15/06 ……. el 50% de una renta mensual (xxxx €)
Desde el 16/06 hasta el vencimiento ….   Sin penalización.

Tuve una revisión de la AEAT, pero eso fue cuando tal reducción era del 50% y no del 60 actual, vamos que  hace unos años ..... no tuve ningun problema, sin embargo "me convocaron a consultas" porque cometí un error en indicar la referencia catastral de una vivienda, solo puse la del parquing "asociado", con lo que tal vez se limitaron a revisar la corrección de los ingresos y gastos de tal vivienda en concreto que también tiene reducción, pero no de estudiantes, por tanto no te puede responder si eso tal como lo hacemos es lo correcto.

Yo te emplazaría a que pongas la oportuna consulta en el foro de fiscalidad, concretando esto de los estudiantes y limitando la consulta solo a los efectos fiscales.

Otra cosa muy relevante, por las cláusulas verás que no se habla de prorroga obligatoria a favor del inquilino hasta los 5 años, esto responde a que nosotros lo alquilamos por habitaciones, con derecho a zonas comunes, y esto va por código civil no por la LAU.