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El Conundrum
Hola amigos.
La palabra anglosajón conundrum, significa "confusión", "dificultad", paradójico, dilema".
Este cuatrimestre que recién empieza trae muchas cosas interesantes (y otras preocupantes).Cuando un Hard Lender (Prestamista Inmobiliario Privado) origina un préstamo, usualmente los compradores de ese préstamo suelen usar líneas de crédito ya sea de negocios o inmobiliarios. Si yo originó un préstamo, dígamos al 10% anual intereses solo, con una expectativa de tres meses de maduración, y luego lo vendo al 9%, el comprador del papel usa una línea de crédito del 2.9% o 3. 75% inrereses solos y se gana la diferencia en el spread, que serian entre 6.1% a 5.25%.Pero usualmente los Hard Lenders cobran 1% extra cuando el papel madura. Este 1% extra puede empujar el rendimiento del comprador hacia un 10%-13% anualizado (dependiendo de que tan rápido se salde la deuda).Hoy día, ya esas líneas de créditos especiales a esos niveles no existen. Hoy día estas línea de créditos especiales rondan los 5 y 6%.
Esto va a forzar que los préstamos Hard, Puentes, Mezzanine etc se vuelvan más caros aún. Y en épocas normales, pues crearía una desaceleracion en la industria.. Pero no estamos en épocas normales.. De hecho, estamos en una era extremadamente rara, muchas veces sin sentidos y sin un patrón definido.Está ocurriendo que masivos fondos de inversiones están comprando propiedades a diestra y siniestra.
Hace unos días observe a el CEO de Tricon diciendo de que SOLO son el 2% del espacio de alquiler unifamiliar. Tricon Residential, American Homes 4 Rent y Invitation Homes son solo algunos de los jugadores institucionales que compran a largo plazo. Está es unas de las razones por el cual hay esta tremenda escasez de viviendas en este país.. Y eso solo hará que Washington meta sus manos en contra de todo el sector (afectando sólo a los inversores pequeños, como es usual) Wall Street se enfoca en un área geográfica específica (Sun Belt) y un cuadro de compra muy específico (primero -intervalo de compradores de tiempo). No es apropiado decir que representan el 2% de la actividad de alquiler de SFR porque no están en todos los mercados ni en todos los puntos de precio.
- • El objetivo declarado de Tricon es comprar 800 casas por mes en Sun Belt en el cuadro de compra de compradores primerizos. Tricon dice que su enfoque principal es Atlanta, Charlotte, Phoenix y Tampa. El porcentaje de propiedad en estos mercados es superior al 2%. Los jugadores de Wall Street son difíciles de rastrear porque compran en muchas entidades. Es extremadamente difícil de monitorear.
- • Tricon posee 30.000 alquileres, otros jugadores de Wall Street poseen muchos más. No están comprando casas de un millón de dólares porque el flujo de efectivo no funciona. Estos fondos castigan a los propietarios regulares, ibuyers y flippers de Main Street y entrega a Wall Street el mercado sin competencia. También afectan a los jugadores que pueden producir vivienda.
- • Hay actores institucionales en el negocio de alquilar viviendas o aceptar solicitudes? Tricon dice que tienen 10,000 consultas de arrendamiento por semana. El sitio de Tricon muestra $55 por solicitud de cualquier miembro del hogar mayor de 18 años. Si una consulta significa una solicitud, eso es $550,000 en solicitudes por semana (solo para un solo solicitante). Con solo 200-300 casas disponibles al mismo tiempo en Tricon. Alquilar 300 casas a $1,529 (alquiler promedio por mes basado en la carta del inversionista) al mes cada una sería $458,700 por mes.
Pero... 10,000 x 4 x $55 = $2,200,000 por mes en tarifas de solicitud. La carta anual del inversionista muestra otros ingresos, incluidas las tarifas de solicitud de mascotas, tarifas de hogar inteligente, otras tarifas de servicio, tarifas por pago atrasado y tarifas por terminación anticipada, hasta $3 millones a $12.17 millones para el año, pero no desglosan los servicios auxiliares por categoría. No muestra exactamente ese nivel de ingresos de las aplicaciones, pero sería interesante verlo.La conversación sobre vivienda asequible es demasiado importante para no obtener los datos correctos. En esta industria hay dinero para todo el mundo, pero seamos honestos con los números.
Aquí en el sur de la Florida, vemos como casas que están vendiéndose con descuentos por $250,000 y que en buen estado deberían venderse en $325K-$350K, se están vendiendo en $550K porque estos fondos lo compran sin miramientos para luego alquilarlo en Airbnb a $200 al día. Yo tengo 6 clientes que han vendido sus últimas 4-5 propiedades con una plusvalía de $250-$300K en tres o cuatro meses desde el momento de compra y todas estas propiedades están hoy listada en Airbnb (todas!!). E
En épocas normales, estarían vendiendo con plusvalía de $50K a $65K.Los compradores? Blackrock, Tricon etc etc etc.. De hecho, ya Blackrock tiene 117,000 propiedades. Y hablo de un solo fondo.. Lo terrible de todo es que en California se han propuesto legislaciones "anti especulación" como el AB 1771, pero esta legislación solo afecta al inversor pequeño, no a estos fondos.
Los Flippers no ganan dinero en las ventas. De hecho, usualmente venden por debajo del precio del mercado para salir rápido de la propiedad.. Así que los Flippers hacen dinero en el descuento de la compra.. Pero al parecer, los parásitos legisladores no comprenden eso. Estos fondos no compran para vender. Compran para cash flow, plusvalía y evitar impuestos.
Así que las medidas de la FED tendrán efecto?.. Pues eso esta por verse por lo antes explicado.
Los préstamos puente están comenzando a coincidir con DSCR. El próximo trimestre será interesante en cuanto a dónde va la fijación de precios sin DSCR. Personalmente, un DSCR que no sea de 30 años debería tener un precio más alto que un préstamo puente a corto plazo porque el comprador final de ese papel asume el riesgo adicional de la tasa de interés.
En el entorno actual, el gobierno le dice que está tratando de desacelerar la economía a través de una combinación de compra de préstamos, dejando que sus tenencias se desangren y aumentando las tasas. Como resultado, creo que mantener valores a largo plazo es arriesgado porque es imposible predecir cuánto endurecimiento tendrá que hacer el gobierno antes de controlar la inflación.
Preferiría mantener papeles a corto plazo y reducir mi riesgo a largo plazo a las tasas. Estamos exactamente en la situación opuesta cuando el gobierno creó un entorno muy acomodaticio. Los compradores de papel compraban cualquier cosa para mantener el rendimiento.
A este ritmo será verdad eso de Klaus Schwab y su propuesta de "una sociedad de inquilinos". Donde "no tendrás nada, pero serás feliz"..
Saludos
