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Proteccion y Transferencia de riesgos.
Estos conceptos son básicos, pero no dejan de ser importante entenderlos. Cuando usted invierte en algún activo, tiene que tomar con seriedad el costo del apalancamiento, el tiempo dinero y la transferencia de riesgos.
Supongamos que usted compre un edificio con vacantes del 50% y mal mantenido de 14 unidades por $1,5 millones de dólares y tenga que poner de inicial $500,000 de sus bolsillos. Para simplificar este post (que he escrito demasiado hoy) vamos a obviar las matemáticas. Aqui el punto es proteccion.
Supongamos que usted compre un edificio con vacantes del 50% y mal mantenido de 14 unidades por $1,5 millones de dólares y tenga que poner de inicial $500,000 de sus bolsillos. Para simplificar este post (que he escrito demasiado hoy) vamos a obviar las matemáticas. Aqui el punto es proteccion.
- Usted puso $500,000
- La deuda es de $1,000,000
Usted toma prestado $150,000 para optimizar las unidades vacías, lo alquila a sección 8 (para tener más seguridad), aumenta el alquiler a $350 dólares por unidad.
Veamos que sucede ahora:
Al aumentar $350 dólares la unidad y cerrar las otras 7 vacantes, ahora el edificio vale entre $2,3 millones y $2,5 millones. Usted va al banco, refinancia por el 80% de $2,3 millones y paga al banco sus $1,150,000, así que usted se queda con $690,000
De esos $690,000quite sus $500,000 y quedan $190,000. Qué ha ocurrido aquí? Pues simple, usted eliminó al 100% el riesgo de la ecuación. Ya en este punto usted no tiene dinero propio invertido en el edificio, por lo tanto pase lo que pase, ya usted no perderá. De hecho, lo más que perdería en caso de perder el inmueble es el ingreso mensual, pero a este punto del ejemplo, eso ya es un bono extra, lo importante es que recuperó su capital y ganó dinero libre de impuestos.
Cuál es la otra situación que ocurrió?
Que usted venció a Hacienda, ya que esos $190,000 que sobran en el prestamo de refinanciamiento, es 100% libres de impuesto. Usted puede hacer con ese dinero lo que desee.
Así que con este simple modelo, muy básico, usted eliminó por completo el riesgo y los impuestos. Y es por eso que los Bienes Raíces o cualquier otro activo que genera cash flow, son los mayores creadores de riquezas de la historia.
Que pasa con la Hipoteca nueva en caso de una catástrofe o default?
Pues si usted está bien estructurado, a usted, en un 98%, no le pasara nada. Los bancos no pueden ir contra sus activos personales en caso de default. No me creen? pregunten a Donald Trump o a Aby Rosen o a cualquier Mogul Inmobiliario que han hecho default en el pasado.
Cuando los bancos prestan *( los prestamistas privados incluidos) tienes que sacar un seguro que protege al prestamista. Hay una docena de seguros. En mi caso, como Private Lender, exijo uno que se llama vulgarmente como 125%. Ese seguro me pagaría el 125% del monto que he prestado en caso de incendio, huracanes, inundaciones o simplemente en caso de default.
Los seguros más comunes para los residentes (osea, no inversores) se llama PMI, que es un seguro que pagará al banco el prestamo en caso de default y usualmente se incluye en la mensualidades hipotecarias.. Como dije anteriormente, hay muchos tipos de seguros para proteger al banco y protegerte tú como inversor Y no son caros. El que yo exijo (125%) cuesta $300 dólares y es un solo pago.
También hay seguros que pagan las vacantes de un edificio hasta por 12 meses. Este seguro no es usado por muchos propietarios de inmuebles, por desconocimiento o avaricia. Hay muchas personas que no piensan a futuro Y siempre ocurren cosas más adelante.
En la Imagen, pueden ver que tengo 20 LLC dentro de 1 sombrilla, de las cuales 5 están inactivas ya. Cada LLC me costó $75 dólares y 15 minutos online.. Es importante que si no está seguro de que está haciendo, consulte un abogado serio que les ayude a estructurarse bien.
Como dije en otro post, estar mal incorporado es como tener nada.
PD: No quiero que malinterpreten. Usted como inversor debe proteger su propiedad de default, porque en el futuro, cuando aumente el alquiler, aumenta la plusvalía del edificio y eso es más dinero para usted y así hasta el "infinito". Además, el flujo de caja siempre es bueno. Pero una inversión mal protegida, es una inversión propensa a perderse.
Proximo post LAND OF TRUST
