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La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

8 respuestas
La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda
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La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda
#1

La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

Hola, queria hacer una consulta. Estoy valorando comprar un piso, no tengo experiencia en estos temas.
En la nota simple y la escritura consta que la vivienda tiene 2 habitaciones y un trastero en la vivienda pero en realidad tiene 3 habitaciones, el trastero esta en otra planta como cuarto de bicicletas. 
El edificio tiene 15 años, no han hecho reforma y creo que los propietarios lo compraron sobre plano. 
No entiendo porque presenta esta irregularidad ni si es importante ni si me supondra un problema si quisiese venderlo en el futuro. 
#2

Re: La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

Hola @marujai,

Respuesta corta, breve y concisa: no, en absoluto te va a suponer ningún problema, ni en la compra, ni mientras que sea tuya, ni en una futura venta.

Respuesta larga (espero que no demasiado) en la que intento justificar porqué. Lo primero, voy a hacer una aproximación-simplificación, si algún rankiano experto en Derecho civil o hipotecario cree que estoy metiendo algún patadon a algun texto legal, pido disculpas por adelantado, es simplemente para explicar la finalidad de la ley de una manera que creo que es correcta y clara.

Empezemos. Bien. En España, cuando una persona está interesada en concer la situación de un inmueble que quiere comprar (o que quiere adivinar si es de alguien que le debe dinero para intentar un embargo, entre otras situaciones), a lo que se recurre es al Registro de la Propiedad, al que podemos pedir una nota simple y dónde nos aparecerá el estado del inmueble, referente al dominio (de quien es) y a las cargas (si tiene hipotecas, embargos, entre muchas otras), etc.

Sin embargo, "hay un problema". Supongamos que vamos al Registro, pedimos la nota simple del inmueble que tiene número de finca XXX, o que está situado en CALLE BONITA NÚM. NN, PLANTA PP, PUERTA AA (es un ejemplo). Vemos que el que nos vende la casa es el dueño y que esta libre de cargas. Todo correcto. Excepto, quizás, lo más importante. ¿Cómo sabemos que el inmueble que hemos visto, que con nuestros cinco sentidos al completo hemos constatado que está en  CALLE BONITA NÚM. NN, PLANTA PP, PUERTA AA, es el mismo que aquel que costa en el Registro como  CALLE BONITA NÚM. NN, PLANTA PP, PUERTA AA?.

Ejemplo. Vecindario con vecinos muy cachondos (y quizás muy mala gente). Una calle, dos aceras, veinte números. Y un día, los muy graciosos, deciden cambiar los carteles de tal manera que el número 1 ahora va a ser el número 20, el número 2 es ahora el número 19 y así sucesivamente. Si queremos comprar el que dice ser el número 5 (que en realidad, sin el malvado truco hecho por los vecinos, es el 15 original) vamos al Registro y pedimos nota simple de la finca situada en la calle en cuestión con número 5. Comprobamos la info y todo parece correcto pero ¡en realidad nosotros hemos visitado la vivienda número 15 y hemos comprobado la situación en el Registro de la de la número 5, la cual está perfecta, al contrario que la número 15 original (la que hemos visto y pensamos que es la 5, debido al malvado truco de los vecinos), la cual tiene 20 embargos y nosotros sin saberlo! Por supuesto, te tranquilizo desde ya, es una exageración absoluta, a modo simplemente para explicarte lo que te quiero explicar y que comprenderás al final del post.

Lo que me refiero es que en la normativa actual lo que se indica en el Registro es el estado verdadero de una finca (en el ejemplo anterior, la finca 5 real está en la situación que consta en la nota simple que hemos pedido), pero no no podemos comprobar de una manera objetiva que la vivienda que el propietario nos dice que es la finca núm. XXX del Registro sea la que hemos visto. Pero tranquila, esto no te pasa a ti, le pasa al 100% de la población.

Un apunte. Esto ha cambiado para chalets, adosados, pareados, etc con la Ley 13/2015. A partir de ese año, lo que se puede hacer con las edificaciones que te he dicho (pero no con pisos, excepto que estos estén construidos a partir de 2016) es incluir lo que se llama la certificación gráfica. Ejemplo: un chalet. Un chalet es una parcela, la cual tiene (supongamos una parcela típica) cuatro esquinas y todo lo que haya dentro de las líneas que unen esas cuatro esquinas es la parcela y es de su propietario. Pues bien, esa ley lo que permite es que en la hoja registral (por simplificar, lo que aparece en la nota simple) incluya lo siguiente (por supuesto de manera formal, aqui se indica de una manera un tanto jocosa) "oiga usted, esta parcela da igual como se llame la calle o el número que tenga (porque esto puede cambiar en un futuro) ya que lo que te aseguro es que la finca núm. XXX tiene como COORDENADAS los siguientes puntos" Y aquí es dónde viene la magia: esas coordenadas son puntos gps, es decir, cuatros números (uno de cada esquina) que permite ubicar de manera exacta en toda el globo terráqueo dónde está las esquinas de la parcela. Y por tanto, ya puede cambiar de nombre, dividirse la calle, cambiar el planteamiento urbanísitco del municipio y que enfrente se construya una zona verde, o que la ciudad se ponga boca abajo, esas coordenadas son inalterables, son iguales simpre a lo largo del tiempo. Por tanto, si yo veo que en la nota simple las coordenadas son (X1,X2,X3,X4) puedo ir con mi herramienta y comprobar que las esquinas de la parcela que me enseñan están en los puntos  (X1,X2,X3,X4). Ya sé que la finca que me han enseñado y que me han dicho que es la núm. XXX del Registro es la que he visto, porque he comprobado que en la nota simple se recogen las coordenadas de las esquinas y yo he comprobado que lo que yo he visitado tiene como esquinas las mismas que las que consta en la nota simple.

Sin embargo, lo dicho: solo sirve para edificaciones sin división horizontal: pareados, parcelas sin construir, terrenos rústicos, chalets, palacetes, mansiones, pero no para pisos.

Por tanto, en tu caso, no hay forma física, no hay forma objetiva (que no se pueda cambiar nunca, como las coordenadas) que permita comprobar que el piso que te han dicho que es el núm. XXX del Registro sea el que has visto y su estado sea el que consta en la nota simple que has obtenido.

Ahora, dejándome de ilusiones raras (perdóname si me he extendido mucho o si he desvariado demasiado), te repito, no pasa nada, mientras que tu hayas visitado la casa, veas que la dirección del piso que has visto sea el mismo de la nota simple (quien va a cambiar los números de las puertas de los pisos, nadie, solo yo en mis rayadas mentales) y haya una mínima confianza con el vendedor. Además, para que te tranquilices ya al 200%, si lo hubiera hecho, y te engañara, tu estarias más que protegida por nuestro sistema legal (no te explico porque porque si no Rankia me expulsa por pesada).

Y te digo más. Caso personal (de mi hijo): se compró una vivienda, la visitó y había confianza con el vendedor. Era un chalet de una hilera (muchos juntos uno al lado del otro). El número que constaba en la placa de la puerta (puesta por el ayuntamiento) era CALLE PRECIOSA NÚM14, según el registro era CALLE PRECIOSA NÚM 21 PUERTA 11 (repito, era un adosado!!! que puertas ni que leches) y ya, para rematar, según catastro era CALLE PRECIOSA NÚM. 8 ESCALERA 1 PLANTA 1 PUERTA 0 (¡hasta luego Mari Carmen!). Se compró. No hubo ningun problema y ya es propietario desde hace 15 años.

Lo dicho, si la dirección coincide (la que has visto y la de registro y si también con la de catastro, ya fetén) porque en la descripción haya una habitación menos, de verdad, es el menor de tus problemas. 

Por último: el registro da más pistas para comprobar que el piso enseñado coincide con la finca núm. XXX del Registro que te han dicho los vendedores. Los linderos: en la descripción también verás lo típico que la vivienda linda (por norte, por el sur, etc.) Eso signfica lo que rodea a la finca. Si te dicen que por el sur de la casa, linda con un patio de luces, y efectivamente la estancia sur del piso tiene una ventana que da a un patio de luces, más pruebas a tu favor.

Perdona por la estensión,
Espero haberte ayudado.

Si te has quedado con más dudas que las iniciales, pregúntame las veces que haga falta, estamos para ayudar.

#3

Re: La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

Gracias por contestar, he estado investigando y a todos los pisos del edificio les pasa lo mismo, en la escritura una de las habitaciones les figura como trastero en lugar de habitacion. No se porque. 
#4

Re: La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

Hola de nuevo,

Me alegro de que te haya servido la información y de que hayas averiguado que no hay ningún problema en tu caso.

Como te dije, el Registro lo que constata es que la finca núm. XXX tiene como situación jurídica (dominio/cargas, etc.) lo que se refleja en la nota simple. La descripción del inmueble es una forma de conectar esa finca núm. XXX con el inmueble de la realidad al que hace referencia.

Si tu ves que más o menos, según la situación particular de tu caso, la nota simple se refiere al inmueble que tú has visto y que tienes pensado adquirir, porque en la descripción haya una habitación menos, eso no te va a suponer ningún problema. Lo importante es saber que la finca que has visto tiene como dueño al que te la vende y que no tiene ningun "pufo" (embargos, por ejemplo), debiendo comprobar que el núm. de finca que te ha dicho el dueño corresponde con la vivienda real, usando para ello la descrición que aporta el Registro, que, como te he dicho, es algo que te debe ayudar a identificar la concordancia, pero no es algo que deba ser exacto ni algo que te vaya a acarrear problemas ni presentes ni futuros.

Un saludo,
#5

Re: La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

Hola, he seguido dandole vueltas al asunto.
Si una habitacion figura como trastero, se considera no habitable esa habitacion? 
Que problemas legales puede ocasionar? 
#6

Re: La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

Hola de nuevo,

Lo primero, como ya te he indicado no te va a suponer ningun problema. El registro lo único que certifica es el dominio (de quién es) y las cargas (si hay hipoteca/embargos/etc.) que la finca núm. XXX (XXX son tres o más números cualesquiera, tu podrás comprobar que en tu nota simple aparece un número de finca, p.ej: 15.280). ¿Cómo sabemos que vivienda corresponde con la finca núm. XXX? Para eso esta la descripción del Registro, que es algo meramente informativo que nos ayuda a indentificar la finca en la realidad, mediante la dirección, sus linderos (lo que la rodea) y la descripción del inmueble.

Sin embargo, si en la descripción del Registro consta una habitación menos, o que una habitación es un trastero, la única consecuencia es que no está reflejando la realidad de la vivienda, nada más. No supone ningún problema.

Por tanto, contestado a tu pregunta, si una habitación consta como trastero, y tu la amueblas y la conveirtes en tu habitación (o incluso, ya es una habitación), no hay ningún problema, el Registro no determina si algo es habitable o no. El registro solo certifica el dueño y las cargas que puede tener el inmueble, nunca si es algo es o no es habitable.

Si tu en el Registro has obtenido que la finca XXX está en CALLE FLOR 25, 3º D, y dice que hay una cocina dos habitaciones y una terraza, y luego tú vas físicamente a la CALLE FLOR 25, 3º D, y te encuentras con que la cocina sigue estando, pero hay tres habitaciones porque la terraza la han cerrado y la han convertido en otra estancia más, no hay ningún problema, solo el hecho de que tú puedas dudar de que la finca XXX del registro es la que tú has visto. Como te indiqué en comentarios anteriores, si la dirección y lo que rodea a la finca coincide entre lo que tu has visto y lo que indica, tienes datos más que suficientes para creer que la finca XXX es la que tú has visitado, aunque haya un error en la descripción y pongan un trastero cuando  hoy es una habitación.

Repito, ningún problema legal. Como te comenté, conozco un caso (el de mi hijo) en lo que ni siquiera coincide la dirección real de su casa con la que consta en el Registro.

Es más, si tu haces una reforma integral de un inmueble, cambiando absolutamente todo, para ello necesitas tener en regla el permiso urbanistico, haber pagado la tasa, etc. Pero en ningún caso cambiar la descripción de la vivienda en el Resgistro es un requisito para que las obras hechas sean "legales" (te digo más, creo que no es posible modificar la descripción en el Registro e incluir lo que ha cambiado tras la reforma) Por tanto, si yo reformo mi casa entera, y no la modifico en el Registro, eso no tiene ninguna consecuencia, no es ilegal, no me pueden sancionar, nada (los permisos urbanisticos y del ayuntamiento sí los tengo que tener). Simplemente un futuro comprador podrá tener dudas de si la casa que yo lo he enseñado sea la finca XXX del Registro que yo le he indicado. Pero por eso hay otros datos (dirección, lo que rodea a la casa), que suelen cambiar con menos frecuencia (o casi nunca). Y te vuelvo a repetir, a veces no coincide ni la dirección (y es más usual de lo que piensas) y no hay ningún problema.

#7

Re: La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

La de la nota simple  de la casa que compraré y posiblemente escriture  en una semana no coincide con la dirección que refleja la referencia catastral .....que problemas conlleva si no se modifica ?
#8

Re: La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda


 Es lo que la compañera/o  @maqiz  muy amable y laboriosamente, ha estado en los 6 mensajes anteriores al tuyo explicando.

S2
#9

Re: La escritura no coincide con la realidad fisica de la vivienda

Buenas tardes,a mí me ha pasado justo lo que explicas con el ejemplo y en un piso de propiedad horizontal construido antes de 2016,no me lo dijeron al visitarlo y encima hay unas cláusulas en el contrato que me hacen dudar de si podría ahora reclamar,que se podría hacer en este caso? tendría algún amparo legal? Gracias