Pago ITP según Certificación Catastral vs valor compraventa

Hola a todos, os pongo en antecedentes. 

Vamos a firmar la compraventa de un solar con un porche en Castilla La Mancha. El precio acordado es de 27000€. Según la web de valoracion catastral no existe valor para dicho solar, por tanto en la notaría me recomendaron en principio pagar el ITP por valor de compraventa escriturado. Un dia antes de la firma me informan en la notaria que ellos han recibido una certificacion catastral en el que consta que dicho solar con un valor de 46000€, dividido en suelo (23000€) mas la construcción (otros 23000€). La realidad es que no existe tal construcción porque se hundió por el  temporal de Filomena hace dos años. La parte vendedora debería haberlo notificado en su momento. Desde Notaría me recomiendan que siga pagando el impuesto por el valor de compraventa y una vez tenga la escritura, informe al catastro de que ya no existe dicha construccion aportando pruebas pertinentes. De esta forma se actualizaría el valor catastral solo al valor del suelo, el ITP pagado sería superior y también en consecuencia el pago del IBI anual tambien se reduciria de forma proporcional. Me indican que merece la pena arriesgarse de momento con el pago del ITP de esta forma porque por su experiencia el precio del m2 de la zona con respecto a lo que vamos a pagar es bastante realista y no les suelen notificar de declaraciones complementarias en esos precios. En caso de complementaria, si ya tuviera actualizado por catastro la situacion real del solar tambien podria recurrir.  No sé, me gusta hacer las cosas bien pero claro, no tenia previsto tener que pagar mas por el ITP en estos momentos. ¿Que opináis?

Hola,

Sigo la opinión que te han proporcionado, con algunos matices. Lo primero, hasta que no te llegue (si llega) la notificación de inicio de la comprobación del valor tributado, lo que tienes que hacer es intentar dejar todo lo más atado posible y reunir el máximo de pruebas (muchas veces en el futuro es más difícil conseguirlas que en la actualidad) para poder aportarlas en tu defensa (repito, por si te las requieren).

Mi opinión es que: 1) primero, los titulares catastrales actuales, inicien (simplemente, presentando la solicitud y documentos adjuntos) el procedimiento de rectificación catastral dónde indiquen que la construcción se ha derruido (por causas naturales) y que solicitan el reflejo de este cambio en la base de datos del Catastro. 2) Una vez tenga el resguardo justificativo de esta presentación, incluirlo en la escritura, tanto de palabra como documento anexo, esto es, que se indique claramente que la construcción esta derruida, que vosotros conocéis este hecho y que está en trámites para la modificación catastral, aportándose para ello el recibo de presentación de la solicitud. 3) Esperar y a ver si hay suerte y no llega nunca y si llega el inicio de la comprobación, con total seguridad el Catastro ya haya realizado los cambios previamente y os lo haya notificado, con lo cual tendréis la mejor prueba posible: un documento emitido por la propia Administración que contradice la posible valoración con construcción que realice la Comunidad Autónoma, además de que este hecho (el inicio de la rectificación) figura en la escritura pública y es anterior (aunque sea en un día) a la compraventa. Creo que son argumentos más que suficientes para que al menos el TEAR/TEAC desestime la hipotética y futurible complementaria.

Un saludo,

Muchas gracias por la respuesta. 

El problema es que firmamos mañana y la notaria me informó de esto ayer, ya digo que hasta ahora no tenía conociemiento alguno de valor catastral, en la web siempre aparecía la siguiente comunicación: 

 

Para el inmueble cumplimentado no hay disponible información de valor (101). 

La parte vendedora esta solo pensando en el cheque.....no tengo otra opcion que iniciar yo los tramites el dia uno, cuando sea propiedad mía. Puedo sacar un reporte fotografico completo donde se ve el estado ruinoso. 

Hola,

Unos apuntes adicionales. Primero, es verdad que lo ideal sería la cronología que te he expuesto, ahora bien, si inicias tú los trámites una vez sea tuya, no creo que sea motivo de peso para que la resolución catarral no sea tenida en cuenta.

Segundo, actualmente (ya en 2023), el valor por el que hay que tributar es el valor de REFERENCIA que publica es Catastro y NO ES EL VALOR CATASTRAL. Por tanto, lo que tienes que comprobar es el valor de referencia en la web del catastro. Ahora bien, si ese valor no está determinado (es algo totalmente normal que pasa con la práctica totalidad que no sean viviendas y aparcamientos) la Ley dice que tienes que tributar por el valor de mercado o el valor pactado por la compraventa. En este caso, la comprobación de valor futuro se iniciaría porque la Comunidad Autónoma piensa que el valor de mercado es superior al valor declarado en la escritura. Para evitar esto, cuando no hay valor de referencia, suele consultarse el valor previo del inmueble, que lo proporciona la Comunidad Autónoma y que era el antiguo “límite mínimo” por el que se podia “escriturar”, aunque luego este supuso tal dolor de cabeza por la elevada litigiosidad y las continuas desestimaciones en los tribunales que se cambió la Ley para evitarlo.

Por lo que interpreto, la Comunidad Autónoma TAMPOCO tiene fijado este “valor previo” (te aparece el error que muestras) por lo que no te queda otra que cruzar los dedos y esperar que la CA considere que el valor declarado sea el de mercado. 

Ahora bien, si inician el procedimiento de comprobación, como no hay valor de referencia, es la Comunidad Autónoma la que tiene que demostrar que el inmueble vale más, y con la jurisprudencia actual, básicamente ha quedado descartado hacer valoraciones desde la oficina, si no que resulta casi imprescindible que un tasador se desplace hasta la finca para valorar el bien, en caso contrario, es más que probable que un tribunal anule la complementaria.

Espero haberte aclarado algo más, pero si, sin duda, en cuanto catastralmente la finca conste a tu nombre (esto lo tiene que hacer el Notario, es su obligación cambiar la titularidad catastral del bien), presenta la rectificación por derrumbe, para estar cubierto en el futuro.

Un saludo,

Respuesta más que clara, bien explicada y justificada. Muchísimas gracias, espero que esto le pueda servir a más gente que consulte le foro