Dudas con la rescisión del contrato de alquiler y la ley actual.

Hola a todos ¡¡

Tengo un piso alquilado con fecha de septiembre 2021 y una duración anual. Se firmó en 2021 y no se volvió a hacer nada. Es decir, que se ha renovado "solo" cada septiembre posterior sin interlocución de ninguna de las partes.

Quiero vender el piso y me pregunto como debo hacer para informar a los inquilinos. No estoy seguro pero creo que tienen derecho a estar, si quieren, hasta septiembre de 2023 (momento que vencería el último contrato) y debería informarles que no voy a renovar el contrato de alquiler con, al menos, 4 meses de anticipación. ¿Por favor, podéis confirmarme si es correcto?

Por otro lado respecto a la venta, creo que el inquilino actual tiene preferencia por ley en caso de estar interesado... ¿Es esto correcto? Como debería abordar este punto si es que estoy en lo cierto?

Muchas gracias por vuestra ayuda ¡¡

 

Si el contrato de alquiler que firmaste con tus inquilinos es de duración anual, y se ha ido renovando de manera tácita cada año sin cambios, se considera que se ha prorrogado automáticamente cada año en las mismas condiciones. Por tanto, si quieres finalizar el contrato, deberás notificarlo con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de finalización del contrato, que en este caso sería septiembre de 2023.

Respecto a la venta del piso, efectivamente el inquilino tiene derecho de tanteo, lo que significa que si deseas vender el piso, debes notificarle la intención de venta y las condiciones en las que se va a llevar a cabo la venta. En este caso, si el inquilino estuviera interesado en la compra, deberías ofrecerle la opción de adquirir el inmueble en igualdad de condiciones que el comprador externo.

El plazo para ejercer el derecho de tanteo es de 30 días desde que se comunica la oferta al inquilino. Si el inquilino no muestra interés en adquirir el inmueble o no ejerce su derecho en el plazo establecido, podrás vender el piso a un tercero en las condiciones que establezcas. Es importante tener en cuenta que el derecho de tanteo se aplica siempre que el inquilino esté al corriente de las obligaciones establecidas en el contrato de alquiler. 

¿No tiene derecho el inquilino a la prórroga forzosa del alquiler hasta los 5 años?

 Sí, es correcto. El inquilino tiene derecho a la prórroga forzosa del alquiler hasta los 5 años, siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Estas condiciones incluyen que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad y que se cumplan con las obligaciones y requisitos establecidos en el contrato. 

¿Es un requisito para que los contratos se renueven tacitamente hasta los 5 años que el contrato este inscrito en el registro de la propiedad?

Como te comentan si es un alquiler legal de vivienda habitual tiene derecho a estar 5 años. Solo si es para vivir tú o un familiar directo, podrías cancelar el contrato y debería estar indicado en el contrato.

Si vendes, lo vendes con inquilino y el contrato pasa al nuevo propietario.

Y sí, el inquilino tiene opción de adquisición preferente, a no ser que indique lo contrario en el contrato. Y para eso has de informar de forma fehaciente al inquilino de tu intención de vender y has de indicarle el precio. En caso de rebajar el precio debemos volver a informarle. Se recomienda informar por burofax y luego hacer firmar un documento donde el inquilino renuncia al derecho de tanteo.

Hola,

Coincido totalmente con la respuesta de @zirconito.

Contrato obligatorio hasta septiembre de 2026 y siempre que se avise de que finalizará, como tarde, en mayo de 2026. Si no está inscrito da igual en el Registro, es indiferente, el inquilino puede quedarse.

Además, se le tiene que avisar de que se va a vender y ofrecerle el derecho de tanteo, si este extremo no consta en la Escritura el Registrador no inscribe la compraventa. Si no se le informa y en la escritura se informa de que está "libre de arrendamientos" el nuevo inquilino no puede alegar desconocimiento, el alquiler sigue vigente, aunque la compraventa se inscriba y si el inquilino se da cuenta, puede rescindir la compraventa y hacer la vivienda suya (pagando al nuevo propietario todo lo que le costó la operación), esto es, derecho de retracto. Por esta falsedad, el nuevo propietario perjudicado puede reclamar civil y penalmente al antiguo propietario.

Triquiñuela: Art. 9.3 de la LAU. Si en el contrato original que se firmó, está establecido el derecho de uso propio, y ha pasado más de un año desde la firma, el propietario (en este caso, el comprador) puedes desalojarlos alegando que se va a convertir en su vivienda habitual (lo cual es el objetivo de la compraventa, generalmente). Si en el contrato no se estipula, esto no es posible.

Duda que me surge: ¿el año mínimo empieza a contar desde la firma o desde que lo adquiere el nuevo propietario si desde la firma inicial ya ha transcurrido un año?

Un saludo,

Si en el contrato ded alquiler figura que el inquilino renuncia al derecho de tanteo y retracto, en ese caso no hay obligacion de nada con el inquilino, no?

Hola,

Cierto es. Se me había pasado. Si la renuncia está por contrato, el inquilino no puede hacer suya la propiedad del inmueble por ninguno de los dos derechos que he expuesto, pero no afecta en absoluto a la duración del alquiler.

Un saludo,

Muchas gracias a todos por vuestras aclaraciones ¡¡¡