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Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

54 respuestas
Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad
Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad
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#1

Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Hola;

Un caserío que fue de mis abuelos se la quedó mi tío que hizo reforma y la dividió en dos(era muy grande).
Una de las mitades se la vendió a mi madre que al hacer la escritura de compraventa no la inscribió, esto hace casi 25 años.
Ahora la he heredado yo.... estando todo legal, con la escritura de aceptación de la herencia, el catastro a mi nombre, todos los Ibis pagados, etc.

El tema es que el año pasado me dio por ir registrarla, por si en un futuro me da por venderla(que no creo ya que tiene mucho valor sentimental para mi), o por seguridad jurídica? Que puedan entrar ocupas y no los pueda echar? O lios futuros con mis vecinos tío/primos vete a saber por qué (o con nuevos propietarios).

Total....que llevé la escritura de compraventa(tío/madre) y la de aceptacion de la herencia al registrador de la zona que toca....y me la echo para atrás!!! Por dos motivos;

En la escritura de compraventa de mi madre/tío no se indicaron correctamente la superficie de la casa respecto al catastro( o realmente el catastro era el que estaba mal?)
Y en el 2017 mi tío y yo hicimos la renovación de la fachada principal(solo la piedra exterior) del caserío y el catastro se enteró y actualizo los datos( lo que no entiendo es cómo se enteraron que la casa en realidad tiene 3 plantas? Yo no sé lo dije)

Total, pego la respuesta de la registradora a un servidor;

"HECHOS
Se presentó en el registro en ta fecha escrituras blabla....
La descripción de la finca contenida en la escritura de aceptación y/o compraventa no guarda identidad ni en cuanto a la superficie de base gráfica de parcela ni en cuanto a la superficie construida ni en cuanto al número de
plantas con la información proporcionada por Catastro.(1)
En cuanto a la obra nueva, según Catastro en el año 2017 se produjo una reforma en la edificación, de modo que
actualmente está formada por dos plantas(baja y alta) y un altillo o desván. (2).
FUNDAMENTOS DE DERECHO
En cuanto al defecto señalado como (1) una de las circunstancias que en todo caso debe contener la inscripción es la de la superficie de la finca que se pretende inscribir(art.s 9LH, 51 RH). En los supuestos de inmatriculación(como es el presente caso) debe haber "identidad (...) en todo caso, en la descripción contenida en
el titulo inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto". En el presente caso la certificación aportada está caducada(art. 84.2 del Real Decreto 417/2006, de 7 de
abril). Consultada la sede electrónica del Catastro por este Registro, actualmente la superficie de la finca son X metros cuadrados, por lo que no coinciden con la superficie señalada en la escritura( Y metros cuadrados).
En cuanto al defecto señalado como (2) uno de los mecanismos para declarar una obra nueva antigua es la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica(art. 28.4TRLS de 30 de octubre de 2015). Ahora bien, ya
ha quedado indicado que la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la escritura se encuentra caducada. Consultada la sede electrónica del Catast.o por este Registro resulta que la fecha de la última reforma
de la edificación es 2017, habiéndose añadido además un altillo o desván. No hay identidad tampoco por tanto entre la obra nueva declarada en la escritura y la certificación catastral actual.
MODOS DE SUBSANACIÓN:
Sin perjuicio de otros que mejor se estimen en derecho, esta Registradora entiende que lo procedente es otorgar
escritura de declaración de obra nueva en la que, además de indicarse la superficie actualizada de la base gráfica de la parcela, se escriba debidamente la obra nueva cumpliendo los requisitos exigidos por el art. 28.1 TRLS de 30
de octubre de 2015.
Otra opción sería otorgar escritura subsanatoria de la presente, a los solos efectos de hacer constar la superficie de base gráfica de la finca. En este caso, quedaría inscrite el suelo, pero no la obra nueva."

Agradecería consejos ya que ando un poco perdido.

Muchas gracias.
#2

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

En mi opinión pides respuestas técnicas específicas que solo un profesional te puede ofrecer. Consulta un abogado o un aparejador
#3

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Gracias por la respuesta, la verdad es que estoy perdido y no tengo contactos cercanos ni de abogados ni de aparejadores.

Conocéis algún foro específico para estos profesionales como primera toma de contacto?
#4

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Para un par de asuntos técnicos, no legales, me ha servido relativamente www.todoexpertos.com
Pero eres tú quien debe valorar la idoneidad de las respuestas que puedas obtener.
Puedes buscar algún tasador en tu zona, que suelen dedicarse a esos menesteres también.
#5

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Hola,

El problema radica en que al ser una inmatriculación (la finca no consta inscrita o así lo dice el Registrador) tiene que coordinarse gráficamente, es decir, en la escritura la finca se debe describir conforme a Catastro y en este organismo debe describirse el inmueble de manera fidedigna completamente con la realidad.

Si en el Catastro la finca es correcta, tal y cómo te indica la registradora, y con la asesoría de un notario (para eso están) otorga la escritura de subsanación que te indica y así podrás inscribirla.

De todas formas: un inmueble no inscrito en absoluto es impedimento para cualquier tipo de juicio de desahucio, y si tienes un título (en este caso, según indicas, una escritura) dónde conste que la propiedad es tuya en virtud de la herencia de tu madre, tus familiares pueden alegar y oponerse lo que les venga en gana, pero razón no van a tener ninguna.

Pero si tu deseo es que conste en el Registro, contacta con un Notario (entrevista personal en el que transmita la confianza de que saben como proceder, te sorprendería cuantos Notarios todavía no están al tanto de la Ley 13/2015 que es la que obliga a esa coordinación para inscribir) y que sea el el que te asesore y gestione la escritura que te permita inscribir.

Un saludo,
#6

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad


Hola Maqiz, muchas gracias por tu respuesta.
En el momento de los trámites de la herencia, al cambiar la titularidad del catastro de mi madre por la mía...hay es cuando me dijeron que la casa no estaba inscrita, y luego cuando fui a la escritura de compraventa y la de aceptacion de herencia efectivamente consta como no inscrita, la verdad es que nunca se me había pasado preguntar a mi madre :-(.

La verdad es que me tranquilizas un poco ya que había leído que si no la inscribes no tienes seguridad jurídica y si te entran unos ocupas por ejemplo, no los puedes echar....ahora la pregunta que me asalta, para que vale inscribirla?




#7

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad


Gracias por tu respuesta joanbe, ahora que pienso ...la administradora que nos lleva la comunidad del edificio de la ciudad donde vivo es abogada por lo que contactaré con ella para que al menos, aunque ella no sea experta en el asunto, me de algún contacto.

En su día contacte con el despacho de abogados que me llevó el tema de la herencia de mi madre con el notario y la verdad que pasaron un poco de mi :-(...y no tengo muchas ganas de volverles a contactar.
#8

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Hola,

Buena pregunta. La respuesta es, técnicamente, muy "jurídica" y aunque en verdad la seguridad de tenerla inscrita es muy recomendable, para el ciudadano de a pie puede ser un concepto un tanto difícil de comprender.

Pero simplificando hasta el extremo, lo que te garantiza es que cualquiera que este interesado, puede conocer quien es el dueño puesto que ahora tú lo eres pero este hecho solo lo conoces tú (solo tienes tú las escrituras de propiedad) pero para el resto del mundo es un dato desconocido. Por tanto, a la hora de vender, aunque las ventas en documento privado son igualmente válidas, se prefiere que la finca figure en el Registro pues tienes la seguridad que conoces al propietario y si alguien dice que es él el propietario (distinto al que consta inscrito) es él que reivindica el inmueble que tiene que demostrarlo y no quien figure en el Registro (se presume buena fe, otra de las ventajas en términos "jurídicos"). Además hay operaciones (por ejemplo, hipotecas) que quedan sin sentido si la finca hipotecada no está en el Registro (por eso no se conceden).

Un saludo.
#9

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad


Muchas gracias Maqiz, entendido perfectamente.

Aprovechando tu amabilidad te doy algunos detalles más.
Cuando me enteré que no estaba inscrita, lo que hice fue enviar las escrituras a la registradora pensado que iba a ser de un día para otro y la respuesta es la que ya conocéis.
Con esa respuesta fui al despacho de abogados que me gestionó toda la herencia con el notario, pensando en modificar la escritura sería algo rapido para adaptarla al catastro(como le he comentado joanbe no he tenido buena experiencia al menos en el trato con dicho despacho pero ese es otro tema).
Cuando ven la respuesta de la registradora de lo de obra nueva(ellos se pensaban que era un simple modificación cuando hable por tfno) me comentan que no tiene mucho sentido ya que escriturar como obra nueva(la limpieza de la piedra de la fachada que hicimos mi tío y yo en 2017, por cierto no entiendo cómo el catastro considera eso obra nueva pero bueno) con todo lo que conlleva , licencia, arquitecto, ayuntamiento, etc me saldría por más dinero que lo que vale la casa en si.
Por otro lado, como puedes ver de la respuesta de la registradora comenta una segunda opción, otorgar escritura subsanatoria para hacer constar la info correcta del catastro pero quedaría inscrito el suelo pero no la vivienda.

Entiendo que este segundo procedimiento sería mucho más barato pero no sé si merece la pena ya que inscribir solo el suelo no se si da algún valor añadido.

Como os he comentado es una casa con valor sentimental y estoy casi seguro que no la voy a vender nunca ya que además hago uso de ella por largas temporadas cada año...pero en esta vida nunca se sabe.

Por lo tanto, ya se que estos temas son decisiones personales, y lo voy a intentar consultar con un profesional cara a cara esta semana que entra, pero si estuvieras en mi lugar...  que harías? 

1. Escriturar obra nueva, desembolsando cantidad importante de dinero. Cuánto podría ser?
2. Subsanar sólo registrando el suelo.
3. Dejarla cómo está otros 25 años....

Gracias de nuevo por tu tiempo.
#10

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Hola,

A ver, he vuelto a intentar comprender el caso que expones y la verdad que tengo más dudas que soluciones.

En las siguientes respuestas te intentaré dar solución, pero para ello necesito tu colaboración en el sentido de que me proporciones información.

Lo primero de todo (si esto no lo conoces, poco se puede hacer): ¿el caserío original de tus abuelos se inscribió en el Registro de la Propiedad? Si es así y tienes algún tipo de nota simple, ¿consta únicamente como suelo o también figura la construcción original, sin división ni reformas?

¿Por qué? No me queda claro la respuesta de la Registradora. Primero indica que la superficie no coincide, de lo que se puede concluir que el caserío sí está inscrito, pero por otro lado habla de inmatriculación, lo que es contradictorio porque no se puede inmatricular una finca que ya está inscrita (aunque sea sin construcción).

Espero tu respuesta,
#11

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad


Hola Makiz;

Pues desconozco si el caserío original de mis abuelos se inscribió en el registro, de hecho no se si la parte que se quedó mi tío la tiene registrada.
Eso como lo puedo saber? Además de hablar con mi tío para que me cuente si sabe si su parte la tiene inscrita claro.

Y en concreto lo que dice la registradora es que no coincide los metros cuadrados de mi casa en el catastro con lo que aparece en las escrituras de mi casa.No habla para nada de otros registros.  

Un saludo



#12

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Hola de nuevo,

Primero de todo, obtener una nota simple del Registro. Si no son capaces de localizar la finca, entonces es que no está registrada. Si dan con ella, ahí estará la última situación en la que está la finca.

Para finalizar el tema, viendo lo que expones y según interpreto tras darle varias vueltas a lo que has expuesto:

  • Si la finca está inscrita, pero solo el suelo: hay que proceder con un procedimiento primero, de segregación del terreno (la división en dos que hizo tu tío, si no está hecha ya) y, posteriormente, inscribir la declaración de obra nueva. Si esa obra nueva "sin licencia" está prescrita, el trámite se simplifica bastante.
  • Si la finca no está inscrita, inmatriculación (terreno + obra nueva).

Son procedimientos farragosos y tediosos, con muchos requisitos legales para poder llevarlos a cabo, si te decides por realizarlos, de verdad, investiga y convéncete de a quien contrates sea un buen profesional experto en derecho registral. Si no, perderás el dinero, el Registro tiene que comprobar que todo lo que se le presenta a inscribir cumple absolutamente con toda la normativa. Si no, te lo volverán a denegar a pesar de haber realizado unos cuantos ( y posiblemente costosos) trámites debido a un mal asesoramiento.

Siempre me he referido a Registro de la Propiedad y Catastro, no a ningún otro (disculpas si me he expresado mal). Como no coincide los metros del Catastro con el Registro, de eso puede deducirse que el suelo al menos sí está inscrito pero la división (que hizo tu tío) no, en el Registro pero sí en el Catastro, por ello la disparidad de m2 y la denegación.

Mucho ánimo,
Espero haberte ayudado.

Un saludo.
#13

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Gracias por tu apoyo, por último y ya no te molesto más.

Como decías al principio, teniendo las escrituras y el catastro en regla podría estar tranquilo o tendría que meterme en este berenjenal?
o al menos investigar algo más...si la finca de mis abuelos esta registrada(y a nombre de quién) para evitar posibles problemas futuros?

Gracias de nuevo.
#14

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Hola,

Tal y como te he dicho antes, el título de propiedad que constata que eres tú quien ostenta el dominio de plena propiedad de la finca es la escritura de herencia de tu madre. Con ello es más que suficiente para que todo los mecanismos legales que te amparen en el ejercicio de tus derechos como propietarios te sean aplicables, sin menoscabo alguno por el hecho de que no esté inscrita, o la inscripción este desactualizada (es decir, es indiferente que investigues un poco más y sepas algo más de la finca, esto es a meros efectos informativos tuyos, no te aporta nada adicional, lo importante es el título de propiedad).

Por tanto, si no decides iniciar el proceso, que como bien dices puede considerarse como "un berenjenal", no hay motivo alguno para que te encuentres desprotegido.

Un saludo,
#15

Re: Problemas registrar casa del pueblo - Registro de la propiedad

Gracias Maqiz, foreros como tú dan la buena fama que tiene este foro.

Y a fuerza de ser pesado y aprovechando de tu amabilidad de nuevo.

Antes me has explicado muy bien que el registro,simplificando lo mucho, tiene la función de hacer pública a todo el mundo las propiedades de la gente,etc.

La duda que me surge es que si la finca original de mis abuelos esta registrada todavía a su nombre(ya fallecidos) o incluso a nombre de mi tío por lo que sea cuando la heredó de mis abuelos(luego la dividió), un suponer.... si a mi tío le embargan o a sus futuros herederos...tengo entendido que los acreedores tirarian del registro y si ven en el registro la finca original a su nombre, no podría de rebote tener yo problemas?
No sería aconsejable saber si la finca original está registrada, o incluso si mi tío tiene su parte también registrada?

Gracias de nuevo.