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Cesión de derechos de compraventa de vivienda de nueva construcción mediante donación a cónyuge - escrituras
Hola,
En 2021 firmé un contrato privado de compraventa de un inmueble de obra nueva con una promotora, para un inmueble que se entregará en Madrid a finales de 2023. Al firmar ese contrato privado solo aparecía yo como titular de la nueva vivienda.
Desde la firma de dicho contrato y hasta fecha de hoy, aproximadamente he pagado ya un 15% del valor de la vivienda a la promotora.
Ahora me gustaría que de cara a las escrituras, mi mujer figurase como propietaria de un 20% de la vivienda, y al solicitarlo a la promotora me piden que debo firmar un contrato privado de cesión de derechos de compraventa con mi mujer, y pagar el ITP correspondiente. Sin embargo, en nuestro caso nos gustaría realizarlo mediante donación (al ser familiar de 1ª grado) y por tanto pensamos que el impuesto correspondiente debería ser el de Donaciones y Sucesiones.
Varias dudas:
1. ¿Es posible hacerlo de esta forma? Es decir, que esa cesión de derechos de compraventa de una vivienda todavía no escriturada se haga mediante un contrato privado de donación en lugar de mediante transmisión onerosa (ITP)
2. He leído que la donación de bienes inmuebles debe realizarse ante notario y luego llevarla al Registro de la Propiedad. Sin embargo, en este caso, el inmueble todavía no existe ni tiene escrituras, lo que estamos cediendo es un derecho de compraventa a futuro de un bien inmueble, por lo que no tengo claro si en nuestro caso también habría que hacerlo ante notario + Registro de la Propiedad, o si estamos eximidos.
3. ¿Cuál es la base imponible de esta donación? Yo realmente le estoy donando a mi mujer el 20% de las cantidades que he satisfecho hasta ahora a la promotora, no el 20% del total del piso, ya que cuando firmemos escrituras ella pagará a partir de ahí su parte correspondiente de la hipoteca. Por tanto, mi asunción es que la base imponible es el 20% de las cantidades satisfechas hasta ahora y no el 20% del valor total del inmueble. ¿Podéis confirmarme si estoy en lo cierto?
4. Mi mujer y yo vamos a vender la casa actual que tenemos al 50% y nos gustaría aplicar la exención de IRPF al reinvertir en vivienda habitual, ya que la plusvalía de la casa que vendemos la usaremos al completo para pagar la nueva casa. Al recibir mediante donación esta cesión de derechos a compraventa de un inmueble, me da miedo que Hacienda ponga algún problema a mi mujer alegando que como le ha sido “donado” el derecho a compraventa de la nueva vivienda, ella no puede aprovecharse de la exención de reinversión de la plusvalía en vivienda habitual.
Muchas gracias por vuestra ayuda!