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Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

43 respuestas
Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?
Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?
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#1

Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Hola a todos y a todas,

Aún no compré ninguna vivienda,aunque es cierto que llevo algunos años haciendo cálculos de rentabilidades para varias de ellas por si me interesaban,y no me han acabado convenciendo.

Hace poco leí un libro de que se podían tener 5 viviendas en 5 años con poco capital.

He ido al banco hoy a preguntar sobre una hipoteca de un piso que yo pensaba que tenía buena rentabilidad de alquiler.

La cosa cambia cuando veo que el interés mínimo que me ofrece el banco es del 4.15%. 

Hice unos cálculos rápidos y la rentabilidad que me queda es una mierda.

Vosotros pensáis que es posible tener 5 pisos en 5 años,con rentabilidad neta superior al 10% en cada uno? Siendo realistas,nada de pisos en zonas conflictivas ni suponiendo que está 100% del tiempo alquilado.

#2

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Hace poco leí un libro de que se podían tener 5 viviendas en 5 años con poco capital.
Llevo desde 1997 alquilando, cuando compramos la primera, todo el dinero de los alquileres va para las propias viviendas, sus gastos, sus reformas y obviamente sus hipotecas. Nosotros tenemos nuestros sueldos para vivir, al cabo de 10 años teniamos 3 viviendas y una sola hipoteca de la última compra. 

Lo de los 5 años, no me consta (ver excepción al final) ni a nosotros (mi esposa y yo), ni a nadie que conozcamos y tenga en alquiler mas de una vivienda. Ahora bien si a cada vivienda se le pone la mitad o mas de dinero de ahorros, además de los gastos, pues las que se puedan comprar dependerá de los ahorros que se pongan ahí, pero no de la rentabilidad de los alquileres.

Vosotros pensáis que es posible tener 5 pisos en 5 años,con rentabilidad neta superior al 10% en cada uno?  
Ni de coña con perfiles de inquilinos/as buenos, hasta hace poco la cosa andaría por el  5-6% bruto, ahí resta el IBI y los impuestos. Ahora con la falta de vivienda que hay en casi todas partes, tal vez entre 6 y 7% 

Que banco te ofrece el 4,15% ????? hablas de financiación supongo .... se consigue más barato, es que ni con hipoteca fija están ahí .... 

Si las compras las tienes que financiar, el análisis bancario sera siempre con lo que tienes e ingresas en el momento de pedir la hipoteca, no te computarán para nada el alquiler que le sacararás de la nueva vienda a adquirir, como no lo tienes, pues eso, no está. 

Para viviendas no habituales, y obviamente para lquilar no lo son ... hay bancos que hasta el 70% y alguno no pasa del 60%

Excepción: Lo que es muy rentable es vivienda barata y para perfiles de bajos ingresos, porque la compra tiene precios más reducidos y reformas las mínimas, ahora bien, el riesgo de tener inquilinos/as con riesgo de exclusión social, personas vulnerables, etc. es muy elevado, con lo cual si toca alguna familia de este tipo, tendrás que aguantarte, no es tan fácil decir como no me pagan, pues a a la calle, no funciona asi. Pero es cierto, cuanto mas barata es la compra, el precios del alquiler no es proporcional a la inversión y por tanto es mas rentable, salvo lo indciado que no es poco.  

En algunas ciudades grandes, algunos tuvieron "la excelente idea" de hacer una reforma, convertir el comedor en otra habitación, la cocina con una barra tipo bar, para comer / cenar y a correr. Hicieron un reportaje de ello en el programa de Olga Serra (La Sexta), la idea es alquilar las habitaciones de manera individual con derecho a zonas comunes, que son el o los baños, una terracita si la hay y el pasillo .....  alquilando por habitciones es bastanrte mas rentable, si de un piso se piden pongamos 1.000 €, si hay 3 habitacions y el comedor es la cuarta, será más de 250 € por habitación. El problema es que estos alquileres no van por LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), van por código civil, y si la LAU es lenta, ni te imaginas por el otro camino y, además desahuciar a un ocupante de los 4 de la casa, fácil me temo que no. 

Por cierto, el libro ese, es de alquien conocido, de prestigio .... en el sector de las rentas inmobiliarias, a ver ... no hace falta solo hacer caso a los nobel de economía, tampoco es eso, pero "un libro", puede ser de cualquiera ... gente del famoseo de tele5, por ejemplo la Sra. Belén Esteban no ha escrito que uno, sino tres libros ... un hermano Matamoros ha escrito dos .... en fin. 
#3

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Hola Petersen,
El 4.15% es el tipo de interés  a hipoteca fija, me han dicho que bajar de ahí muy difícil.
Ves bien actualmente ese tipo de interés?
La verdad, con ese tipo de interés no veo muy rentable comprar para alquilar...
#4

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

No .... para nada ...  para vivienda últimamente 3,6-3,7 se encuentra fija, que con bonificaciones por contratar seguro de vida, hogar, nómina, etc. se puede bajar 0,7-0.8% ... pero claro los seguros bancarios no son baratos, lo que te bonifican por tener el seguro, resulta que lo pagas con seguros mas caros, aun así un 4.15 me parece caro.

El asunto es si ves claro pagar un fijo a 20 o 30 años, da lo mismo al 4,15 que al 3,85 .... porque supone que los precios actuales no van a bajar nunca, lo cual parece poco probable.

De todos modos, nadie sabe que nos depara el futuro, lo que si sé es que no me meto yo en una fija al 4,15% , antes hago una mixta 2, 3 o 4 años, y resto me la juego al variable. 

Recuerda que de los intereses el estado te va a pagar mas o menos 1/4 parte, porque tales intereses son gastos deducibles de los ingresos de alquileres. 
#5

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Ah, vale, la verdad me parecía mucho el 4.15% que me dijeron.

Una cosa que creo que no me ha quedado clara...a qué te refieres con que el gobierno me paga una parte de los intereses?
#6

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Cuando tienes ingresos por alquilees, se pagan impuestos, como en todo ... pero tales impuestos son de la diferencia entre los ingresos menos los gastos que da un resultado neto. Los intereses son gastos, con lo cual menos beneficios.

Entonces si te toca pagar una media del 25% de tus beneficios, pagas menos al tener estos gastos de intereses.


¿El libro ese, quien lo escribió? porque con casi 25 alquilando y no sacando el 10% de rentabilidad, supongo que puedo aprender !!!!
#7

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

ah, vale, eso era lo que pensaba.

Y una última duda, si pongo la hipoteca a menos años de modo que los gastos fueran mayores que los ingresos por alquiler...¿ese beneficio negativo se sumaría a mi rendimiento del trabajo y pagaría menos impuestos que sin tener piso? No sé si me explico 
#8

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Los intereses de la hipoteca se calculan por deuda de cada momento.

Deducen los intereses, no el capital que vas devolviendo !!!!!!!!!!!!!!!!! no el total cuota, solo la parte de intereses, pero por el contrario un 3% de la inversión (la parte del valor de construcción) es deducible como gasto también, un 3% cada año !!!! - La parte del terreno no se amortiza. 

No soy fiscalista, pero creo que los rendimientos negativos de los alquileres (nunca los tuve) no se pueden compensar con ingresos de otros capítulos como el trabajo, pero esto mejor pregunta en fiscalidad. Creo, no estoy seguro, que si tienes rendimiento negativo "se te guarda" para restar en el año siguiente cuando tengas beneficios. 

Pero a ver ... si estimas un 10% no veo como te planteas estos "negativos" 
#9

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

ah, vale.

No, 10% -25% es lo que ponía en el libro.

En mi caso, yo estaba viendo un piso de 90.000€ que se puede alquilar por 650€ al mes como mínimo.

Los cálculos que he hecho, son, con hipoteca al 3.7%:
Entrada: 27.000€
Mensualidad hipoteca: 340€  (30 años)
Comunidad: 30€
Otros gastos anuales:700€

Alquiler anual (10 meses): 6500€
Gastos anuales: (340+30)*12+700=5140€ 
Beneficios anuales=6500-5140=1360€

Algo así me salía.

es una rentabilidad bastante mala, qué opinas?





#10

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

A ver .... no puedes calcular la cuota de hipoteca total .... si se calculase así el dinero lo pone el banco .... este dinero lo tienes que devolver, no es gasto es devolver lo que te prestan,  y la casa queda tuya ..... lo que si es gasto son los intereses !!!!!!!!!!!!!!!!!!!
#11

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

90.000 mas gastos ... unos 102.000 .... hipoteca de 75.000 .... el primer año de intereses vas a pagar unos 2.700 (225 al mes) ... pero cada mes como vas devolviendo capital, la deuda baja mes a mes, aproximadamente la media de intereses anuales de los 30 años (repito, así aproximado) seran unos 1.460 que al mes suponen 122 € 

Si es a 30 años, mas o menos en el año 17-18 deberás unos 37.500 € ....  Es una leyenda urbana eso de que se pagan más intereses al principio ... no es cierto, simplemente es que se pagan SIEMPRE intereses sobre la deuda viva de cada momento, con lo cual, como se empieza con mayor deuda, es evidente que el calculo de intereses es superior .. pero repito, se pagan intereses de la deuda en cada momento.

Si como calculas como tu haces, que no es correcto, pero aceptémoslo por un momento, es poca rentailidad, pero vas a tener una casa tuya, repito tuya, de la cual solo pagas los 27.000, el resto lo pagarán tus inquilinos y nunca va a ser suya !!!!

Por cierto si vale 90 mas gastos 102.000, de los 27, 12.000 son gastos, te quedan 15.000 € ....

90.000 € al 80% de préstamo = 72.000, eso si te dejan el 80% que para alquilar, es mucho suponer .... de 72 a 90 son 18.000, te faltan 3.000 € ... y como no es vivienda habitual, lo mas seguro es que al 70% máximo.

Entonces, 90 x 70% =63.000, te faltan 27.000, porque 12.000 son de gastos e impuestos .... con lo cual no necesitas 27, si no realmente 39.000 entre la  entrada y los  gastos.

A ver ..... una de las varias razones del porque los alquileres son tan caros, es precisamente porque mucha gente pudiendo pagar una hipoteca, no tiene los ahorros para la entrada y los gastos, se precisan tener al menos un 32% de la compra (20% más gastos) de ahí porque muchos/as alquilan, teniendo sueldos que les permitirian comprar. 

#12

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Están muy bien los cálculos.

Por otro lado,una duda que yo tenía,es que pensaba que me iban a dar más financiación si digo que es para alquilar,como negocio. Por el hecho de que el alquiler es superior a los pagos,y se pagaría sólo,pero ya veo que no.

Entonces,si no tengo vivienda propia y tengo pensado comprar una como inversión,¿lo mejor es decir que la quiero como vivienda habitual? 


#13

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

No ... al contrario, te darán menos... responde a la implicación en los pagos, uno normalmente hará mayor esfuerzo para pagar la vivienda habitual, la necesita ... de hecho para segundas residencias el 70% a lo sumo, la razón es simple, si uno tiene problemas la dejará caer, pero se esforzará más por el lugar donde vive.

En financiaciones de locales de negocio o naves.. el 60 y gracias...  como el banco te aplique la misma idea, considerando que es para negocio al 70 podrás dar las gracias ...y precio (interés) de vivienda habitual, pues tampoco.

Mentir al banco? No opino, si te digo que yo no lo hice en la vida ... no me parece una buena manera de hacer negocios.

Lo que te garantizo es que para analizar la concesión, solo lo que tienes hoy ..  no lo que dices tener dentro de 6 meses ... un ejemplo: un cliente pide una hipoteca hoy con una salario de auxiliar administrativo, pero dice saber que antes de un año lo van a promover a jefe administrativo porque el actual se jubila ¿El banco va a considerar el salario actual o el dentro de un año?  ¿Y si llaman al gerente para verificar la posibilidad, y les confirme que es el candidato mejor posicionado? Creo que sabes las respuestas.

Ahora aplica eso al futuro probable alquiler.

¿Cuál era el libro ese del 10% ?

#14

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Buenas noches @trader10pro,

No conozco a nadie de mi entorno que en 5 años haya podido conseguir 5 pisos sólo con los beneficios del alquiler. Otra cosa diferente es que tengan dinero ahorrado y lo utilicen para comprar pisos.

Llevo muchos años alquilando varios pisos en Barcelona y mi rentabilidad neta ronda el 3,5%-4% según el año y piso. Sacar una rentabilidad neta del 10% tampoco lo he visto nunca en mi entorno y dudo mucho que encuentres a alguien que lo consiga.

Tengo amigos que se dedican al alquiler vacacional y pueden sacar más del 10% neto pero sólo 3 meses al año, el resto del año por ubicación lo alquila algunos fines de semana y pocos, al final la media anual se queda casi como las que yo tengo y encima siempre tienen que estar pendientes del teléfono, e-mail, etc. Yo siempre hago contratos de larga duración, desde mi punto de vista dan mucho menos trabajo.

Un saludo!
#15

Re: Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Vale,pues lo meditaré entonces qué uso decir.

Pues el libro se llama libertad inmobiliaria... está entretenido,es algo didáctico...pero siento que te habla de casos muy difíciles de cumplir en la vida real. Cómo que es un libro más bien motivacional, para animarte a que compres o te sigas formando.

Es que por mucho que he analizado pisos no encuentro esas rantabilidades. En zonas marginales puede que sí,pero claro que es un riesgo muy alto,y ahí no me interesa.

Ahora estoy buscando piso par comprar en alguna capital de provincia con playa,y no encuentro 10% rentabilidad en zona no conflictiva.