Comprar para alquilar...¿Rentable ahora?

Buenas Javi,

las rentabilidades netas que me comentas son parecidas a las que he calculado yo cuando he analizado alguna inversión en piso. Se me hace difícil encontrar 10% neto.

Yo no tengo experiencia comprando pisos,por eso quería saber.

Siento que muchas veces la gente que da charlas de compra de pisos lo exageran bastante las rentabilidades.

Pero llevo toda la semana buscando pisos y calculando rentabilidades...llevo muchas horas,y no veo nada del 10%...que no esté en zona mala.

Otro que como yo, necesita leer este libro !!! Estamos perdiendo el tiempo !!!! 🤣🤣🤣🤣

Como te dije, a más modestia de piso, mejor rentabilidad !!!! Pero igualmente indiqué mayor riesgo en el perfil de los inquilinos.

El negocio de "alquilar cuevas", "comprando" muebles al lado de contenedores los días que las brigadas municipales recogen voluminosos, nunca me interesó.

🤣🤣🤣

A los que conozco "de tal negocio"  tipo ....oiga casero que la caldera ya no funciona, pues oye inquilino, llama a un lampista, a mi que me cuentas .. están siempre con lios ... no sé si al final les sale a cuenta.

Para mi hay dos maneras de llevar este asunto, una es buen producto, tener clientes no inquilinos, con todo lo que significa la palabra "cliente", es decir aumentar ingresos con seriedad y buen producto. Y la otra es reducir los gastos, putear al inquilino, etc., no devolver fianzas con excusas peregrinas....en fin ... yo paso del segundo sistema !!!! ¿Podría ser más rentable? Probablemente si ....pero como te toque un "inquiokupa" vas listo ... a un okupa lo echas pronto o tarde, un okupa con contrato es un problema mucho más complicado ....dispone de un título que le permite residir ahí... es un deudor, no un delincuente que se mete en propiedad ajena, deber dinero no es ningún delito.

Tendremos que echarle un ojo al libro ese 😂

Y otra cosa,como ya comenté,yo de comprar pisos no tengo nada de experiencia...

Qué opinas de la revalorización tanto alquiler como venta de pisos en playa? Por ejemplo,en valencia,San Sebastián y Barcelona han subido muchísimo.

No es el mismo producto pisos en Donosti o Barcelona que en la playa.

Donosti aparte de ser carísimo, no te puedo decir más.

Barcelona, solo el mercado estudiantil es súper interesante, rentable y la educación de los hijos es prioritaria ... aval de los padres y pocos problemas. A 90.000 € en Trinitat, Torre del Baró o ciutat Meridiana, donde de estudiantes no te vendrá ni uno/a. Bueno algo en el Raval puede que encuentres a este precio, entonces te armas de paciencia y pronto o tarde algún equipo municipal le pondrá remedio a la zona, con ello la revalorización será un hecho relevante, fincas antiguas, bonitas ... un lujo !!!! pero ello puede ocurrir dentro de 3 años o de 15 ... vete a saber.

Si me toca la lotería compro en el Raval, una finca regia, bien situada, mejor en calles algo anchas que es mucho pedir porque son casi todas estrechas... y no hacer nada ....esperar la rehabilitación de la zona, pero eso no sirve para pagar hipoteca. No compraria en la playa ni en Puigcerdà para eso.

¿Playa? En tres meses y medio tienes que rentabilizar un año, es decir, carisimo .... para pagarlo alquilas a una familia y el riesgo de que se metan 14 personas para repartir costes, lo tienes que considerar...  reforma mini o maxi cada poco tiempo y pintura casi anual. Pero también puede ser que los 14 solo un día a comer paella en la terraza.

Valencia ni idea.

Buenos días @w-petersen,

Totalmente de acuerdo, yo también soy de la primera opción, yo tengo clientes.

La media de estancia que tengo es de 3-4 años por alquiler, siempre a estudiantes, con el aval de sus padres y no les subo el IPC pactado en el contrato, aunque siempre pongo la cláusula por si acaso.

Al final es tranquilidad para ambas partes y si respondes te cuidan la propiedad, en ese sentido hasta el día de hoy no he tenido problemas y siempre he podido devolver los 2 meses de fianza.

Un saludo!

Hola, yo sólo fui arrendador un breve tiempo, una vivienda barata de las que dan mucha rentabilidad y muchos problemas. Por esa magra rentabilidad que obtienes, ¿no te saldría más cómodo invertir en deuda pública o depósitos, que ya igualan esa rentabilidad con nulo riesgo y sin complicarte la vida? O en renta variable que supera con creces esa rentabilidad. No obstante, uno tiene que invertir en algo que conozca y le haga sentir cómodo. 

No me he quedado una fianza en la vida !!! Pero si algún cargo de limpieza, nada que no se hubiera solucionado con un poco más de dos barridos, dos fregados. Lo que sí es curioso son las campanas extractoras, casi nadie las limpia !!!! A menudo por los 80 euros que vale una Teka, sale mejor ponerla nueva que pagar 3 horas de limpieza. 🤣🤣🤣🤣

Los filtros quedan como nuevos en el lavavajillas. Porque hay lavavajillas no? :p

Si hay lavavajillas y toldo en la terraza sur, toldo con manivela no eléctrico.  Tenemos clientes, no inquilinos !!!! 

Este problema de momento no, si que es cierto que en ocasiones me llamaron para indicar que "sale agua por detras", entonces fui, les expliqué con buenas palabras que si no se hace un prelavado a mano el sistema de filtrado a pesar de que no permite que "se vayan" tubo abajo los restos de comida, pronto o tarde les volverá a ocurrir, porque estos restos se acabaran descomponiendo por los lavados y si acabarán pronto o tarde "tubo abajo" . En estas pocas ocasiones les mostré un producto para desatascar tuberias, pero con guantes y mascarilla mejor .... 

En general la gente ya ve que hay que limpiar el filtro, porque llega un punto que los bvasos ya no quedan suficientemente brillantes.

Lo de la campana no lo he conseguido, pero te diré más, un inquilino que tuve una de las cosas que miró al contratar fue si había grasa en la campana, estaba limpia, el tema es que cuando rescindimos el contrato se debió olvidar del asunto, porque el estado de la misma no guardaba relación alguna con el inicio. :-)

Personalmente no acabo de entender que haya personas arrendadoras y que estén satisfechas.
He tenido la experiencia de un piso de mi mujer alquilado, cuya gestión me ha tocado y he acabado tan harto que, una vez se han ido los inquilinos, se ha vendido en el plazo de un mes una vez hechas las reparaciones correspondientes, no todas por culpa de los inquilinos.
Conste que los inquilinos pagaban puntualmente. A partir de ahí se creían que todo lo demás eran derechos. Cada vez que me llamaban por teléfono se me ponían los pelos de punta pensando con qué me vendrían. Si a los gastos habituales, añadimos las horas que me hicieron perder, más las dedicadas a la comunidad (juntas, rollos varios de vecinos, etc.), creo que la rentabilidad neta es, cuando menos, discutible. El mismo dinero invertido en deuda pública o en ciertos depósitos bancarios da una rentabilidad neta similar y la salud física y mental lo agradece.

Con los años he llegado a la conclusión de que depende de la personalidad de cada uno.
A mí, solo el hecho de que un rato que estoy tranquilo en casa me puedan llamar con cualquier movida del piso, ya me da un repelús que no veas. Así que alquilar no es una opción. Un piso, o se utiliza, o se vende, o si existe la posibilidad de utilizarlo en el futuro se deja vacío.

Pero cada uno somos un mundo.

Exactamente ésa fue mi experiencia. El inquilino incumplió el contrato, en 9 meses ya se quería ir (al menos se fue dejando todo pagado y no se estuvo meses o años sin pagar esperando el deshaucio judicial) y me parece increíble la suciedad y daños que provocó en sólo 9 meses. No me llamaba por nada, simplemente iba rompiendo cosas y ahí se quedaban. Por ejemplo, es un edificio años 60 de barrio obrero de ésos que tienen cuerdas para tender en la fachada, orientada al sur y muy largas, ocupaban lo correspondiente a tres habitaciones, la ropa se seca en un rato si hace sol... pues el sujeto decidió tender la ropa en una pequeña terraza acristalada o galería, orientada al norte, que también tenía cuerdas para tender, y con las ventanas siempre cerradas... se puso todo el techo y paredes de esa terraza y el dormitorio anexo negro de moho. No se le pasó por la cabeza que podría haber abierto las ventanas o tender en la fachada soleada. Eso, entre otras cosas. Al menos me llegó con la fianza para arreglarlo todo. 
Al final vendí el piso y lo reinvertí todo en renta variable y fija con fondos de inversión indexados de gestión pasiva, y algo de oro y bitcoin, que me suponen como un par de horas de trabajo al año para aportar y rebalancear. ¿No habéis pensado en la gestión pasiva, con renta variable y fija? Es lo más cómodo y lo que da la mayor rentabilidad a largo plazo, sólo que tiene muchos altibajos, pero si lo entiendes y no vendes en el peor momento, te irá bien. Hay roboadvisors que lo hacen todo, te diseñan la cartera a tu gusto, hacen los rebalanceos, con comisiones muy pequeñas. En fin, lo importante es invertir en lo que uno entienda y le guste. 

Si metes los platos muy sucios de comida y grasa en el lavavajillas, se acabará obstruyendo una pieza del lavavajillas, una especie de depósito de agua con un pistón que sirve para abrir cerrar la entrada de agua. Me pasó en mi casa, y por suerte lo pude arreglar yo mismo, desmontando y quitando la grasuza a ese depósito, pero un técnico te cobra un buen dinero por eso. Desde entonces intento cuidar que no estén muy sucios los platos al meterlos. También sirve el limpiamáquinas mensual, sobre todo el de marca Finish, el mejor (éste es trimestral). Por supuesto, el filtro del lavavajillas hay que limpiarlo periódicamente. Y los filtros de la campaña extractora se limpian bien con el lavavajillas, aunque esa grasa acabará en ese depósito del lavavajillas del que he hablado, casi mejor limpiarlos en la pila con Fairy o similar.