¿Cómo puedo proceder para cancelar registralmente la hipoteca gravada en mi propiedad de la promotora?

En el 2008 compré una vivienda a una promotora, la cual tenía una hipoteca con un banco, a la que no me subrogue. En las escrituras de compraventa, se señala que esa hipoteca se cancelará en el mismo día de esas escrituras, para lo que mi banco retuvo el importe total de esa deuda hipotecaria, y de hecho se ha podido rescatar el movimiento de mi banco, el cual fue absorbido por el Santander, del total de la mencionada deuda. Confiando que la promotora hiciera la cancelación registral, yo me despreocupe, hasta la fecha de hoy 2024 que he puesto a la venta la vivienda en la que todavía figura esa carga hipotecaria de la promotora. El caso es que la promotora está en liquidación. En notaría me piden un certificado de saldo cero de la hipoteca de la promotora, cuyo banco fue absorbido también como el mio. La pregunta es ¿puedo solicitar al banco de la promotora por dicho certificado? Me explico, no soy titular de esa hipoteca, pero si que mi propiedad está afectada por esa carga. ¿Podría el banco de la promotora negarse por tema de privacidad de datos personales? Si esto es así ¿Qué solución hay, ya que la promotora está en la actualidad en liquidación?  Muchas gracias.

Hola,

A efectos registrales, cualquier interesado en obtener una inscripción/anotación/cancelación de una determinada finca en cuestión puede solicitarlo, aunque no figure en absoluto en el folio real de la finca.

Sin embargo, al Registro lo que se debe presentar es una escritura de cancelación hipotecaria, en ningún caso basta con el certificado mencionado -de deuda cero- (es más, hay escrituras que no lo incluyen y esto no es impedimento para levantar la carga): es dicho documento público en el que el acreedor (en este caso, el banco que absorbió al original que, por lo que indicas, es el Banco Santander) comparece ante Notario y declara que la obligación garantizada queda extinguida y con ella, sus garantías -la hipoteca sobre la vivienda-.

Por tanto, deberías acudir a dicha entidad bancaria para comentarles la situación y que procedan a iniciar los trámites para que el apoderado correspondiente acuda a la notaría de tu elección (ya que eres tú quien va asumir el coste, aunque en realidad se lo deberías repercutir a la promotora, lo cual va a ser imposible por su situación de quiebra) y otorgue referida Escritura. Siendo tú el actual titular registral y con las consecuencias absolutamente perjuiciosas que conlleva para ti el hecho de que dicha inscripción no haya sido cancelada, no veo fundamento alguno para que denieguen dicha petición basándote en que no eres el deudor original, lo cual, además, es fácilmente constatable: su liquidación constará anunciada en el Registro Mercantil y en el BORME.

Un saludo,

Muchas gracias por tu respuesta. El banco de la promotora era la CAIXA D' ESTALVIS DE TERRASSA. EL caso es que mi banco retuvo una cantidad para cancelar la hipoteca de la promotora y de hecho consta un extracto de ese movimiento el mismo día de la firma desde mi banco El PASTOR hoy en día el SANTANDER a la CAIXA a la cuenta de la promotora. Yo creo que el que me debería dar el certificado de saldo cero es la CAIXA hoy en día el BBVA, no? O con mis escrituras podría solicitar la cancelación registral, ya que en las mismas ya dice que se cancelará administrativamente en el día de la firma para lo que la parte compradora (yo, con mi banco PASTOR hoy SANTANDER) retendrá una cantidad. ¿Que pasos debo seguir?

Hola,

Es lo que le indicaba en mi anterior comentario: el certificado "de deuda cero" -que no es obligatorio, lo que debe indicarse a la entidad es que se quiere iniciar el proceso para que otorguen ellos la escritura de cancelación- se debe emitir -otorgar- por el sucesor del prestamista original, es decir, por la actual entidad bancaria que absorbiera en su momento a  "CAIXA D' ESTALVIS DE TERRASSA". Quien sea, si me he confundido, perdone, pero es lo de menos.

Una vez realizado lo anterior, reiterando lo que ya he expuesto antes, sólo debe esperar a que la Notaría elegida por Ud. le avise de que el apoderado del banco ha otorgado la Escritura, obtener copia autorizada, abonar la minuta y presentarla en el Registro previa liquidación del ITP -exento- para levantar la carga.

Un saludo,

De nuevo muchas gracias por su respuesta. Pues el lunes así lo haré. ¿Hay alguna manera de hacerlo más rápido ? Me refiero a la cancelación registral por parte del banco, hoy en día BBVA, pues tengo un contrato de arras que cumple en un mes. 

Hola,

No. La liberación de una carga hipotecaria requiere el consentimiento expreso y ante Notario concedido por el acreedor de que la obligación y sus garantías están extinguidas. No existe otra opción.

Respecto al tema de plazos, respecto al Notario y al Registro, el tema quedará resuelto en no más de en un total 10-15 días en conjunto desde que el apoderado del banco comparezca para otorgar la referida Escritura. Lo que puede retrasar todo es, por tanto, el tiempo que se tome la entidad para mandar al profesional a la notaría.

Un saludo,

Exacto, Caixa Terrassa se integró en Unnim Bank y éste absorbido por BBVA que es quien puede cancelar por haber todos los derecho  y obligacione  de Unnim.  Puede costar más o menos, pero se consigue. Es posible que tengas que reclamar su comparecencia notarial a través del SAC

El problema "habitual" es que si la operación no llegó nunca  estar registrada en la contabilidad del banco actual, en tu caso el BBVA, por haber estado cancelada con anterioridad a la fecha de integración de Unnim Banc en los sistemas de dicho BBVA, no ven tal hipoteca en sus cuentas y desde la oficina o de donde sea que tienen la seguridad total de que realmente no hay ninguna deuda pendiente, con lo cual "unos se pasan la pelota a otros" y asi pueden pasar muchos meses, por ello en tales casos es cuestión de ir al registro, obtener una copia simple y dirijirse al SAC del Banco exigiendo la cancelación, porque a diferencia de las oficinas que no podrán consultarlo todo, los del SAC si pueden.