Duda Fiscalidad Ganancia Patrimonial - Inmobiliaria

 

En el año 2009 compré la que fue mi vivienda habitual hasta el año 2022. Para ello realicé una reinversión de capital procedente de la venta de mi anterior vivienda habitual. 

En el año 2022 dicha vivienda dejó de ser mi vivienda habitual, habiendo estado alquilada por temporada en algunos periodos. 

Actualmente vivo de alquiler en otra localidad y me estoy planteando la venta de dicho inmueble. Soy consciente de que, al haber dejado de ser mi vivienda habitual hace más de 2 años, la ganancia patrimonial estará sujeta a tributación. Mi pregunta es: ¿Estará también sujeto a tributación por ganancia patrimonial el capital procedente de la venta de la anterior vivienda que reinvertí para comprar esta última? 

Dado que esta última ha sido tu vivienda habitual más de tres años (2009-2022), no hay tal tributación.

Hola,

Opino que, de conformidad con el art. 41 bis.3 del Reglamento del Impuesto y, por ejemplo, la consulta V3447-19 de la Dirección General de Tributos, cómo la vivienda que se transmite ha dejado de ser la habitual según los criterios allí expuestos -ya que ha dejado de ser el lugar de residencia efectiva y permanente en un plazo mayor a 2 años- e independientemente de que dicho requisito no haya sido "adquirido" por un nuevo inmueble, la ganancia patrimonial obtenida estará sujeta y no exenta del Impuesto, como ya apuntabas en tu consulta.

Adicionalmente a lo anterior, en la normativa no está previsto de modo alguno que el capital previamente reinvertido en la adquisición de una vivienda, si el origen del mismo deriva de lo obtenido en una transmisión que sí quedo exenta y a pesar de que la última no lo tenga o lo haya perdido -como parecer ser tu caso-, quede exento igualmente.

Es decir, en cada transmisión se debe analizar la procedencia del beneficio fiscal, sin posibilidad de "arrastrar" la exención anteriormente disfrutada a la parte del capital que iguale lo reinvertido en la vivienda que ahora se tranmiste si la nueva ganancia sí queda afectada por el IRPF al no poder cumplir los requisitos exigidos.

Espero que así te haya quedado claro.
Un saludo,

Lamento no estar seguro de haber entendido tu exposición y agradecería que me corrijas si he comprendido mal:
Lo que interpreto tras leerte es que para el cálculo de la base imponible del impuesto por ganancia patrimonial debería tener no sólo presente el beneficio que obtenga ahora con la venta del inmueble, sino sumar a esta cantidad el capital que reinvertí de la venta anterior y que si estuvo sujeto en su momento a la excepción. ¿Es correcto?

No, en absoluto.

La ganancia patrimonial obtenida en la anterior operación (la vivienda vendida sí era la habitual por cumplir los requisitos), quedó exenta. Y así seguirá siendo: esa circunstancia se evalúa únicamente al aplicar el beneficio fiscal.

El beneficio que se obtenga en el negocio actual, no queda exento -ni total ni parcialmente-, por no tener el inmueble que ahora se transmite la condición de habitual, según lo ya expuesto. La ganancia patrimonial se calculará por la diferencia entre los precios de venta y adquisición, decrementados o incrementados con los gastos inherentes y las amortizaciones (si el inmueble estuvo arrendado), según corresponda.

Lo que te quería indicar en mi anterior comentario, era que, lo que planteabas en tu cuestión no era posible: aunque en la actual venta se obtengan unos fondos que serían lo que en su momento sí se reinvirtió (es decir, que se obtendrá al menos un importe igual al precio de compra de la vivienda que ahora se transmite), estos quedarán plenamente sujetos al Impuesto -conforme a lo expuesto en el párrafo anterior- porque ahora no se cumplen las condiciones para aplicar la exención. No habrá ninguna parte de la misma que quede exenta porque esos capitales "provengan" de una transmisión anterior que sí cumplía los requisitos. 

Espero que así te haya quedado más claro,
Un saludo.