Diferenciales hipotecarios en 2011 para vivienda nueva.

Hola.

Soy novato y me he registrado para intentar ver si en estos foros puedo resolver alguna duda.

Estoy en proceso de compra de vivienda. Independientemente de si es buena época o no, lo cierto es que es mi primera vivienda y no me puedo permitir el lujo de esperar mucho más.

En la promoción que me lo quiero comprar tengo la siguiente situación.

Intenté comprar un piso en la promoción el año pasado, pero justo cuando lo iba a comprar se bloquearon la venta de pisos porque Noriega (promotora) había presentado concurso de acreedores (Octubre 2010). Estos pisos los tenia con una hipoteca en Banesto a la que nosotros nos ibamos a surrogar pero finalmente se paralizó por lo comentado. Las condiciones que teníamos preconcedidas eran de EURIBOR + 1, mas descuentos por productos.

Ahora mismo el proceso sigue parado sin saber muy bien lo que va a ocurrir. Posible bajada de precios sin determinar. El tema es que según me comentan, gente del mismo banco, es que Banesto ahora parece que ha subido su diferencial (sin determinar) para créditos hipotecarios y que lo estan haciendo todos los bancos.

En esta situación nos ha surgido la oportunidad de acceder a una vivienda en esta promoción. Se trata de alguien que compró aqui hace un par de años con condiciones similares a las que me ofreció a mi en Octubre Banesto pero que por algun problema ahora no puede quedarse con el piso. Con esto, la operación sería comprar el piso (surrogar lo que quede de su hipoteca) con las condiciones comentadas.

Quería saber si es cierto que los bancos en 2011 estan subiendo las condiciones.
Tambien querría saber si el cálculo que he realizado por el cual, el importe (he calculado mensual y anualmente) de la hipoteca no superaría el 40% del neto de mis/nuestros ingresos.
También querría saber si alguien tiene una aproximación de la tendencia que pueden tener el euribor a medio plazo para saber si conviene contratar un seguro de variación de hipoteca (por el que si la hipoteca sube por encima de cierto diferencial, el banco te paga cierta parte de la subida). Desconozco el nombre concreto de este tipo de producto.

Muchas gracias de antemano por la ayuda.

Saludos.

1. Deberás consultar con el banco si te deja subrogarte a esa hipoteca en las mismas condiciones, son los únicos que te pueden responder.

2. El 40% es un ratio un poco elevado, sería mejor el 30% y a día de hoy con lo bajos que están los tipos de interés casi mejor el 20-25% por si suben los tipos con el tiempo (que lo harán pronto o tarde).

3. El seguro del euribor o swap o como le quieras llamar hay productos de todo pero en general son bastante malos, si quieres 'tranquilidad' prueba a ver si te ofrecen los 3 o 4 o 5 primeros años un tipo 'fijo'.

Pero claro todo esto lo has de consultar con el vendedor y con el banco en el que tiene concedida la hipoteca.

Por otra parte no hay ninguna otra vivienda que cumpla tus expectativas?¿? Necesitas que sea de esa promoción exactamente?¿? Si dices que en esta fase tras la suspensión de pagos y la entrega al banco o como sea de las viviendas van a salir más baratas no te convendría esperar a este nuevo precio en vez de subrogarte a una hipoteca concedida en una fase anterior a precios más altos?¿?

Muchas gracias por la rápida respuesta.

El banco si me ha comentado que puedo surrogarme a esa hipoteca.

Me apunto lo que comentas del swap.

A tus preguntas. Aparte que llevamos varios años intentando hacer números el tema es que eso ... casi tendrías que hablarlo con mi señora, que es la que esta más enamorada del piso que de mi :D.
Lo de si van a salir más baratas... primero que no es seguro, aunque entiendo que sucederá asi. Lo segundo es que aunque bajen, y un poco por aqui van mis mayores dudas, es si es cierto que suben los diferenciales, tanto Banesto como cualquier otro banco, al final tendrían que bajar mucho a lo mejor para compensar la subida del coste de hipotecario. No se si me explico ni si tenéis información sobre esta supuesta tendencia alcista. Me han dicho que pasarian del 1 a casi en algunos casos hjasta el 3,5.

Gracias de nuevo.

Pues si el banco y el vendedor aceptan ya puedes ir adelante. La tendencia es a aumentar lso diferenciales pero del 1 al 3,5 va un rato, no se si llegarán o no ahí. De todos modos si compras al precio de 2 años atrás sabrás que compras con un sobreprecio seguramente respecto a otra oferta inmobiliaria.

Hola de nuevo.
He realizado algunos ajustes en mis cuentas y ahora la cuota me llevaría aproximadamente un 30% de mis ingresos netos suponiendo un escenario negativo.
Por otro lado, dado que estoy obligado en este caso a hacer la hipoteca con Banesto, me interesa sobre todo poder posteriormente cambiarme de banco sin coste alguno. Lo que querría saber es qué conceptos tengo que "vigilar" cuando me den la hipoteca para garantizarme que puedo hacerlo. Coste de amortizaciones parciales, cancelaciones parciales/totales, etc.
En general qué cosas tengo que mirar en una hipoteca para poder valorarla.
Esto es porque mi empresa tiene acuerdos con algunos bancos con los que los empleados en teoría tenemos condiciones especiales. Os pego una de las publicides que nos envían para que la valoréis.
Muchas gracias.
-------------------------------------------------------------------------------------------
HIPOTECA COLECTIVOS
EURIBOR + 0,50
Domiciliando nómina o ingresos periódicos y tres recibos.
Para adquisición de vivienda habitual.
Revisión anual.
Plazo de hasta 30 años.
Por un importe de hasta el 80% del valor de tasación/compraventa de la vivienda (el menor de los dos).
0% de comisión de apertura y estudio.
Compensación por desistimiento: 0% en caso de amortizaciones parciales
0,50% los 5 primeros años de vida del préstamo, 0,25% los restantes, en caso de amortización total.
Con la posibilidad de solicitar una carencia de hasta 2 años en el pago del capital.
Con la posibilidad de mantener la cuota constante, y así hacer frente a posibles subidas de los tipos de interés.
Acceso gratuito a Banca Telefónica e Internet.
Posibilidad de obtener un Préstamo Personal de hasta el 10% del valor de tasación de la vivienda a devolver en 5 años.
-------------------------------------------------------------------------------------------

40% de ratio ¿con los tipos de ahora o aunque volvieran a los máximos del euribor de finales de 2008?

Si ahora estás en el 40%, olvídate de comprar.

Por otro lado, el dineor va a subir de precio pero depende de cada operación el diferencial a aplicar. No explicas nada de tus ingresos, situación laboral, si compras con tu pareja, si tienes mas préstamos vivos y cuanto pagas de letras, si aportas fondos propios a la operación...así es complicado opinar.

Saludos

Saludos

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/470289-vas-hipotecarte-consideraciones-previas-funcionamiento-financiacion

Saludos

Indefinido con antiguedad 10 años.
Compro con mi pareja.
Libres de cargas ambos.
Ingresos netos mensuales entre ambos 4000 con 14 pagas.
Posibilidad de aportar hasta 30.000.
Al final supondria un 25% no un 40.

Un. Saludo y gracias