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Extinción decondominio-Pasos - Extinción de condominio
Buenos días.
Mi hermano y yo poseemos un piso al 50% que se va a quedar él como primera residencia.
Voy a poner el caso redondeando números para que sea más sencillo. El piso lo compramos en diciembre de 2019 por 200000€, le hicimos una pequeña reforma y lo alquilamos desde septiembre del 2020. Desde entonces ha estado alquilado por los mismo inquilinos hasta ahora por 800€/mes (no les subimos el alquiler en todo el tiempo).
Me gustaría confirmar los pasos que tiene que seguir mi hermano para quedarse con el piso, creo que son los siguientes:
1. Formalizar extinción de condominio mediante escritura pública ante notario: Me paga la mitad del piso (hemos acordado que el valor es de 220000€, por lo que me pagará 110000€). Por si es un dato a tener en cuenta, me paga sin pedir hipoteca.
2. El mismo día del notario tiene cita en la oficina de liquidación para pagar los impuestos: Sino me equivoco para extinciones no se paga ni IVA ni ITP; solo IAJD, que se debería pagar en 30 días. Como he comentado la idea es tener cita el mismo día del notario.
3. Inscribir la resolución en el Registro de la Propiedad: Esto es lo que menos claro tengo de cómo se hace. He entendido que una vez que se liquiden los impuestos, se pide cita en el Registro para hacerlo. Hemos preguntado en una gestoría y nos han dicho que aunque lo hacen es muy sencillo y no merece la pena pagar 400€ por ello. La verdad es que agradezco que sean sinceros pero no sabemos muy bien qué hay que presentar.
Con esto creo que mi hermano, el que se queda con la vivienda, ya tendría todo hecho. En total los gastos, estando en Madrid, serían: 0,2-0,5% de notaría + 1,5% de impuestos + 400€ de gestoría *si se recurre a ella. ¿Falta algo?
En cuanto a mí tengo muchas más dudas de los pasos a seguir:
1. Para empezar no sé si para el pago mi hermano tiene que llevar un cheque el día de escritura con el notario (como cuando se compra un piso) o me puede hacer una transferencia. En caso de poder hacerse transferencia, ¿tendría que hacerla ese mismo día o se podría hacer antes?. Supongo que se puede hacer antes especificando en el concepto algo como "Extinción condominio piso calle X, nºY, 1ºB"
2. Pago impuestos: Creo que solo debo pagar el IRPF de la ganancia patrimonial; es decir, no tengo un plazo desde la escritura como en el caso del ITP o IAJD, sino que lo pagaría en la declaración de la renta del próximo año y, por tanto, podría invertir todo el dinero hasta ese momento, sacándole algo de rendimiento.
Ahora viene lo complicado (al menos para mí), ¿Quién calcula la ganancia patrimonial y cómo? Como el piso estuvo alquilado he leído que es como que se devalúa. En el caso que he puesto se ha alquilado durante 51 meses.
Entonces la plusvalía sería: 220000€-(200000€-51x800€)=60800€. Como tenía el 50% del piso mi plusvalía es 60800€/2=30400€
¿Al importe de compra debería sumarle el ITP y el valor de la reforma? El ITP lo dudo y la reforma ya me desgravó en la declaración del 2021, por lo que también lo dudo.
Tampoco entiendo por qué se "devalúa", pues yo he incluido en mis declaraciones desde que está alquilado lo que me ha generado y ya he tributado por ello
¿Esto me aparecerá directamente en el borrador o tengo que hacerlo a mano? Hago la declaración en una gestoría, pero siempre tengo la impresión de que cuando se sale un poco de lo común no lo tienen muy claro, así que me gustaría poder "dirigir" un poco y saber qué debo mirar.
Por último, suponiendo la parte proporcional de mi plusvalía fuera de 30400€, ¿Cuánto tendría que pagar?
Pido disculpas por lo largo que me ha quedado, no he sabido resumirlo más. Quizá es una cosa sencilla, pero tengo bastantes dudas y no quiero que nos nos engañen ni que, por desconocimiento, se nos pase pagar algo en el plazo correspondiente y nos caiga una multa. Muchas gracias de antemano.
Mi hermano y yo poseemos un piso al 50% que se va a quedar él como primera residencia.
Voy a poner el caso redondeando números para que sea más sencillo. El piso lo compramos en diciembre de 2019 por 200000€, le hicimos una pequeña reforma y lo alquilamos desde septiembre del 2020. Desde entonces ha estado alquilado por los mismo inquilinos hasta ahora por 800€/mes (no les subimos el alquiler en todo el tiempo).
Me gustaría confirmar los pasos que tiene que seguir mi hermano para quedarse con el piso, creo que son los siguientes:
1. Formalizar extinción de condominio mediante escritura pública ante notario: Me paga la mitad del piso (hemos acordado que el valor es de 220000€, por lo que me pagará 110000€). Por si es un dato a tener en cuenta, me paga sin pedir hipoteca.
2. El mismo día del notario tiene cita en la oficina de liquidación para pagar los impuestos: Sino me equivoco para extinciones no se paga ni IVA ni ITP; solo IAJD, que se debería pagar en 30 días. Como he comentado la idea es tener cita el mismo día del notario.
3. Inscribir la resolución en el Registro de la Propiedad: Esto es lo que menos claro tengo de cómo se hace. He entendido que una vez que se liquiden los impuestos, se pide cita en el Registro para hacerlo. Hemos preguntado en una gestoría y nos han dicho que aunque lo hacen es muy sencillo y no merece la pena pagar 400€ por ello. La verdad es que agradezco que sean sinceros pero no sabemos muy bien qué hay que presentar.
Con esto creo que mi hermano, el que se queda con la vivienda, ya tendría todo hecho. En total los gastos, estando en Madrid, serían: 0,2-0,5% de notaría + 1,5% de impuestos + 400€ de gestoría *si se recurre a ella. ¿Falta algo?
En cuanto a mí tengo muchas más dudas de los pasos a seguir:
1. Para empezar no sé si para el pago mi hermano tiene que llevar un cheque el día de escritura con el notario (como cuando se compra un piso) o me puede hacer una transferencia. En caso de poder hacerse transferencia, ¿tendría que hacerla ese mismo día o se podría hacer antes?. Supongo que se puede hacer antes especificando en el concepto algo como "Extinción condominio piso calle X, nºY, 1ºB"
2. Pago impuestos: Creo que solo debo pagar el IRPF de la ganancia patrimonial; es decir, no tengo un plazo desde la escritura como en el caso del ITP o IAJD, sino que lo pagaría en la declaración de la renta del próximo año y, por tanto, podría invertir todo el dinero hasta ese momento, sacándole algo de rendimiento.
Ahora viene lo complicado (al menos para mí), ¿Quién calcula la ganancia patrimonial y cómo? Como el piso estuvo alquilado he leído que es como que se devalúa. En el caso que he puesto se ha alquilado durante 51 meses.
Entonces la plusvalía sería: 220000€-(200000€-51x800€)=60800€. Como tenía el 50% del piso mi plusvalía es 60800€/2=30400€
¿Al importe de compra debería sumarle el ITP y el valor de la reforma? El ITP lo dudo y la reforma ya me desgravó en la declaración del 2021, por lo que también lo dudo.
Tampoco entiendo por qué se "devalúa", pues yo he incluido en mis declaraciones desde que está alquilado lo que me ha generado y ya he tributado por ello
¿Esto me aparecerá directamente en el borrador o tengo que hacerlo a mano? Hago la declaración en una gestoría, pero siempre tengo la impresión de que cuando se sale un poco de lo común no lo tienen muy claro, así que me gustaría poder "dirigir" un poco y saber qué debo mirar.
Por último, suponiendo la parte proporcional de mi plusvalía fuera de 30400€, ¿Cuánto tendría que pagar?
Pido disculpas por lo largo que me ha quedado, no he sabido resumirlo más. Quizá es una cosa sencilla, pero tengo bastantes dudas y no quiero que nos nos engañen ni que, por desconocimiento, se nos pase pagar algo en el plazo correspondiente y nos caiga una multa. Muchas gracias de antemano.