Alquiler seguro, existe?

Buenos días
Hay una vivienda para vender y el comprador quiere estar de alquiler mientras el Registro de la propiedad certifica la escritura.
Esta situación puede durar cuatro o cinco meses pero el contrato de arras que se ha hecho, vence dentro de un mes y hay dudas de renovación si no ocupa la vivienda.
El comprador no se opone a ningún tipo de contrato que se haga, pero con la inseguridad jurídica que hay, no me fio.
Agradecería algún consejo sobre como actuar y si existe alguna forma de asegurar la renta y el desahucio rápido en caso de llegar a producirse.
Un saludo y gracias

Olvídate de desahucio rápido o lento, con la ley de 2020 cualquier inquilino que se declare vulnerable no puede ser desahuciado si el dueño de la vivienda no demuestra que no es vulnerable, lo que es imposible ya que no tiene acceso a sus cuentas bancarias y bienes. Además, si finalmente y al cabo de años, el juez decreta el desahucio, la policía tiene órdenes de no ejecutarlo (esto me lo ha confirmado tanto un juez como un policía). Tal y como están las cosas, si tienes una segunda vivienda lo único razonable es venderla urgentemente y poner cámaras y alarmas hasta que la venta sea efectiva. He visto muchos casos que en el periodo de tiempo que está en venta la casa es okupada y adiós venta, o la tienes que vender con el okupa y un descuento del 50 %.
Los seguros antiokupación en el mejor de los casos te pueden pagar una pequeña parte de los gastos ocasionados. Así que NO, desgraciadamente hoy día no existe nada parecido al alquiler seguro, es una de las inversiones más arriesgadas que existen, y te lo digo después de haber sido arrendador y conocer bien el tema.

El comprador quiere estar de inquilino antes de llegar a formalizarse la compraventa.
No tiene esto mucho sentido, para el propietario no es ninguna ventaja, en todo caso puede ser un problema que le puede surgir sin buscarlo.

Si soy el propietario siempre tengo la opción de prorrogar el contrato de arras y darle más margen de tiempo al comprador. Lo que pasa que primero hay que mirar ¿Quién? No cumple con los plazos que se establecieron en el Contrato de Arras. El comprador, o, el vendedor.

La inscripción del inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad es una cuestión que le corresponde al comprador. Por el contrario, si el propietario tiene algún problema con el inmueble en el Registro de la Propiedad, eso ya no es culpa del comprador, es culpa del que está vendiendo esa propiedad. Intuyo, igual me equivoco, que eso es lo que esta sucediendo.

 

Gracias, Alfon. Es mi primera vez que vendo una casa,  lo hago por necesidad sobrevenida y oyendo eso de que los casos de okupación representan el 0.0000… creía que era yo el confundido. 

En este caso los compradores  no son vulnerables, tienen salarios públicos, con lo cual, supongo que en la hipoteca que han pedido al Banco, tendrán constancia y un juez podrá acceder a ese dato. Otra cosa es que se dilate en el tiempo por culpa del trabajo judicial. 

Habida cuenta de que el Registro puede tardar 3 o 4 meses, me proponen ocupar el inmueble con contrato notarial de alquiler y llegada la documentación registral, proceder a la compra. 

Aquí se plantea que al tener la residencia habitual y padrón en dicha vivienda, si la alquilo, desaparecería tal condición y Hacienda me freiría a impuestos. Alguna solución? 

Buenas puedes firmar un contrato de alquiler con ellos con seguro de impago hasta que te compren la vivienda
El problema que veo yo ahí es que si finalmente ellos no pueden acceder a la financiación y se tiran para atrás tu estas atado a un contrato de alquiler regido por la lau de 5 años y no podrías vender la casa.
Otra opción es que firméis un contrato de arras por un importe alto (así no se tiraran atrás ya que perderían el importe) y que les permitas el acceso a la vivienda desde las arras
En el precio de compra venta deberías incluir un incremento del precio en concepto de esos meses de alquiler

Acceder a la financiación si pueden, de hecho el Banco solo les pide la escritura registrada y eso es lo que está pendiente de que en tres o cuatro meses lo tenga.

Si les hago un contrato de alquiler temporal, también tendría que estar 5 años?

En realidad quieren ocupar la casa mientras se resuelve todo esto y no ponen objeción a un alquiler con opción a compra o lo que sea. Por otro lado el contrato de arras está hecho, pero vence en agosto

Buenos pues una opción seria lo comentado
Unas arras altas y contrato de alquiler

Todos los contratos de alquiler se rigen por la LAU y son a 5 años si alquilas como persona física. El riesgo es el que te he comentado en mi anterior post que estas atado a 5 años por el contrato de alquiler en caso de que se tiren atrás.
Por eso te cubres con unas arras altas (en vez de un 10% pides una prima adicional) y limitadas en el tiempo, es decir si no escrituran en X meses las pierden
Te metes un seguro de impago

Lo peor que te puede pasar es que te quedes la arras y cobrando el alquiler (del inquilino o del seguro)

Leo que el contrato de arras lo tienes hecho y vence en agosto
Pues lo mismo tienes un pequeño riesgo al dejarles entrar, podrías hacer un alquiler temporal pero dudo que un seguro te cubra. 
Alquiler con opción a compra por el precio final pactado y si no compran en agosto pierden las arras puede ser una opción. 
Tienes que valorarlo, el peor escenario seria el de post de arriba

Gracias! y perdona mi insistencia.
Estoy leyendo un texto en Google donde habla de alquiler el precario, con lo cual se hace un contrato sin pagar nada, (en teoría), donde los inquilinos pueden ser desalojados en el periodo de tiempo que se determine. La pega que encuentro es que se produciría un desahucio y ahí intervendría el juzgado, pero no sé si para estos casos la sobrecarga judicial existiría o sería más rapido. Saludos 

Ahí ya desconozco el tema del alquiler precario sinceramente
Si hay juzgado de por medio no te esperes un desahucio expres

Se me ocurre que hagas un anexo incrementando las arras. Es decir les dejas entrar pero te tienen que hacer un pago adicional y que si a vencimiento (agosto) no han comprado lo pierden
De todas formas ya te queda poco tiempo para el vencimiento

Eso es lo que yo haría si me plantease dejarlos entrar antes 
Ellos si tienen clara la financiación y quieren entrar en la casa no tienen porque ponerte pegas

Gracias, Ezequiel. Opino igual sobre el desahucio exprés. A lo mejor me he explicado mal, pero el quid de la cuestión no reside en ellos, sino en que el Registro es desesperantemente lento y no inscribe la escritura hasta sepa Dios cuando, de ahí la fecha de arras. Realmente no creo que haya problema en ampliar un par de meses, pero si aún no se ha resuelto, seguro que amenazarán con abandonar, de ahí su interés en ocupar la vivienda y cuando esté lista la escritura, finalizar la compraventa . Saludos

Hay una cosa que no termino de entender cuando hablas de inscripción en el Registro 
A que tienes que esperar al Registro?
Cuando tú compras una vivienda y firmas en notaría la compra venta esa vivienda en Registro sigue figurando como del anterior propietario 
La asesoría de la notaría con esa escritura va al registro y solicita el cambio de nombre
Hasta que el cambio de nombre se certifica pueden pasar varios meses pero la vivienda a todos los efectos es tuya
No termino de entender a que te refieres 

Hola Ezequiel,

A mí al principio tampoco me cuadraba esa parte, pero me da que el problema de la venta es porque rasupa aún no tiene las escrituras a su nombre, y están en proceso de cambiarlas en el registro de la propiedad. Una vez las tenga, es legalmente el propietario y puede proceder a la venta.

Quizá sea una propiedad heredada y que aún no haya sido cambiada en el registro.

Si por el contrario es como pensaba inicialmente, estás en lo cierto, una vez realizas la compraventa ante notario, a efectos legales, el piso ya es titularidad del comprador, y con las escrituras que te proporciona notaría es con lo que cambias la titularidad en el registro, y aunque tardara meses, no deja de cambiar que la venta ya se ha formalizado y son los nuevos propietarios, pudiendo disponer del inmueble.

Un saludo

Quien incumple las arras, tal como expone las cosas, es usted, que no puede vender por no estar a su nombre y así ningún banco financia una compra.
Tarda en llegar a un acuerdo con los compradores que parecen dispuestos a aceptar su demora en cumplir lo pactado.
Un alquiler con opción a compra ANTES de una fecha límite determinada (que el primer interesado en que sea posterior a agosto es usted) es una opción que puede salvar la operación. Con las arras ya cobradas podría financiar el deshaucio si fuera necesario y recuperar el pleno dominio de la propiedad. Cualquier gestoría decente puede atender esa necesidad de forma equitativa para
ambas partes