Gastos de tramitación en hipoteca de la constructora

Hola:

He estado estos días preguntando en Rankia sobre las condiciones de diferentes hipotecas online y he obtenido informaciones que me han ayudado mucho, lo cual agradezco enormemente.

Sin embargo, quisiera plantear ahora una duda crucial en mi caso, casi más importante que el conocimiento de las hipotecas online más baratas: la constructora de mi vivienda (de nueva construcción, 85 metros. Cuesta 160.000 y pido 120.000) tiene ya una hipoteca pre-acordada con Ibercaja. Las condiciones son de Euribor + 1%, con seguros de hogar y vida, nómina y 3 recibos vinculados, cuestión por la cual estoy mirando otras hipotecas con mejores condiciones. Sin embargo, me dicen en la constructora y en Ibercaja que si me quedara con ellos me ahorraría un buen pellizco en gastos de tramitación, lo cual me hace dudar un poco.

El problema es que aún no me han dicho exactamente cuáles son esos gastos que ya están cubiertos con ellos, ni (lo más importante) a cuánto ascienden. Yo supongo que serán los gastos relativos a la tramitación de la compra-venta (tasación, impuesto actos jurídicos, etc.), pero no sé si también estarían incluidos los de tramitación de la propia hipoteca. Por lo que he podido leer por ahí, estos gastos suelen ascender, dependiendo de la vivienda a unos 4.000 - 6.000 euros. ¿Creéis que rondaría esta cantidad lo que me ahorraría si me quedara con ellos o sería algo menos? ¿Conocéis de algún caso similar? E incluso, ¿creéis que es normal lo que me cuentan la constructora e Ibercaja?

Agradecería mucho cualquier ayuda u opinión sobre el tema.

Saludos.

si subrogas la operacion que tiene el promotor con su entidad, solo pagas la comision de subrogacion que tengan establecida, si la hay, con lo que te ahorras los gastos de constitucion de una nueva operacion; por 120.000 euros de hipoteca, si hay comision de subrogacion puedes pagar entre 600 euros (0,50%) y unos 1.200 euros (1%); si haces una hipoteca nueva los gastos de constitucion supongo que se situaran alrededor de los 2.500/3.000 euros. tu mismo, haz los calculos de lo que interesa mas. Piensa que por una hipoteca de 120.000 euros a 20 años, un diferencial de 0,25% significaria unos 15 euros mensuales (180 euros al año) con lo que situarias el umbral de equilibrio entre una opcion y la otra en unos 10 años, a partir de ahi te beneficiarias al constituir una operacion nueva. En 10 años a razon de 180 euros año, te ahorrarias 1.800 euros; disculpa la comparacion, pero si fumas, te saldria mas rentable dejar de fumar. En cuanto a los gastos de compra venta, son los mismos en ambas opciones.

Me estoy especializando en derecho hipotecario, e inmobiliario registral, y todo lo relativo al derecho bancario vinculado a la contratación de esta clase de productos, tanto de activo como de pasivo, pero nada mejor que este artículo para dejártelo claro :
http://www.gurusblog.com/archives/gastos-compra-venta-vivienda/15/11/2010/
Casi todo lo que dice se cumple a rajatabla.
En cuanto a lo que te dicen desde banco-promotor, olvídate, son cortinas de humo para sacarte los cuartos. Y créeme, serán muchos cuartos, y durante muchos años.

Muchas gracias por contestar, Josasa, me ha clarificado bastantes las cosas. Lo que haré entonces será hacer cuentas para ver qué me compensa más. La cuestión es que creo que finalmente el diferencial entre ambas opciones será más de 0,25% (a 30 años). La cuestión que veo más primordial ahora mismo es que me digan en la caja con la que tiene la hipoteca la promotora (Ibercaja), la comisión por pasar la hipoteca a otra entidad, ya que creo que lo mejor puede ser coger la hipoteca con Ibercaja para ahorrarme los gastos de constitución de la hipoteca, y en cuanto pueda pasarme a otra entidad con unas condiciones mejores (si me sale rentable).

Ah, y no fumo :) Buena comparación, en todo caso.

Saludos.

Gracias por tu respuesta, Jo.ma. Sin embargo, no me queda claro lo que quieres decir con lo de "las cortinas de humo para sacarte los cuartos". ¿Crees que la promotora me está intentando engañar con algo?
El artículo que citas está muy bien, pero no creo que se deduzca de él que me estén intentando enagñar. Quizá no he entendido algo...

Saludos.

Yo estuve en una situación como la tuya, aunque fue en 2005 (nada que ver con la situación actual, eso sí). Finalmente rechacé la oferta del promotor y cogí la de ING, y la verdad creo que ha sido la mejor decisión que he tomado en mi vida. El crédito que me ofrecían era bastante malo, y encima resultó ser un crédito abierto de La Caixa que no es una hipoteca normal y no se puede subrogar a otra entidad. Vamos, que me la quisieron colar bien colada.

Eso no quiere decir que la hipoteca de tu promotor sea mala, pero como mínimo debes mirarla con lupa.

Por otro lado sé que es tentador ahorrarte ese pellizco al principio, pero debes pensar más a largo plazo, y también pensar un poco qué cosas debes valorar más. Por ejemplo ¿tienes intención de hacer amortizaciones anticipadas? En ese caso te interesa una hipoteca que no te cobre comisión por ello. Ese tipo de cosas.

Gracias por tu respuesta, Luke78. Lo que estoy haciendo precisamente es mirar con lupa lo que me ofrece Ibercaja, ya que no quiero que me la cuelen. Mi intención es coger ahora la que me ofrecen, pero cambiarme luego a ActivoBank, ING o Tubancaja. Miraré muy bien que no haya ninguna cláusula que diga que la hipoteca no se puede subrogar a otra entidad.

Lo que ya he visto que tienen es una comisión por subrogación de 0,25%, pero con lo que me ahorro en la tramitación, aún así me compensa. He echado cuentas y si me hipotecara desde el principio con una entidad online, empezaría a "ganar" dinero con respecto a la hipoteca de Ibercaja a partir de unos 6 años (debido a lo que me ahorro con los gastos de tramitación), por lo que ya te digo que seguramente ahora me hipotece con Ibercaja, y en cuanto pueda (en dos meses como mucho), me pase a alguna online. Creo que es lo que mejor me sale.

Lo único que me queda por mirar bien es que las entidades online no me pongan pegas ni me cobren comisiones por traerme la hipoteca desde otra entidad. ¿Alguien sabe si esto es posible o lo normal es que te reciban con los brazos abiertos?

Saludos.

En ese caso mira el tema de los seguros. Lo normal es que te obliguen a contratar seguros, y suelen ser de duración de un año, y se van renovando cada año. Y dudo mucho que si te vas a los dos meses te devuelvan la parte proporcional del seguro. Quizás interese más aguantar un año y luego cambiar.

También algunas entidades obligan a contratar seguros de varios años (p.ej. cinco), con pago anticipado, y luego pedir que te devuelvan la parte proporcional puede no ser fácil.