Merece la pena declarar a hacienda los ingresos por el alquiler de una casa??????

Eres un artista. :)

Muy claro y muy bien expuesto.

Lo que ocurre habitualmente es que la gente no sabe que esto de declarar rentas de alquiler, caro no es, y menos si hay hipoteca. Mucha gente no calcula lo del 3% de amortización y es una pasta ..... pero atención SOLO LA PARTE DEL VUELO, PORQUE LOS TERRENOS NO SE AMORTIZAN, y contrariamente a lo que piensa mucha gente, un piso tiene parte del terreno, que es de todos los vecinos. No es la primera vez que en una reunión de comunidad oigo, por ejemplo en caso de reparar el tejado, que el del primero, o el segundo ni les toca pagar porque ellos no se van a mojar, y lo más habitual en fincas antiguas que se quiere poner ascensor, algunos de los primeros pisos, aseveran que a ellos no les afecta.

Los recibos de IBI no siempre son tan claros como “construcción” o “vuelo” a menudo solo pone “suelo” y tienes que deducir el valor amortizable por resta (diferencia con el total valor) ……y además si el valor de compra + gastos de compra + impuestos es superior al valor que figura en el IBI uno puede aplicar un 3% de dicho valor mas grande, el problema es que en la escritura de compra casi nunca se separa el valor de la construcción y del terreno, en dicho caso, creo que hacienda lo acepta es hacer una proporción con el recibo de IBI, pongamos un ejemplo
Valor del suelo IBI ……40.000
Valor del vuelo o construcción IBI ….. 60.000
Coste de compra, pongamos 167.000 incluidos gastos e impuestos, con lo cual nos convendría mas un 3% del valor de compra (es mas alto), entonces si el recibo de IBI determina que un 40% es suelo y un 60% construcción, aplicamos un 60% a los 167.000 €, y nos queda que la parte de construcción en relación al valor de compra mas gastos es de 100.200,00 con lo cual sería mucho mas interesante aplicar un 3% de este último valor.

Para terminar, los muebles y enseres se amortizan al 10% (nevera, lavadora, muebles del salón, etc.).

Y al final de todo, siempre y cuando sea residencia permanente de los inquilinos un 50% del beneficio no paga impuestos, y si son jóvenes y con pocos ingresos no se paga un euro, no obstante si son demasiado jóvenes, y además si tienen pocos ingresos, a menudo no es interesante alquilarles la vivienda, por los riesgos de pago , no por juventud, si no por los ingresos.

Y por cierto, algunas de estas cosas las aprendí en el foro de fiscalidad, y mas concretamente que el 3% no es como una empresa que cuando en diversos años has llegado al amortizar el 100% del valor ya no puedes amortizar nada más, en los alquileres de particulares o comunidades de bienes este 3% es in secula, seculorum, amen .....

Vale… ahora te pongo un caso……
Ingresos Alquiler ……………8.400
Reparaciones ………………………………150
Comunidad ………………………………………900
Impuesto IBI ………………………………160
Intereses hipoteca …………3.900
Resultado antes de amortizaciones ………3.290,00 €

Valor de compra……………………………240.000
Valor del edificio (60%)……144.000 (no tengo el recibo del IBI a mano... pero puede ser)
3%…………………………………………………………………4.320

RESULTADO TRAS AMORTIZACIONES: -1.030€

Ale… Desgravación negativa?????

(lo he hecho con los datos actuales de mi piso, y el alquiler que se podía cobrar en mi zona, un poco bajo…)

Je .... je .... que no pillas (creo) vengo "aprendido" del foro de fiscalidad de rankia.....
dame un ratito .......

A ver... que tengo curiosidad... jejeje.......

Casilla 70 …………………..8.400 €
Casilla 72 (intereses, reparaciones, conservación) 150 + 3900 = 4.050 Atención aquí, si esto fuere superior a los 8.400 € de la 70, el faltante no lo podías compensar, de quedaría “guardado” para deducir en los próximos años (un máximo de 4) y este “faltante” a la casilla específica para ello que es la 73, o sea no se pierde, solo se “demora”.

El resto de gastos a la casilla 74 “otros gastos fiscalmente deducibles”

Y el rendimiento negativo te resta las bases imponibles de otros ingresos, pero claro si hacienda nos da la facultad de solo pagar impuestos por la mitad del rendimiento final, si son pérdidas solo restas de otros ingresos la mitad, esto es obvio ……..

Esto no va como algunos ingresos del capital, que solo puedes compensar pérdidas si tienes ingresos positivos, aquí no, si ganas pagas y si pierdes reduces del resto …….

Peeeeeeeeeero….. esta ventaja tan fantástica del 50% (caso de viviendas permanentes, repito no las de temporada) tiene un problema y es el siguiente:

Tu casa la compraste por 240.000 gastos incluidos, pongamos que la tuviste alquilada 10 años y ahora la vendes por 300.000 €, te dirás, pues pagaré lo que me toque (creo que el 19%) de los 60.000 € de beneficios ….. y yo te digo “y un huevo” y “peor que esto", de entrada de esta casa habrías considerado gastos en el alquiler 4.320 € por tanto x 10 años son 43.200 €, pues macho el beneficio es 240.000 – 43.200 amortizados = 196.800 € de valor neto actual, que comparados con los 300.000 es un beneficio de 103.200 € y paga el % que te toque por dicho beneficio, y además “es que yo Ritxi70 de este alquiler con la coña del 50% en realidad y al igual que los ingresos me contaban al 50% pues la amortización también solo restaba un 50% por ser vivienda permanente” y no es justo que ahora me resten el 100% de lo desgravado como amortización, y hacienda te dirá “a mí que me cuentas” cuando te iba bien esto del 50% pues nunca dijiste nada ni planteaste al parlamente que cambiasen la ley, pues ahora vas y te jodes, esto al 100%

Y ahora es cuando viene uno de los foreros de fiscalidad y dice Grissom definitivamente tu te crees "aprendido" pero esto falla por tal y pascual ..... no creo, pero el caso se puede dar ..... Empty, Al.Rodrigo, y resto de foreros SOCORRO .......

Y te añado otra, lo digo porque yo lo hago .... si los caseros pagamos los recibos de luz, agua, gas, etc. y "refacturamos" su importe al inquilino, cosa que recomiendo (nota 1) se consideran por un lado ingresos y por otro "gastos deducibles" ya sé que es neutro, no sabría decirte el porque, pero me recomendó el asesor fiscal de la empresa, el cual en alguna inspección (empresarial) nos ha demostrado que es bueno como asesor, bien es cierto que lo tiene fácil, porque estamos en un negocio que no genera B (ni ganas, por mi parte al ser un empleado de rango medio, que se la juege el dueño, mi nómina no pone 200 € al mes por jugarsela con hacienda).

Nota 1: Lo recomiendo, porque cuando de cambia de inquilino o cuando uno va justillo de dinero, puede devolver el recibo por falta de fondos, te cortan la luz (por ejemplo) y es que ni te enteras hasta que tienes el marrón, al menos si el casero paga y "refactura" sabe lo que está ocurriendo en su casa.

Yo creo que la parte que hablas de cómo declarar los ingresos del alquiler en viviendas permanentes es correcta.

El problema es cuando hay que vender la vivienda y quieres hacer los cálculos con lápiz y papel porque hay que hacer muchos números, agravado en el caso de viviendas alquiladas donde hay que tener en cuenta las amortizaciones.

Os paso parte del un comentario de fecha 08.11.10 de al.rodrigo que lo explica de forma magistral y al que falta añadir el tema de las amortizaciones, que dependiendo del año en que se doten, se actualizan de la misma forma una por una (menos mal que el programa PADRE lo hace automáticamente, casillas 364 a 367):
================================================================================================

A las ganancias obtenidas en la venta de elementos patrimoniales, hasta el año 1996, se les aplicaba unos coeficientes reductores (coeficientes de abatimiento) por año en que dicho elemento patrimonial hubiese permanecido en nuestro poder, y que excediese de dos años. El resultado era que parte de la ganancia, o toda, podía quedar no sujeta al IRPF. El porcentaje de reducción a aplicar dependía del tipo de elemento patrimonial del que se tratase.
Con la aprobación del Real Decreto-Ley 7/1996 se eliminaron esos coeficientes reductores para las ganancias realizadas desde el 01.01.1997, pero se creó un régimen transitorio manteniendo los "derechos" de la antigua legislación, es decir, válido para los elementos que hubiesen sido adquiridos antes del 31.12.1994. Se duplicó el porcentaje a aplicar por año de permanencia en el patrimonio y determinaba la no sujeción de la ganancia realizada en ventas siempre que el elemento patrimonial tuviese una antigüedad. O la no sujección de parte de la ganancia siempre y cuando el elemento transmitido hubiese sido adquirido antes del 31.12.1994.
Por último, la vigente Ley del IRPF, la 35/2006, mantiene ese régimen transitorio pero sólo a la ganancia realizada desde la compra hasta el día 19.01.2006, e impidiendo la posibilidad de aplicar esos coeficientes reductores a la ganancia obtenida desde el 20.01.2006 hasta la venta.
***
En inmuebles, que es el caso consultado, el coeficiente de abatimiento a aplicar es el 11,11% por año de permanencia hasta el 31.12.1994, redondeado por exceso. Es decir, aplicamos el 11,11% si el inmueble fue comprado entre el 31.12.1993 y el 30.12.1994; el 22,22% si el inmueble fue comprado entre el 31.12.1992 y el 30.12.1993; ... hasta llegar a los inmuebles adquiridos hasta el 30.12.1986, que se les aplica el 100%. Pero estos porcentajes se aplican sólo sobre la parte de la ganancia que corresponde desde la compra hasta el 19.01.2006.
Para hacer el cálculo, siempre y cuando el inmueble vendido haya sido comprado antes del 31.12.1994, primero hallamos la ganancia total (precio de venta menos precio de compra actualizado por coefeciente), que la voy a llamar "G". Y tenemos que contar días:
a = número de días desde la compra hasta el 19.01.2006
b = número de días desde la compra hasta la venta.
Si a esa ganancia "G", la multiplicamos por "a" y la dividimos por "b", nos dará la ganancia hasta el 19.01.2006, a este resultado lo multiplicamos el coeficiente de abatimiento que corresponda; y lo que dé lo restas de la ganancia "G". El resultado es lo que se integra en la base del ahorro.
================================================================================================

Hay que recordar que la base del ahorro tributa al 19% los primeros 6.000 euros y al 21% a partir de 6.000,01.

Saludos.