Consejo para elegir un Seguro para Comunidad de Propietarios

Hola. Es la primera vez que posteo aquí. La razón es la siguiente: me ha tocado el turno de presidencia en la comunidad en la que resido y se ha decidido en la Junta Ordinaria contratar un seguro.

Es un edificio de sótano, planta baja y tres alturas con seis viviendas del año 1970. No hay piscinas ni jardín. En el sótano y en el local comercial se realizan trabajos de carpintería y barnizado, por lo que el interés en asegurar contra incendio es prioritario.

Según las Escrituras Notariales de nuestro piso, el sótano y planta baja no contribuyen a los gastos de conservación, reparación, iluminación y limpieza de portal y escaleras (únicas zonas comunes,) por no hacer uso de tales servicios.
Si contratamos un seguro comunitario, ¿estos locales no están obligados a contribuir?. Si no lo están, se beneficiarían igualmente del seguro contratado, ¿no?.

No tengo ni idea de los lugares comunes, términos técnicos y astucias a tener en cuenta en este sector y me gustaría todos los consejos que podáis darme. He leído varios hilos pero no he extraído ninguna conclusión que me sitúe delante del agente de seguros con confianza.
Nos interesa sobre todo asegurar riego de incendio, agua (bajantes de pluviales y fecales) y responsabilidad civil.

Espero que no sea una petición demasiado general. Cualquier experiencia parecida o enlace con información será útil.

Gracias a todos

Buenas noches.

Un edificio de 1970 va a requerir la visita de un perito que certifique que está en buenas condiciones y si no lo está puede incluso que se rechace la contratación o se haga con franquicias en daño por agua y RC sobre todo. Por buenas condiciones me refiero a que la cubierta esté impermeabilizada, se hayan sustituido los bajantes y el suministro de agua potable.

Otra cosa a tener en cuenta son los locales. En póliza pueden excluirse de cobertura pero van a ocasionarte un incremento del precio de la póliza ya que las actividades que comentas soportan, como tu mismo dices, un mayor riesgo de incendios. A lo mejor interesa que los locales se sumen al seguro de la comunidad para el continente en vez de tenerlo en póliza propia, habría que estudiar si les sale más barato pero apostaría a que si.

Por último otra cosa importante que varias aseguradoras están incluyendo es la reclamación de cuotas impagadas a morosos (las impagadas siempre a partir de la contratación de la póliza). Dado el repunte de la morosidad en las comunidades de propietarios lo considero hoy por hoy una cobertura imprescindible. Que yo sepa Catalana Occidente, Ocaso y Allianz lo tienen (como cobertura básica o contratable como cobertura opcional) pero seguro que hay otras aseguradoras que tambiénlo cubren.

Un Saludo

Ante todo te comento que te haría bien leerte el siguiente hilo, completo: https://www.rankia.com/foros/seguros/temas/407999-ayuda-posible-incumplimiento-seguro-comunidad

En el argumento una Ley de propiedad horizontal que es la que regula qué es comunitario y qué no lo es. Cualquier pacto en contrario es nulo.

Asimismo creo que deja bastante claro el follón en el que se puede meter un edificio por dejar a banda a los locales. Si estos no quieren pagar el seguro se les reclama incluso judicialmente y asunto arreglado. Más aún si se trata de un riesgo agravadísimo como es una carpintería y barnizado que viene a ser como una caja de bombas pero a lo bruto.

No aceptéis un seguro sin visita de perito (no un comercial, por favor) de por medio: el tema de la carpintería/barnizado es de tomarlo con pinzas. Y hacedlo a través de un corredor honesto y fiable, bien reputado. Un agente en este caso es una mala solución porque se necesitarán igual varias consultas de aseguradoras para que alguna acepte.

Un saludo,

Gracias Mouser y Avante. En esta Comunidad no hay Estatutos constituídos. Tenemos un documento notarial de 1973 (al que me referí como Escrituras Notariales en mi primer mensaje), de cuatro artículos, que establece en el último de ellos:

Art. Cuarto: En los demás no previsto anteriormente, se regulará la comunidad por lo dispuesto en la vigente LPH de 21/07/1960 y demás disposiciones complementarias

El 1º de estos artículos excluye a sótano y planta baja de contribuír a los gastos mencionados en mi primer mensaje. La pregunta: ¿Prevalece la LPH 1999 sobre este documento?. Tengo una copia de la Ley en BOE. ¿Es suficiente? Avante, ya había leído ese hilo y algunos otros. Pero al tener el detalle del documento con esa exención de gastos, no sabía si podíamos apoyarnos en la LPH 1999 para reclamar. Gracias de nuevo

En el Registro de la Propiedad sólo consta como Estatutos esos artículos a los que me refería. Me dijeron que en los edificios antiguos se hacía así.

Entonces, ya que esos artículos no regulan las relaciones del bajo y sótano con respecto a la copropiedad de los elementos comunes y estructurales, es la LPH 1999 la que marca la forma en que los comuneros contribuyen a los gastos de conservación decididos en la Junta de Propietarios, incuídos en este caso sótano y bajo, que no contribuyen a gastos de portal y escaleras por el Escrito Notarial, pero sí en los aspectos indicados en la LPH.

¿Estáis de acuerdo?

Un saludo.

PS: Catalana Occidente, on-line, nos ha presupuestado un seguro en 367€, con R.C., R.C. de daños por agua, Incendio y capital asegurado de continente de 563.000€. Sin inspección previa.
Echo de menos la reclamación jurídica a morosos y defensa jurídica y sobra la asistencia por averías.

Y para que te van a hacer una inspección, si no te aseguran la reparación ni los daños por agua, tampoco los daños eléctrico, ni goteras y filtraciones, ni robo y quizás ni la rotura de cristales, ¿`para que realizar un inspección? Solo RC incluida la de agua y incendio, lo justito vamos.

La Ley, como has podido comprobar, sufre modificaciones posteriores a 1973. De hecho, con ella, se modifica el mismísimo Código Civil que es de 1889.
Lo que es o no es necesario para el edifio, además del Código Civil y la propia LPH os lo debería decir (también a los propietarios de sótanos y locales) el sentido común.
¿Cómo se puede entender un edificio sin la cimentación que subyace a un sótano?
¿Cómo se sostiene que un conjunto de pilares que transcurre por un local no es parte inseparable del edificio?
¿Cómo pueden llegar unas redes de bajantes hasta el alcantarillado sin transcurrir por esas dos realidades, locales y sótanos?
¿Cómo se puede reconstruir tras una explosión el piso del primero sin restituir el techo del local?
¿Cómo puede llegar la acometida de gas o de electricidad a los pisos sin pasar por unos bajos?
¿Dónde se ubican los aljibes?

Sinceramente paraos a pensar un poquito en ello y tendréis ante vosotros la respuesta.
Por cuanto a proponerlo a tal o cual aseguradora, siempre encontraréis alguien en este mundo dispuesto a cometer cualquier estupidez. Si, además, hay dinero en juego, la probabilidad aumenta.
Apostad por gente que cuide por vuestro interés, aunque ello suponga llevaros la contraria si eso es lo que dicta la inteligencia y la conciencia.
Si vamos al médico con un cáncer incipiente ¿es mejor que nos lo diga y nos proponga un tratamiento urgente que nos salvará o que sea complaciente y nos cure "la moléstia" con unos gelocatiles para no llevarnos la contraria?
Por cierto, un documento entre particulares y más aún de adhesión (no libremente pactado cláusula por cláusula) no prevalece sobre una Ley.
Por último: a estas alturas deberíais tener constituida una comunidad conforme a Ley, con unos Estatutos adaptados a la misma.
Gracias a tí por consultar.

Las respuestas a esas preguntas son de sentido común. Por desgracia, no abunda mucho por aquí y no trato con ciudadanos equilibrados acostumbrados al razonamiento. La mayoría son ancianos y parece que llevan la contraria como forma (todavía) de reafirmación personal, aunque se les caiga la casa encima. Aparte de carecer de valentía para exigir sus derechos, porque no los tienen claros. No conocen la Ley ni quieren. Prefieren aconsejarse por sus conocidos de confianza, que les sucede lo mismo que a ellos. Así llegan a las Juntas con la cabeza llena de rumores y prejuicios, y han pasado los años rotando la presidencia (que todos quieren evitar) haciendo lo mínimo.

Por eso quería tener un argumento claro, contundente e indiscutible. Quiero pisar sobre seguro y no dejar rienda suelta a la interpretación de cada uno. Aquí tiene que ser así. La lucidez ha de ser impuesta. Y ha de serlo conforme a la Ley oportuna, que siempre será el criterio más objetivo.

En fin, nada nuevo bajo el sol.

Para constituír Estatutos ha de haber acuerdo unánime, y eso ya es imposible. Hay dos pisos cuyos propietarios han muerto y no hay herederos claros. Con respecto a los locales de carpintería y barnizado, seguro que no aprobarían medidas contra las actividades insalubres y molestas (ya me gustaría, que somos el Primer piso quienes más sufrimos estas "actividades" por la pasividad de resto de propietarios).

Cuando fuí al Rtro. de la Propiedad para averigüar los coeficientes de participación, les pregunté si en las Escrituras de División Horizontal de la finca figuraban los Estatutos. Lo que encontraron fueron los artículos de este Escrito Notarial y me dijeron que en edificios antiguos se hacía así. Que en este caso prevalece la LPH 1999 y después estos artículos, lo que contradice el art. Cuarto ya expuesto.

Este Escrito Notarial está formalizado en un pliego de la clase 14ª y figura en el Rtro. de la Propiedad a modo de Título Constitutivo. ¿Nos olvidamos de este Escrito y aplicamos la LPH?. Entonces estos locales tendrían que contribuír a gastos de escalera y portal. No creo que lo acepten por las buenas.

Con el poco tiempo que llevo "cavando" para "actualizar" la comunidad, tengo la impresión de que esta LPH no funciona sin llegar a juicios, abogados y procuradores, con el gasto que esto conlleva. Comienzo a entender porqué no se hizo nada en el pasado, y empiezo a pensar que así seguirá hasta que ocurra el desastre y despierten.

Un saludo