Como asegurar su cuota de partes comunes cuando no existe comunidad constituida. Importe de la RC

Buenas tardes,

Perdonen mi Espanol aproximativo. Mi madre es proprietaria de un local en Alicante (alquilado a un grupo nacional de construccion). Lo tuvo ella por herencia de su padre que era espanol.

El edificio esta constituido de cinco plantas : la baja con el local de mi madre y el zaguan, y cuatro pisos encima.

La escritura dice que el local mide 164 m² y con el va una « participacion indivisa de veinte enteros por ciento que tiene el local en los elementos comunes de la finca, exepto vuelos ».

Hablando con el administrador (que hace las cuentas del alquiler), acabo de darme cuenta que no existe comunidad en este edificio. El administrador me dice que tampoco existe seguro de comunidad, y que como no se ha constituido la comunidad, contratar el seguro no se puede obligar.

Estoy muy preocupado, sobre todo por no tener seguro de responsabilidad civil, y tambien seguro para danos al bien.

He contactado (por telefono y e-mail) tres asesores de seguros :

- uno no me dice nada

- el segundo (agente de una grande compania europea) me dice que se puede asegurar (RC y danos) el local y su cuota en las partes comunes. Para las partes comunes me ha dicho primero que si, que se podian asegurar las partes comunes pero que hay que aumentar la superficie del local con la de las partes comunes. Le conteste que estoy de acuerdo pero no es posible (no se cuantos hay, y no se pueden adicionar metros de fachada, techo escaleras… ) y que supongo que en su precio de valoracion del metro cuadrado de construccion la compania incluye una quantidad de partes comunes. Me contesta que si, que es asi.

- el tercero asesor me propone una compania regional. Me dice que las partes comunes vienen automaticamente aseguradas con las partes privadas, cual compania que sea. Le pido que me comunique el texto donde se confirma eso, y me dice que tiene que buscar, porque no sabe si esto viene de la ley o de las condiciones generales. Y aun no tengo la contesta, y aun el seguro no esta contratado.

Me podriais dar mas explicacion y consejos ?

De otro lado, los dos asesores me han hecho proposicion de RC hasta 300 000 € (uno con sublimite a 150K€ por sinistro), dicen que es lo que se suele hacer (me preocupe tambien ya que en Francia el seguro de RC casi no tiene limite : por ejemplo mi seguro de hogar asegura hasta 300 milliones de euros…).
Un asesor me dice que si el Juez ve que el seguro paga hasta 300K€, decide que la indemnizacion es de 300 K€, y si 600, pues 600.
El otro dice que tambian pagarian los seguros de los otras viviendas. Pero me digo que si por ejemplo un incendio provocado por la instalacion de mi local (digamos no por culpa del ocupante) destroye todo el edificio o sea 750 m² de construccion (y no hablo de heridos o peor), costaria 600 000 € por lo menos, y en este caso el Jues indemizaria solo hasta 300 K€ ?

Que quantidad de RC es razonable escoger ? (pensaba ir hasta 600 K€)

La compania regional que es la que prefiero (porque conozco un poco el asesor) solo va hasta 300 K€. Si contrato este seguro, y el otro solo de RC para 300K€ mas, quiziera saber si voy realmente a ser cubierto hasta 600 K€ de RC ?

Gracias por vuestra ayuda

Pierre

A la primera de los numeros de metros, son datos públicos y los obtendrás en la siguiente dirección de email https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA
pincha en localizacion y ve introduciendo los datos del local, al final te saldrá metros cuadrado de local y metros comunes del local.
Cualquier asesor te dirá a cuanto el metro cuadrado.
Sobre la RC lo mejor es tener 600,000,00 €Y si conoces al Agente o Corredor hazlo con él que siempre te resultará mas facil tener información cuando tengas algún problema.
En España normalmente se aseguran las partes comunes dentro del capital del continente. NO recuerdo ahora ninguna póliza que no lo tenga así estipulado. Mira en las Condiciones Generales apartado deficiciones, Continente.

CONTINENTE:

Conjunto de construcciones, principales o accesorias, que forman parte del edificio, cuyos datos de identificación constan en esta póliza. Quedan comprendiudas tambien sus intalaciones fijas tales como las de agua, gas, electricidad, calefacción, refrigeración. En el caso de propiedad horizontal o pro indivisa queda incluida la parte proporcional de los elementos comunes del edificio, asi como las antenas colectivas o individuales de televisión o radio etc.

Este texto es el que aparece normalmente en los seguros.

Espero qeu te sirva de ayuda.

Muchas gracias por vuestra ayuda, lo veo mas claro
Pierre

Y en efecto, acabo de recibir un extracto de las condiciones generales, y en la definicion del continente, si que hay las partes comunes.

Segun lo que he leido en este foro en otros temas, es mejor que haya un seguro de comunidad, que es complementario con el individual.

Me podriais dar vuestro aviso sobre lo que me dijo el administrador, es decir que una comunidad constituida tiene que asegurarse, pero que si la comunidad no se ha constituido oficialmente hay un hueco el la ley ?

O dicho de otra manera, un coproprietario como mi madre no puede hacer nada en esta situacion ?

Sobre el mismo tema, en otro local que pertenece a un tio mio, si que existe comunidad pero el presidente dice que no consigue encontrar seguro, ya que el que tenian no ha querido repetir el contrato (es un edificio de las anos 60, y el seguro ha sido solicitado bastantes veces por problemas de canalizaciones. Que os parece, es verdad que es dificil asegurar edificios de esta edad, o solo es question de precio ?

gracias

Pierre

Veamos Pierre. Que yo sepa en España no existe obligación legal alguna de asegurar los edificios. Ni los que forman parte de una comunidad de propietarios ni los que son propiedad de los amigos del arte. Mal hecho pero es así.

Cuando se tienen problemas de canalizaciones, no se debe contratar un seguro, se deben cambiar las tuberías, eso se llama mantenimiento. El mantenimiento no lo cubren los seguros y esa es la gran equivocación de los asegurados, que se creen que los seguros estan para mantener el edificio y eso le corresponde a los copropietarios.

Asegurar un edificio de los años 60 no es problema de precio, es problema de garantías. NO querrán garantizarte los daños por agua ni la responsabilidad civil por daños por agua. Pregunta precio por incendio, veras como si encuentras.

Yo creo que sí que se pueden encontrar compañías que aseguren daños por agua y R.C. de daños por el agua, lo único que les impondrán una franquicia en esas garantías. Y no habrá ningún problema si en algún momento no muy lejano se han reformado las tuberías generales del edificio.

Y la Mutua de Propietarios creo que, hasta edificios de 50 años, permite asegurarlos sin franquicia en estas garantías, siempre que se encuentre en buen estado. Esto lo digo sin mucha seguridad puesto que no trabajamos con esta compañía, pero es lo que tengo entendido.

O sea que posibilidades hay si se buscan y si no se intenta colar un riesgo que no está en condiciones de asegurarse, ya sea por falta de mantenimiento o por un "siniestro" que haya ocurrido mientras no han tenido seguro.

Una buena solución para tu madre sería asegurar el local contra incendio, incluyendo la superficie correspondiente a elementos comunes. Si bien en el edificio no existe comunidad constituida, en la escritura de compra del local se indica la cuota de participación del local sobre los elementos comunes y, normalmente, suele indicarse la superficie total de estos. Consiste en calcular el porcentaje.
Complementariamente la RC debe ser la inmobiliaria que regula el art 1907 del Código Civil.
Si contactáis con la correduría Asycor, Correduría de Seguros, S.A. que está en Valencia podrá ofrecerte un seguro de daños +RC de 1,2 millones de euros en muy buenas condiciones económicas y suscrito con el Lloyd's.
Te remito a esta correduría (que es competencia) porque trabajan bien, el producto es bueno y las dos orientaciones que dices haber recibido me preocupan por su baja calidad.

Un saludo,