Problemas con la verja del local

Hola, alquile un local en diciembre del año pasado y ya empece con problemas, incumpliendo el contrato la dueña y demás. Bueno en diciembre, enero y febrero tuvimos los problemas y la carencia se me acabo el 1 de abril, la he estado pagando el alquiler con normalidad, no he llegado aún a abrir porque la licencia me la dieron el viernes 13 de marzo, (no sabia lo que me esperaba el sábado). Total que apenas e usado el local y no he contratado aún ningún seguro esperando a que se pudiese abrir. El problema es que llevo con el local apenas 4 meses y sin usarlo, pero la verja se a estropeado (llevaba dos años sin usar), hacía unos ruidos muy raros y al final hay que cambiar el motor y el mando porque la dueña no tiene el mando original.En el contrato hay una clausula que dice que el local me lo tiene que entregar en perfectas condiciones (cosa que no a sido a si). He hablado con ella y no quiero pagar el arreglo de la verja y yo por supuesto tampoco porque no a sido problema mio, ella no tiene seguro y yo tampoco. Que puedo hacer al respecto?. Puedo mandarla un burofax diciendo que no la sigo pagando el alquiler mientras no me arregle la verja? Porque ahora mismo no puedo ni entrar al local y no voy a pagar ni alquiler por algo que no estoy usando ni el arreglo. Darme alguna solución por favor.
Gracias.