Consulta y petición de consejo a Expertos en Hogar.

Hola,
Se trata de una vivienda en la última planta de un edificio, debajo de una terraza comunitaria de uso común, tendederos, etc.
La vivienda presenta oscurecimientos en el techo, escorchados en las paredes, grietas en alguna columna, manchas en las juntas del suelo (terrazo) por humedad, baldosas medio sueltas en la cocina del recubrimiento de la bajante por pérdida del material de relleno, etc. Prácticamente está toda la casa para tapar grietas, pintar paredes y techos y pulir el suelo.
Lógicamente, esto no ha sido inmediato sino producido a lo largo del tiempo desde la construcción/entrega del piso en 1.996.
El motivo de no haber iniciado la gestión hasta ahora ha sido, por una parte, porque se trataba de segunda vivienda y, sobre todo, porque desde 1.996 no se ha realizado ningún mantenimiento de hermetización de cubiertas, pintura de fachadas interiores, etc. Solamente por orden de los bomberos se quitaron unos ladrillos superiores de la baranda del terrado después de un desprendimiento a la calle.
Por eso, el consejo mayoritario era no hacer nada de momento y esperar al arreglo del origen de las filtraciones.
Ahora parece ser que se han solicitado presupuestos y una derrama para acometer la reparación de la cubierta, torres de evacuación de humos y tubos de bajada de pluviales, a expensas de la pintura de las fachadas interiores que ya ha desaparecido en algunas zonas.
El problema que se augura es que recientemente se desprendió parte del lucido de un balcón después de fuertes lluvias y el seguro de responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios no se hizo cargo por falta de mantenimiento, evidentemente.
Mi consulta es la siguiente:
La vivienda tiene incluidas las coberturas en su seguro de hogar de Daños por agua y Reclamación de daños/defensa legal.
Entiendo que lo más cómodo para el propietario es dar parte a su compañía una vez acaben las obras para que gestione la reclamación a la comunidad (tanto si se hace cargo el seguro de la finca como si no) pero las dudas son ¿el siniestro a declarar debe ser de daños por agua o directamente de reclamación de daños? ¿existe un plazo de prescripción de un año para la reclamación s/sentencia del T. Supremo?
Y por último, si no está estipulado en la póliza ¿la cobertura de daños por agua "obliga" al seguro a reparar y recuperar el importe a la parte contraria? En caso de tener que litigar ¿serviría con el peritaje de la compañía propia o sería necesario presentar factura de reparación de daños?
¿Conoceis de alguna compañía que ofrezca alguna cobertura especial de filtraciones  por agua de terceros que, además de reclamar al causante, se comprometa a reparar por sus medios los daños causados en la vivienda asegurada? ¿carencia?
Mil gracias anticipidas y disculpas por no haber sido capaz de resumir en menos líneas de lectura todo el rollo planteado.
Un saludo,
PD. Por la parte legal hay quien nos ha aconsejado la posibilidad de reclamar daños y perjuicios también al administrador de la comunidad de propietarios por incumplimiento del art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. y c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. Ya que era conocedor de la situación desde hace tiempo y a raíz de lo del balcón y el ultimatum del vecino (hace un año) ahora es cuando ha empezado a pedir presupuestos para una reparación que, además, no es completa a falta de pintar las fachadas.

Es muy difícil que ninguna compañía se haga cargo de esos daños, ni la del piso ni de la comunidad, no es un suceso repentino sino una acción lenta y paulatina del agua con lo que aducirán, con toda la razón, que se trata de una falta de mantenimiento evidente. Solo tendrás la posibilidad, en las compañías que lo contemplen, de usar el servicio jurídico para reclamar los daños.

Si contratas ahora una póliza, por buena que sea, ya existe el daño sobre el que quieres reclamar y nadie cubre pre existencias.

Muchas gracias, Patocles, por tu respuesta.
Efectivamente, me temo que la situación va a derivar en una reclamación de daños a la Comunidad de propietarios. (me confirman que en la póliza de la vivienda si que está incluida la cobertura de daños por agua y, en caso de un tercero causante, la reclamación de daños por parte de la cía. Primero de forma amistosa y posteriormente, si no prospera la intermediación, pasándolo al gabinete jurídico.
El problema es que aunque estuviésemos hablando de un presupuesto de 1.000 € la comunidad tiene pendiente otra derrama por esa cantidad para reparar el ascensor (obligado por consellería) y quedaría pendiente la pintura de fachadas. Osea, casi la insolvencia.
Mal asunto si hay que llegar a juzgados...
De nuevo gracias por tu información y tu tiempo.
Un saludo,

Cuidado, la falta de mantenimiento, no se le puede imputar al asegurado del piso, por lo que no es de aplicación dicha exclusión.

Si la causa de la filtración ya estuviera reparada, los daños serían de cobertura y posteriormente reclamarían a la Comunidad.

El Asegurado no debe entrar en si son daños agua o reclamación de daños. Por la sencilla razón de que no suele saber interpretar las pólizas.

Muchas gracias, Acrasoles, por tu respuesta.
Se trataba de valorar una posible solución lo menos molesta evitando pleitos (ya sabes ese dicho "que en pleitos te veas" :-) ) y degeneración de la convivencia vecinal.  Pero me temo que no va a ser posible y que, además, va a requerir de bastente tiempo y paciencia.
Por otra parte, la intención del propietario es vender en dos/tres años, depende de como quede el tema inmobiliario tras la pandemia. Pero en ese estado la venta disminuiría razonablemente.
De nuevo gracias y un saludo.

El pleito es inevitable con cobertura directa o mediante reclamación de daños.
Si es por reclamación lo veras claro
Pero si le dan cobertura a los daños (daños por filtraciones) posteriormente la Cia repercute contra el causante (comunidad) y ahí empieza el juicio.

Pocas cias que yo conozca dan cobertura directa por filtraciones de la comunidad, pocas, y las que vi con un capital muy limitado. Lo normal es reclamación de daños, con perito, abogado, procurador,... La comunidad va a tener que pagar si o si, mediante uso del seguro si tiene cobertura o mediante fondos propios. 
La comunidad tendrá que pasar las derramas necesarias para el arreglo de las causas y los daños, es lo que hay.

Saludos

Muchas gracias por tu aporte e información, muros.
Si, después de todas las opiniones, está claro que la única opción que le queda al propietario para solucionarlo relativamente fácil, es que una vez reparada y hermetizada la cubierta, el seguro de la comunidad se haga cargo de los arreglos. Pero como el último parte de hace unos meses fué por lo mismo (lucido del balcón) y ya lo rechazó en ese momento por falta de mantenimiento, supongo que ahora alegará que los daños han sido acumulativos a lo largo del tiempo y por lo tanto achacables a la misma falta de mantenimiento.
Y la comunidad por lo visto está muy mal económicamente (deuda pte. a un abogado por cobro de morosos, reparación de ascensor, por decirte que en toda su historia por lo visto ni siquiera se ha repintado la escalera ni los rellanos ...) por lo que aún con sentencia judicial difícil va estar el asunto.
Gracias de nuevo y un saludo.

Pero es distinto... el lucido del balcón es posible que lo rechazase porque al ser fachada era propiedad de la propia comunidad. Cuestión distinta, a mi modo de ver, son los daños en tu vivienda ya que se trata de un tercero perjudicado y la responsabilidad civil de la comunidad debería hacerse cargo.