Responsabilidad Civil del Seguro Comunidad

Durante el pasado mes de agosto se produjo una lluvia abundante, aunque no llegó ni muchos menos a los 40 litros/hr. Esto provocó que desde la terraza se filtrara una humedad y goteras al último piso del edificio, así como se les mojó al propietario un ordenador y equipo de música que se estropearon. Se llamó al seguro de la comunidad y nos dijo que no estaba cubierta la humedad y las goteras producidas en el techo de la vivienda al considerarse una falta de mantenimiento de la terraza por parte de la comunidad. También se les reclamó los daños producidos sobre el ordenador y el equipo de música, a través de la Responsabilidad Civil, también nos contestaron que no los cubrían al ser riesgos extensivos. En fin, el propietario está muy mosqueado porque no se le pagan los desperfectos, y además, su asesor le ha comentado que hay compañías que lo cubren. Es esto cierto, se cubrirían los daños ocasionado al vecino (ordenador y equipo de música).

Saludos,

si ni el seguro de la comunidad, ni el seguro de la casa le paga los daños del ordenador y tal, no sería lo mas lógico que se los pagará la comunidad a escote?

Estimado/a Numancat,

Al no alcanzar la cantidad de 40 l/h el asegurador no entrará a valorar el siniestro mediante la cobertura de daños por lluvia (efecto piscina), sino que lo tratará como unas filtraciones ordinarias que tienen su orígen (seguro) en una falta de mantenimiento de la cubierta.
Dicha cubierta es, de acuerdo con la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Propiedad Horizontal y por el art 396 del Código Civil comunitaria. Corresponde pues a la Comunidad su mantenimiento y en caso de que una conducta negligente al respecto cause daños a un tercero es un asunto que está estipulado en el 1907 del Código Civil: el titular de la cubierta deberá pagar los daños a terceros. Como dicho tercero es un vecino del inmueble la Comunidad debe pagarle todos los daños deduciendo de la indemnización un porcentaje igual al coeficiente de copropiedad del vecino afectado (pues uno nunca es tercero de sí mismo, obviamente).

A partir de este punto:
1- El seguro del edificio no pagará los gastos necesarios para subsanar la falta de mantenimiento de la cubierta puesto que un seguro está para situaciones accidentales, no graduales. Y resulta obvio que una cubierta no pasa de ser estanca a estar en mal estado en décimas de segundo.
2.- El seguro de comunidad puede, en sus cláusulas cubrir o no la responsabilidad civil derivada de filtraciones o goteras. Por tanto habrá que atender a lo que asegurador y asegurado han contratado. Confirmo que existen soluciones de seguro en el mercado que cubren tanto los efectos de las goteras como de las filtraciones pero también que otras expresamente las excluyen: es algo que hay que tratar en el momento de contratar, no en el momento del siniestro.
3.- Si el seguro no lo cubre deberá cubrirlo la comunidad (salvo el porcentaje de copropiedad indicado). No hay excusa para no hacerlo y, además, eso tal vez sirva para que se instale algo de cultura preventiva en la mollera de los vecinos. Prevenir, cuidar y mantener es más barato y evita conflictos y moléstias innecesarias. Un inmueble no es eterno.
4.- asimismo existen seguros de hogar que cubren los daños a consecuencia de filtraciones y goteras. En ese caso el seguro de hogar pagaría el 100% (sin deducir cuota de copropiedad, ojo) para luego recobrar de la comunidad todo menos la parte de copropiedad de su cliente. Así que me parece que el "asesor" del vecino debería mirar también la paja en su ojo además de ver la del ojo ajeno pues no le ofreció a su cliente un producto con cobertura de goteras y filtraciones y eso, para tratarse de un piso en la última planta es un error de novato.

PD: lo de no cubrir el ordenador y el equipo de música por tratarse de "riesgos extensivos" es una auténtica burrada. Repito BURRADA. Tiene tanta relación con lo sucedido como que haya luna llena. Mal andamos si en las aseguradoras se echan balones fuera con estas chorradas.

Saludos,

Muchas gracias por la respuesta, hoy mismmo mi comunidad valorará los gastos, y como buenos vecinos, sufragaremos los daños ocasionados al vecino afectado.

Saludos,

No olvidéis preparar con un buen mediador de seguros un buen contrato de seguro para vuestro edificio cubriendo contingencias amplias. Lo que os ha pasado es consecuencia de contar con una protección de bajo nivel y un claro aviso: podría haber sido peor.

Recordad que hay que estudiarlo con un mínimo de dos meses antes del vencimiento para poder anular la póliza actual con los dos meses de preaviso mínimo.

Saludos,

Y te olvidas de algo Carlos, "que el administrador y el presidente de la comunidad entiendan a la vez que no es cuestión de escatimar 100 € al año en la prima, manteniendo contratado un infraseguro en algunos casos, o como otro que aseguraba por el valor de venta, el valor de la última venta de un piso multiplicado por los 18 pisos, este era un agente o sub agente que aseguraba solo lo suyo y las comunidades de propietarios que él administraba.

Estimado WP,

El riesgo es algo que está ahí aunque o no lo hayamos identificado o, simplemente, pequemos de confiados y pensemos que "eso no me va a tocar a mí...". Es decir, el riesgo es cabezota, persistente y espera la mínima oportunidad para presentarse por cojones, tanto si queremos como si no queremos que venga a la fiesta.

Existe un maravilloso y sencillo teorema de Heinrich que dice que la producción del riesgo depende de dos factores: ambiente y actitud. Y no falla.

-Ambiente: las circunstancias (el escenario) en el que se puede producir un siniestro influye de forma determinante en la probabilidad e intensidad; así términos como edad, obsolescencia, naturaleza de los materiales, actividades, colindantes, calidad de los materiales, medidas de prevención activas y pasivas, detección, alarma y su transmisión y otros muchos determinan la probabilidad de daño y su frecuencia.
-Actitud: mantenimiento preventivo, adecuación a normativa de las instalaciones, de las actividades, personal entrenado,orden, limpieza, fumadores, política de inversión y transferencia de riesgos, etc determinan asimismo el resultado.

Un ejemplo sencillo con vaias combinaciones posibles:
- ambiente peligroso+actitud segura: bidón de gasolina manipulado por operario no fumador (no incendio)
- ambiente peligroso+actitud peligrosa: bidón de gasolina manipulado por operario fumador (muy probable incendio y daños corporales)
- ambiente peligroso+actitud peligrosa: bidón de gasolina manipulado por operario no fumador vestido con prendas sintéticas - chispas por electricidad estática (muy probable incendio y daños corporales)
- ambiente no peligroso+actitud peligrosa: apilamiento de grava manipulado por operario fumador (no incendio)
- ambiente no peligroso+actitud no peligrosa: apilamiento de grava manipulado por operario no fumador (no incendio)
- ambiente peligroso+actitud peligrosa: bidón de gasolina manipulado por operario no fumador junto a un torrente (grave riesgo de contaminación accidental con daño a la biodiversidad)

Puesto estos ejemplos sobre el tapete resulta evidente que en un edificio no existen condiciones estándar puesto que el estado, el uso, el mantenimiento, el comportamiento de los vecinos, la existencia de vehículos, colindantes, peatones, etc influyen sobre la valoración del riesgo y exigirán garantías diferentes en función de los riesgos reales. Una comunidad que debajo tenga un Mercadona puede ir echando cuentas de cuanto costaría tener cerrado dicho establecimiento un mes por una fuga gorda de fecales que les jorobe cámaras, instalación eléctrica y mercancía... Eso es distinto que tener debajo la mercería de Pepa. También uno tiene que pensar qué pasaría si el cuadro eléctrico de un garage prende y manda a tomar por saco 84 coches y 84 trasteros. Especialmente si parte de esos coches ni siquiera son de vecinos de ese inmueble.
También debe tomarse en cuenta que muchos "asnos del seguro" (ahí meto a administradores, presidentes, vecinos y aseguradores) se dedican a hacer seguros de comunidades excluyendo los locales o los garages "porque dicen que no van a pagarlo". De acuerdo con la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Propiedad Horizontal TODO el edificio es común. El pilar que pasa por el garage sirve para soportar el piso 3ºDerecha y la bajante que tira los pipines del 3ªDcha pasa por los locales y recoge lo propio de los mismos. Es una auténtica burrada suponer que un edificio se podrá reconstruir al 100% si no se tienen en cuenta, por ejemplo, los pilares que pasan por los bajos ¿colgamos el edificio del aire? Todo lo que tiene que hacer una Comunidad es asegurar TODO y si algún vecino se niega a pagar el seguro pues a por él mediante monitorio pues hasta acabará pagando el abogado y las costas, también por burro.

Ni infraseguro, ni despieces, ni "excluye al del local que no lo quiere", ni "pon 150.000 de RC". Tomaoslo en serio que estáis todos en el mismo barco.

Volviendo al Teorema de Heinrich, pues aún se le puede sacar algo más, resulta evidente que entre las actitudes típicas de quien no hace mantenimiento, ni adecua instalaciones a norma, ni gasta en formación o prevención está la política de no gastar un duro (en eso, que luego el BMW cae a la mínima...). Y de ahí que acabe no solo exponiendo a riesgo agravado sus bienes o, lo que es peor, lo de otros sino que también racanea a la hora de protegerlos adecuadamente por lo que, para más INRI suele contar con un seguro de esos que podemos llamar DPP (de puta pena).

Abrazos,

Hola Carlos.

En relación a ésta última aportación tuya:

"También debe tomarse en cuenta que muchos "asnos del seguro" (ahí meto a administradores, presidentes, vecinos y aseguradores) se dedican a hacer seguros de comunidades excluyendo los locales o los garages "porque dicen que no van a pagarlo". De acuerdo con la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Propiedad Horizontal TODO el edificio es común. El pilar que pasa por el garage sirve para soportar el piso 3ºDerecha y la bajante que tira los pipines del 3ªDcha pasa por los locales y recoge lo propio de los mismos. Es una auténtica burrada suponer que un edificio se podrá reconstruir al 100% si no se tienen en cuenta, por ejemplo, los pilares que pasan por los bajos ¿colgamos el edificio del aire? Todo lo que tiene que hacer una Comunidad es asegurar TODO y si algún vecino se niega a pagar el seguro pues a por él mediante monitorio pues hasta acabará pagando el abogado y las costas, también por burro."

me surge una duda: Si un bajo comercial de un edificio ya tiene un seguro particular que cubra su parte de continente, ¿se debe excluír del seguro comunitario? (y en caso de siniestro avisar a ambas aseguradoras) o aunque tenga seguro particular de continente, dado que pasan conducciones comunitarias (agua, electricidad, pilares...) debe estar incluído en el seguro de la comunidad y por lo tanto abonar su parte comunitaria y de asegurar lo privativo, que asegure un capital a 1er. riesgo y el contenido?

Saludos.